Прибудова до будинку і квартири 2019

Популярний метод розширення житлової площі – будівництво прибудови до будинку або квартири. Додаткова споруда може представляти собою допоміжне житлове чи нежитлове приміщення, відкриту терасу або веранду.

Прибудова це

Прибудова – це частина будівлі, зведена за межами її капітальних несучих конструкцій. Має одну або більше спільних капітальних стін з будинком. Це допоміжна споруда зі входом з основної будівлі. Прибудови бувають житловими і нежитловими. До житлових відноситься прибудована одна або кілька кімнат, до нежитлових – веранда, сіни, тамбур, кухня, балкон та інші приміщення. Споруда може бути опалюваною і неопалюваною. Основні вимоги до прибудови:

• не перекриває проїзд автомобілів;
• зберігає естетичний вигляд будинку;
• не закриває огляд з вікон сусідів.

Прибудова повинна відповідати будівельним нормам, бути безпечною та не створювати перешкод для обслуговування прокладених поруч комунікацій.

Види прибудов

Складність реалізації проекту, вартість і технологія будівництва великою мірою залежать від того, що собою буде являти прибудова. Вона може бути капітальною або некапітальною. На некапітальні прибудови до приватного будинку отримувати дозвіл не потрібно. До них відноситься:

• ґанок біля входу в будинок;
• навіс або сходинки;
• цокольний балкон або тераса.

Як зробити окремий вхід в квартиру

До капітальних прибудов відносяться об'єкти на власному фундаменті, що впливають на технічні характеристики і параметри будинку. Відмінність некапітальних і капітальних об'єктів у тому, що останні не можна зібрати та розібрати, не споруджуючи стіни і фундамент. До них відноситься:

• веранда або балкон з фундаментом;
• житлове або нежитлове приміщення – кімната, кухня, прибудова ванної;
• гараж або підсобне приміщення.

Прибудови також бувають добудовані й надбудовані. Перші розташовані поруч з будинком, примикають до нього з однієї або декількох сторін. Другі споруджуються в якості другого або третього поверху.

З якого матеріалу будувати прибудову

Крім класифікації за типом прибудови поділяються на види в залежності від матеріалу будівництва. Найчастіше їх споруджують з таких будматеріалів:

Цегла або блок

В основному ці матеріали використовують для капітальних прибудов, кімнат, кухонь, рідше – для веранд. Під конструкції з цегли та блоку зводять стрічковий або монолітний фундамент. Такі прибудови відрізняються високою теплоємністю, міцністю, довговічністю.

Особливості будинків з цегли

Перевага блоку перед цеглою в простоті обробки, низькій вартості та високій швидкості будівництва. Але у цегли кращі експлуатаційні якості, вона надійніша і не вимагає зовнішнього оздоблення.

Клеєний, оциліндрований, струганий брус

З дерева споруджують прибудови для тимчасового та постійного використання. Екологічно чистий, довговічний і недорогий матеріал. Але за такою прибудовою потрібен періодичний догляд для захисту від вогкості, цвілі, комах та інших факторів.

Будувати з бруса швидко і недорого. Не обов'язково наймати бригаду будівельників – пара людей зможе впоратися своїми силами.

Плити ОСБ та ДСП

З плит в основному будують об'єкти для сезонного використання – літні кухні, веранди. Каркасна технологія будівництва дозволяє звести прибудову буквально за пару днів. Обходиться недорого. А за якісного утеплення, встановлення системи опалення приміщення можна експлуатувати і взимку.

Прибудова до будинку

Найчастіше прибудови роблять до приватних будинків. Власники прилаштовують тераси і веранди для літнього відпочинку, облаштовують підсобні приміщення, літні кухні або переносять основну кухню за межі існуючої будівлі, споруджують повноцінні житлові кімнати.

Зробити все це в приватному будинку простіше, ніж у багатоквартирному – прибудинкова територія повністю у вашому розпорядженні, немає сусідів, з якими довелося б погоджувати прибудову, але можливо є співвласники житла – потрібно отримати їх згоду. Популярні види прибудов до приватних будинків:

Ґанок або тераса

Ґанок і тераса – це відкриті конструкції з власним фундаментом з навісом або без нього – в якості фундаменту достатньо використовувати опорні стовпи. Може мати дах або будуватися без нього. В якості матеріалу часто використовують дерево або цеглу.

Як облаштувати терасу: секрети вдалого інтер'єру

Прибудова веранди до будинку

Веранда – прибудова, схожа на терасу, але має огороджувальні конструкції – стіни, вікна і покрівлю. Це допоміжне приміщення для сезонного відпочинку і господарських потреб – не призначене для проживання.

Флігель або прибудова – відмінності й різновиди

Будують з бруса, цегли, блоків. У верандах роблять скління великої площі.

Житлова кімната

Споруда, що зводиться на стрічковому, стовпчастому або монолітному фундаменті з капітальними стінами і склінням. Якщо кімната призначена для постійного проживання – проводиться опалення. В якості матеріалу для стін вибирають блоки або цеглу. Роблять утеплення стін і даху.

Кухня-їдальня, гостьова

Принцип будівництва практично такий же, як і у житлової кімнати, але тут ще потрібно провести газ, встановити вентиляцію.

Гараж або підсобне приміщення

Для такої прибудови достатньо стрічкового фундаменту. Стіни обов'язково будують з негорючого матеріалу. Встановлюють потужну систему вентиляції для відводу запахів і газів.

За нормами відстань від прибудованого гаражу до найближчого вікна або вхідних дверей в будинок повинна бути не менше 2,5 метрів. Балкон або віконний отвір повинен бути не ближче 2 метрів до конька прибудови.

Прибудова другого поверху

Згідно ДБН Ст. 3.2-2-2009 прибудова та надбудова – різні конструкції, й не варто плутати одне з іншим. Надбудова – це спорудження додаткового поверху, а не конструкції збоку будинку. Але це теж спосіб розширити житлову площу шляхом добудовування додаткового приміщення, розглянемо кілька популярних варіантів і їх основні відмінності від будівництва прибудови.

У разі добудови другого поверху відпадає питання цільового призначення та прав на ділянку, адже ви не залучаєте прилеглу територію. Але з'являється інший нюанс – чи витримає фундамент.

Добудувати другий поверх на будинком – законодавство і порядок дій

Тому, перед початком будівництва проводять експертизу на несучу здатність будівлі. Якщо будинок не зможе витримати заплановане додаткове навантаження, доведеться спочатку посилити фундамент і стіни.

Прибудова другого поверху до гаражу

У більшості випадків добудувати другий поверх над гаражем не дозволяє несуча здатність конструкції й фундаменту. Але якщо будова капітальна з цегли та блоку, має міцний стрічковий або монолітний фундамент – надбудова можлива. Її можна буде використовувати як технічне, підсобне, тимчасове приміщення.

Прибудова до квартири

У багатоповерхових будинках в основному прилаштовують балкон на першому поверсі або ганок – як правило, у разі переобладнання житлової квартири під комерційне приміщення. Іноді до квартири на першому поверсі прилаштовують капітальну споруду – житлову кімнату. Порядок проведення робіт і оформлення залежить від параметрів цієї прибудови.

Прибудова балкона

Якщо конструкція не виступає за межі розташованих над нею балконів, процедура оформлення прибудови виглядає дещо простіше. Спочатку замовте проектну документацію на будівництво балкону в спеціалізованій компанії.

Отримайте письмові дозволи власників сусідніх квартир. Тепер разом з цими документами подайте декларацію про початок будівельних робіт в ДАБІ, і можете споруджувати балкон. Після завершення будівництва подайте декларацію про закінчення робіт з реконструкції квартири і зареєструйте на неї право власності.

Прибудова кімнати

Прибудовуючи кімнату до багатоквартирного будинку, проектна документація повинна готуватися на основі містобудівних умов і обмежень. Спочатку отримайте їх і лише потім замовляйте проект або будівельний паспорт майбутньої прибудови.

Реалізація проекту проводиться під технічним наглядом спеціалізованою компанією. Подайте декларацію про початок реконструкції в ДАБІ – тепер можна переходити безпосередньо до будівельних робіт. Після закінчення будівництва роблять новий техпаспорт, подають декларацію про завершення реконструкції, на основі якої об'єкт вводять в експлуатацію. Залишається оформити право власності.

Особливості будівництва прибудови: етапи

Будівництво прибудови умовно можна розділити на п'ять етапів, не враховуючи формальності щодо її узаконення.

1. Підготовка до будівництва

Запланувавши прибудову, оцініть стан ділянки, прибудинкової території – чи є можливість це зробити. Переходьте до вибору матеріалу, з урахуванням наступних критеріїв:

• з чого побудований будинок – краще використовувати такий же будівельний матеріал – вийде якісно зістикувати конструкції, вони будуть виглядати гармонійно і володіти однаковими експлуатаційними якостями – особливо важливо під час будівництва житлової кімнати;
• який тип прибудови планується – якщо прибудова некапітальна, не обов'язково використовувати ті ж матеріали, що і для будівництва будинку;
• як планується експлуатувати прибудову – для всесезонного використання зупиняйтеся на цеглі або блоках – для сезонного – дерево, сіп-панелі, блоки;
• бюджет – каркасна прибудова обійдеться дешевше всього, цегляна потягне на солідну суму, блоки – оптимальний варіант в плані співвідношення ціни і якості.

Визначившись, з яких матеріалів ви хочете прилаштувати споруду, замовляйте проект або будівельний паспорт об'єкта. Переходьте до будівельних робіт.

2. Будівництво фундаменту

Основна проблема прибудов в тому, що на відміну від будинку, вони ще не дали усадку. З часом конструкція сяде, і між нею та будинком може утворитися тріщина. Прибудова може перекоситися. Є ймовірність, що тріщина піде не за місцем прилягання або прибудовою, а стіною будинку.

Щоб виключити просідання прибудови на рівні фундаменту, він повинен бути жорстко пов'язаний з основою будинку за допомогою арматури. Для цього основний фундамент очищають від ґрунту, гідроізоляції, роблять в ньому отвори завглибшки щонайменше 20 см, заливають в них розчин і вставляють шматки арматури. Кінці прутів заливають в фундаментом прибудови.

Якщо цього не зробити, між фундаментами з'явиться наскрізна тріщина – як наслідок – витік тепла, конденсат, поява грибка та цвілі в будинку.

Типи ґрунтів в будівництві будинку: який фундамент обрати

Під фундамент можна встановити палі. Вони мінімізують ймовірність просідання конструкції. Далі фундаменту потрібно дати вистоятись. Якщо дозволяє час, краще, щоб він постояв кілька місяців або рік.

Прибудова консольного типу не потребує фундаменту – на цьому етапі можливе встановлення опор або інших конструкцій для підвішування об'єкта.

3. Будівництво стін прибудови

Під час будівництва капітальної прибудови для початку рекомендується прибрати всю зовнішню обробку стін, до якої вона буде примикати. Після будівництва це вже буде внутрішня стіна, й обробляти її доведеться по-іншому – штукатурити, фарбувати, клеїти шпалери. Якщо ж прибудова відкрита і являє собою терасу або веранду, оздоблення можна не чіпати.

Прибудова до будинку з піноблоків, газоблоків та цегли повинна мати жорстке з'єднання з основною будівлею. Для цього через 4-5 рядів кладки встановлюють заставні деталі – шматки арматури. В стіні свердлиться два отвори вставляються прути, які виступають не менш, ніж на 30 см. На ці шматки арматури кладеться наступний ряд блоку або цегли. Таким чином прибудова до будинку з газоблоків або цегли виходить прив'язаною до основної будівлі – не з'явиться тріщина під час усадки.

Особливості будинків з газоблоку

В разі будівництва каркасної прибудови елементи каркаса кріпляться до стін будівлі за допомогою анкерів. Стики герметизують піною чи ущільнювальною стрічкою.

4. Монтаж покрівлі прибудови

В основному на прибудовах роблять односкатний дах. Для покрівлі використовують той же матеріал, що і на будинку. Це потрібно не лише в плані естетики, але і для якісного стикування.

Найкраще дах прибудови об'єднати з тим, що є на будинку. Робити це потрібно після остаточної усадки стін споруди, бо просідання може спричинити деформацію і пошкодження покрівлі. Цегляній або дерев'яній прибудові краще вистоятися рік-два. Конструкції з газоблоку – у кілька разів менше. А в разі використання каркасної технології усадки практично не буде.

Перед тим як зістикувати дах прибудови будинку треба розібрати частину покрівлі основної будівлі. Тепер крокви прибудови можна закріпити до балок основного даху. Далі на зібраний каркас кладуть утеплювальний, покрівельний і гідроізоляційний матеріали.

5. Завершення будівництва

Прибудова готова до оздоблювальних робіт, встановлення вікон, дверей, влаштування комунікацій – електрики, опалення та водопостачання. Завершивши роботи, можна переходити до здачі об'єкта або його узаконення. Далі розглянемо, як узаконити прибудову в офіційному і неофіційному порядку. Чому часто спочатку будують прибудову, а потім її оформлюють.

Як узаконити прибудову

З будинком або квартирою з неузаконеною прибудовою не можна проводити ніякі юридичні операції. На власника може бути накладено штраф за самовільне будівництво. Тому потрібно узаконити прибудову, навіть якщо ви вже побудували її, не оформлюючи це документально.

Чи потрібен дозвіл на прибудову до будинку

Капітальні прибудови, в тому числі кімнати для постійного проживання, можна споруджувати лише за наявності дозволу. Він не потрібен для некапітальних споруд, а також для допоміжних прибудов, які не зачіпають несучі конструкції й комунікації.

Як побудувати будинок: покрокова інструкція

Щоб отримати дозвіл на будівельні роботи, зверніться в уповноважені органи архітектури та містобудування із заявою і такими паперами:

• правовстановлюючі документи на будинок;
• узгодження з комунальними службами;
• проектна документація або будівельний паспорт на майбутню прибудову;
• письмова згода співвласників.

Офіційна процедура зведення прибудови виглядає таким чином, що отримують дозвіл до початку будівництва. Але переважно в Україні власники приватних будинків не дотримуються офіційного порядку, і розширюють житлову площу самовільно – не отримуючи на це дозволів та не реєструючи об'єкт. Всі процедури проводять після будівництва.

Як узаконити прибудову до приватного і багатоквартирному будинку 2019 Україна

Навіть маючи впевненість, що ніхто не поскаржиться на самобуд, ви просто не зможете продати, передати у спадщину чи провести будь-які інші дії з будинком, доки не легалізуєте прибудову.

Для цього спочатку потрібно звернутися в БТІ – фахівці оглянуть будинок і складуть новий технічний паспорт об'єкта. Для будівлі з прибудовою до 300 кв. м. не потрібно отримувати дозвіл – просто повідомте ДАБК про початок будівельних робіт і зареєструйте його там після закінчення будівництва. Далі дані про будинок вносяться до Реєстру прав на нерухоме майно – через нотаріуса. Для оформлення самобуду знадобляться такі документи:

• паспорт та код власника;
• документ, що підтверджує право власності на будинок;
• технічний паспорт.

Якщо в будинку кілька власників, процедуру легалізації прибудови проводять з письмового дозволу всіх співвласників майна – він прикладається до пакету паперів. Щоб узаконити прибудову до багатоквартирного будинку в Україні будуть потрібні письмові згоди сусідів. На відміну від приватного будинку, самобуд в багатоквартирному будинку практично ніколи не залишається без уваги контролюючих органів, тому в таких випадках прибудови обов'язково узаконюють.

Як узаконити перепланування в квартирі

За законом до першого поверху багатоквартирного будинку можна зробити тільки прибудову консольного типу. Це означає, що вона повинна бути підвісна. Отримати дозвіл на звичайну наземну прибудову не вийде. Тому власники квартир також найчастіше обходять офіційний порядок, і споруджують конструкцію незаконно, а потім оформляють її.

Якщо власника притягнуто до адміністративної відповідальності, він зможе відстояти право на прибудову, лише якщо вона зведена без порушення будівельних норм. Це покаже спеціальна експертиза.

Коли не можна узаконити прибудову

Додаткові проблеми під час оформлення самобуду виникають, якщо в ході оформлення виявляється, що ви прибудували конструкцію до будівлі, що має історичну цінність, або під прибудовою задіяно ділянку землі з невідповідним цільовим призначенням.

Якщо цільове призначення ділянки ще можна змінити, звернувшись в землевпорядну організацію, то в будинку з історичною цінністю забудову доведеться зносити і повертати будівлю до початкового стану. До всього цього ще доведеться заплатити штраф. Якщо в результаті прибудови було нанесено матеріальних збитків, або самобуд спричинив тяжкі наслідки – власника можуть притягнути до кримінальної відповідальності.

Штраф за незаконну прибудову

За самовільне будівництво або реконструкцію будинку передбачено штраф від 170 до 13 800 грн, але певні категорії об'єктів потрапляють під будівельну амністію - узаконюються без штрафу і за спрощеною схемою.

Порядок оформлення та сума штрафу залежать від того, коли був побудований об'єкт:

• прибудови до 5 серпня 1992 року можна легалізувати безкоштовно – вводяться в експлуатацію за техпаспортом;
• об'єкти приватного сектора, збудовані у період з 5 серпня 1992 по 9 квітня 2015 – техпаспорт, декларація та звіт про технічний стан – легалізуються без штрафу в порядку будівельної амністії;
• прибудови до приватних будинків, зведені після 9 квітня 2015 року, і самобуди, прибудовані до багатоповерхівок раніше, вводяться за будівельним паспортом або проектом, декларацями про початок і завершення робіт зі штрафом до 13 800 грн.

Стали відомі правила «будівельної амністії» в Україні

В окремих випадках незаконна прибудова потягне не лише штраф, але й її демонтаж або кримінальну відповідальність власника квартири або будинку.

Можливі проблеми з самобудом

Внаслідок самовільної прибудови власник стикається з комплексом проблем в рамках розпорядження майном, його обслуговуванням та іншими нюансами:

• можливе накладання штрафу;
• неможливість проведення юридичних процедур щодо об'єкта;
• проблематичність прокладання нових комунікацій до будинку або ремонту старих;
• відсутність можливості подати заяву в поліцію в разі нанесення шкоди об'єкту;
• вірогідність демонтажу за рішенням суду.

Тому, якщо ви плануєте продавати будинок, хочете мати гарантії в плані безпеки майна, задумали зробити капремонт із заміною комунікацій – самовільну прибудову доведеться узаконити або знести.