Добудувати другий поверх над будинком – законодавство і порядок дій

Ефективний прийом з розширення житлової площі приватного будинку – добудова другого поверху. В цьому випадку вам не доведеться займатися земельними питаннями, адже для спорудження такої прибудови не використовуються додаткові території. Згідно з пунктом 4 ст.34 Закону №3038-17 реконструкція будинку без зміни геометричних розмірів фундаменту проводиться без документів, що підтверджують право власності на землю. Поверх добудовується на об'єкті, земля під яким і так належить власнику нерухомості.

Чим приваблива заміська нерухомість

Уряд спростив процедуру оформлення будівництва, капремонту і реконструкції індивідуальних житлових будинків, дач. Тепер побудувати другий поверх на приватному будинку площею до 300 кв.м можна на підставі будівельного паспорта (Постанова КМУ №466), не вдаючись до розробки проектної документації. При перевищенні встановлених лімітів доведеться оформляти реконструкцію за загальноприйнятими нормами. Розглянемо все по черзі.

Добудувати другий поверх: що потрібно оформити

Для добудовування другого поверху необхідно отримати документ, що підтверджує можливість проведення таких робіт без шкоди для безпеки будівлі.

Аналіз технічного стану будинку

Для початку потрібно замовити експертизу. Її проводять спеціалізовані приватні компанії з ліцензією, державні або комунальні БТІ. В ході експертизи співробітники компанії виконають інженерне обстеження будинку, встановивши, чи можна на ньому добудувати другий поверх. Вони виміряють, чи витримає додаткову вагу фундамент, чи залишиться потрібний запас міцності, та визначать способи зміцнення споруди. Після проведення робіт замовник отримає такі папери:

• акт огляду споруди;
• паспорт технічного стану будівлі;
• експертний висновок про стан об’єкту;
• розрахунки конструкцій;
• рекомендації для спорудження добудови.

Якщо виявиться, що добудувати другий поверх не можна через технічний стан будинку, фахівці визначать, що необхідно зробити для посилення конструкції. В цьому випадку вам буде виданий перелік рекомендацій для ліквідації дефектів. Після проведення робіт по зміцненню будівлі та повторної перевірки, вона стане придатною для прибудови.

Оформлення будівельного паспорта

Отримавши документи, що підтверджують можливість будівництва другого поверху, зверніться з питанням оформлення паспорта до уповноваженого органу містобудування та архітектури. Це можна зробити через Центр надання адміністративних послуг (ЦНАП). Сюди потрібно подати такі документи:

• заяву про оформлення будівельного паспорта;
• документацію, розроблену в рамках експертизи будівлі;
• погодження співвласників нерухомості (якщо такі є).

За правилами оформлення будівельного паспорта на розгляд документів і винесення рішення в уповноваженого органу є 10 днів.

Розробка проектної документації на будівництво другого поверху

Згідно зі ст.27 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» при реконструкції будинку площею до 300 кв.м і висотою 1-2 поверхи без урахування мансарди, замовник сам вирішує, потрібно йому розробляти проект, чи ні. Можливо, для проведення робіт досить уже тієї документації, яка створена в ході оформлення будівельного паспорта. Відповідно до закону за спрощеною процедурою наявність цього документа дозволяє проводити реконструкцію і будівництво без розробки проекту.

Україна вводить сучасні методи проектування будівництва

У тій же 27 статті Закону №3038-17 зазначено, що при створенні проекту для даного типу об'єктів не потрібно отримувати містобудівні умови та обмеження. Якщо ви все ж вирішите замовити проект, то його розробка буде проводитися на підставі будівельного паспорта.

В ході реконструкції приватного будинку, параметри якого виходять за встановлені обмеження, без розробки проектної документації не обійтися. Вона створюється з урахуванням містобудівних умов та обмежень, які видаються органами містобудування та архітектури (Закон №0912-11). Для попереднього випадку вони не потрібні.

Коли можна приступати до будівництва другого поверху

Якщо вам потрібно провести підготовку (огородити територію, розмістити на ній спеціальне обладнання, техніку тощо), спочатку потрібно повідомити про це Державну архітектурно-будівельну інспекцію (Держархбудінспекція або ДАБІ), подавши декларацію про підготовчі заходи. На наступний день ви вже маєте право облаштовувати будівельний майданчик, але ще не можете вести будівельні роботи.

Як побудувати будинок: покрокова інструкція

Щоб отримати можливість офіційно приступити безпосередньо до реконструкції, про це необхідно повідомити Держархбудінспекцію окремо. Зробити це потрібно не пізніше, ніж за день до старту будівельних робіт (п.13 Постанови КМУ №466). Повідомити Держархбудінспекцію про початок реконструкції та про підготовку можна одним з трьох способів:

• подавши декларацію особисто або через представника;
• надіславши повідомлення рекомендованим листом;
• передавши документ через електронну пошту.

Приступати до реконструкції можна на наступний день, не чекаючи відповіді держоргану.

Бланки заяв та повідомлень можна скачати на урядовому сайті.

Визначаємося з типом конструкції

В залежності від побажань до функціональності та просторості другого поверху, а також коштів, виділених на будівництво, можна зупинитися на одному з двох типів конструкцій: мансарді або капітальному поверсі.

Мансарда – оригінальний економ-варіант

Мансардний поверх добре підходить для затишної спальні або дитячої кімнати. Тут можна розмістити домашній кінотеатр, облаштувати зону відпочинку або кабінет. Така добудова відрізняється наступними перевагами:

• доступність в плані будівництва – конструкція вимагає меншої кількості матеріалів, ніж повноцінний поверх, і споруджується досить просто;
• оригінальний дизайн – стіни мансарди утворюють скатний дах, тому тут можна встановити вікна під нахилом;
• невелика вага – іноді мансарда – єдиний можливий варіант добудови без посилення фундаменту будинку;
• економічність під час експлуатації – при якісному утепленні на опалення мансарди знадобитися зовсім небагато теплоенергії.

Але при ряді таких переваг мансарда не настільки практична, адже частина простору скрадається скошеними стінами. Якщо ви плануєте облаштувати нагорі просторі житлові кімнати, санвузол, кухню або презентабельний кабінет, краще звести повноцінний поверх.

Особливості повноцінного другого поверху

Добудова у вигляді капітального поверху підійде для кімнат будь-якого типу: вітальні, спальні, гостьової та дитячої. Але крім універсальності, така конструкція відрізняється наступними особливостями:

• раціональне використання простору – корисна площа другого поверху буде задіяна максимально;
• комфорт – стандартна висота стелі та вертикальність стін забезпечують комфортні умови при експлуатації та облаштуванні житлового простору;
• функціональність – тут є можливість добудувати містке горище або звести мансарду в якості третього поверху;
• естетичність – двоповерховий будинок не тільки має солідний зовнішній вигляд, але й відкриває перед власниками можливість створення по-особливому стильного і дорогого інтер'єру.

При будівництві повноцінного поверху частіше стає потрібним посилення фундаменту. Його зведення трудомістке і довготривале. Крім великого обсягу робіт тут піде багато матеріалу.

Оцінивши свої можливості, потреби і стан будинку, ви зможете правильно визначитися з типом конструкції.

З якого матеріалу будувати другий поверх

Залежно від допустимого навантаження, бажаного результату і бюджету можна зупинитися на одному з наступних чотирьох популярних варіантів.

Кам'яна кладка

Кам'яна кладка – це конструкція з каменів, цегли, покладених на будівельному розчині в певному порядку. Кладка приймає навантаження від власної ваги та інших конструктивних елементів, що впливають на неї, і доданих до них навантажень, а також виконує тепло-, звукоізоляційні та інші функції.

Цегла – важкий, але надійний, довговічний матеріал з хорошими експлуатаційними якостями. В основному з неї споруджують добудови на цегляних будинках. У переважній кількості випадків потрібно зміцнення будівлі.

Газобетонні блоки

Газобетонні блоки або газобетон – бетон автоклавного твердіння – це надійний, перевірений часом будівельний матеріал. Блоки відрізняються достатньою міцністю, порівняно невеликою вагою, хорошою теплоізоляцією, але не настільки гарними звукоізоляційними якостями та практичністю. Будувати будинок з них швидше, ніж із цегли, але за витривалістю, довговічністю та зручністю обробки газобетон поступається цегляній кладці.

Брус (пиломатеріал)

Брус – це пиломатеріал товщиною й шириною 100 мм і більше. Бруси виготовляються з колод або клеєних дощок. Зводити конструкції з пиломатеріалу досить просто і швидко. Брус активно застосовується при спорудженні другого поверху на дерев'яних і цегляних будинках. Він має порівняно невелику вагу, створює в житлі приємний мікроклімат, але вимагає періодичного догляду та якісного утеплення.

Каркасні панелі

Каркасні панелі (сендвіч-панелі) – будівельний матеріал, який має тришарову структуру, що складається з двох листів жорсткого матеріалу (метал, ПВХ, ДВП, магнезитова плита) і шару утеплювача між ними. Практичний матеріал, який завоював популярність при будівництві другого поверху за рахунок невеликої ваги, вигідної ціни і швидкого монтажу. Але за надійністю та звукоізоляційними якостями він поступається перевіреній часом цеглі. Панелі практично не дихають – потрібна якісна вентиляція.

Залежно від обраного матеріалу слід будувати другий поверх за певною технологією. Щоб обійти процес посилення будинку найчастіше використовують легкі каркасні конструкції, закривши очі на їхні недоліки. Тому для прикладу розглянемо, як побудувати прибудову з цього матеріалу.

Процес будівництва другого поверху

Обсяг і порядок робіт в великій мірі залежить від міцності будинку, матеріалу і технології будівництва. Але основна послідовність робіт для різних конструкцій приблизно однакова. Розберемося на прикладі каркасної технології.

Підготовка будинку

Облаштувавши будівельний майданчик, демонтуйте покрівлю. Після розберіть кроквяну систему, зніміть балки і приберіть тепло- та гідроізоляцію з перекриття. В рамках підготовки також виконайте посилення конструкцій стін, якщо це передбачено будівельною документацією.

Можливо, зведення добудови вимагає попереднього монтажу додаткових несучих конструкцій. Від розташування несучих елементів залежить планування поверху.

Зведення конструкції

Якщо другий поверх – це мансарда, починати будівництво потрібно з торцевих стін. При використанні каркасних панелей для їх підйому доведеться застосувати кран-маніпулятор.

Далі торцеві стіни з'єднують поздовжніми балками, на яких кріплять крокви. По периметру встановлюють вертикальні балки. Готовий каркас з дерева обшивають сендвіч-панелями.

Як побудувати котедж власноруч

Повноцінний другий поверх будують в традиційному порядку: зводять стіни, використовуючи вибраний тип матеріалу, монтують дах на кроквяній системі, прокладають комунікації, утеплюють і штукатурять поверхні.

Завершальний етап

Спорудивши другий поверх (мансарду), переходьте до фінального етапу. Встановіть обрешітку під обраний тип покрівлі, проклавши під нею гідро-, тепло- і пароізоляційні матеріали. Встановіть покрівлю. Після цього переходьте до зовнішньої, внутрішньої обробки, встановлення дверей, вікон, сантехніки, радіаторів опалення тощо.

Підлогу на другому поверсі можна зробити з дерева. Вона відрізняється невеликою вагою, тому не сильно обтяжить конструкцію. Тут необхідно використовувати тепло-та звукоізоляцію. Якщо на другому поверсі планується розмістити санвузол, ванну кімнату, в якості підлогового покриття використовується плитка. Під неї доведеться робити бетонну стяжку.

При створенні міжкімнатних перегородок актуально використовувати гіпсокартон. Конструкції з цього матеріалу швидко зводяться і не дуже обтяжують будівлю. Але у таких стін слабка звукоізоляція. З цим завданням краще впораються гіпсоблоки.

Введення в експлуатацію

По закінченню робіт будинок отримає нові параметри (розміри, площу тощо). У зв'язку з цим проводиться технічна інвентаризація об'єкта і створюється новий технічний паспорт. Замовити його можна як у приватній компанії, так і в державному БТІ. Створення техпаспорта можна вважати проміжним етапом введення реконструйованого об'єкта в експлуатацію.

Основний крок на шляху до завершення робіт – повідомлення ДАБІ про закінчення реконструкції шляхом подачі декларації. Згідно з Постановою №461 декларація є підставою для введення приватного будинку в експлуатацію.

Чи можна добудувати другий поверх самовільно

Стаття 96 Адміністративного кодексу регламентує відповідальність за неправомірне проведення будівельних робіт. Реконструкція приватного будинку без повідомлення ДАБІ обійдеться замовнику в 4 300-10 000 грн штрафу. З огляду на те, що за реєстрацію декларації вам не доведеться платити, ігнорування порядку можна вважати абсолютно невиправданим. Такі ж штрафи чекають порушників, які почали експлуатувати реконструйований будинок, не повідомивши ДАБІ про завершення робіт.

За незаконне будівництво ввели нові штрафи

Згідно з оновленим законодавством, початкове порушення норм, правил, проектних рішень і стандартів в ході реконструкції будинку коштуватиме 850-1700 грн. За повторне правопорушення протягом року доведеться заплатити 1700-3400 грн.

Якщо ж добудова зроблена самовільно, крім штрафів в десятки тисяч гривень власника чекає демонтаж конструкції і повернення будинку в первинний вигляд. У разі, коли незаконно зведений другий поверх несприятливо позначиться на стані будинку, спричинить його руйнування або інші негативні наслідки, порушника може чекати кримінальна відповідальність.

У більшості випадків власники приватних будинків можуть оформити добудову другого поверху за спрощеною схемою. Для цього потрібно оформити документи через ЦНАП і дочекатися відповіді від уповноважених державних органів. Якщо ж оформлення реконструкції проводити на загальних умовах – доведеться витратити більше часу, зусиль і грошей.