Як здати квартиру в оренду

Якщо ви хочете максимально убезпечити себе від всіх можливих ризиків при оренді квартири у Києві, варто ретельно підійти до складання договору найму. Якщо укладено договір оренди і за актом передано майно, то в разі його псування і вибуття орендаря в невідомому напрямку орендодавець має право звернутися до суду. За цих обставин необхідно скласти акт, в якому фіксується факт нанесення шкоди майну, до складання акта потрібно залучити сусідів як свідків.

Ключові положення Цивільного кодексу України щодо найму житла:

1. За договором найму житла наймодавець (власник) передає другій стороні (наймачеві) своє житло для проживання в ньому на певний строк і за певну суму.
2. Договір оренди житла укладається у письмовій формі.
3. Предметом договору оренди житла може бути приміщення (також частина будинку або квартири), придатне для проживання.
4. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором оренди.
5. Сторонами договору можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.
6. Правонаступництво в разі зміни власника: якщо змінився власник житла, яке було передано в оренду, на нового власника покладаються права і обов'язки наймодавця.

Таким чином, договір найму – це в першу чергу інструмент, який допомагає орендодавцю захистити свої права. Для зниження матеріальних ризиків укладайте угоду про оренду в письмовій формі, адже усно в цьому випадку вона не має юридичної сили.

В Україні здавати нерухомість в оренду можна як на правах фізичної особи, так і в якості суб'єкта підприємницької діяльності (СПД). Але в кожному окремому випадку передбачені свої умови, податки та обмеження. Розглянемо, коли актуально оформляти підприємницьку діяльність, а коли можна обійтися без цього.

Як оформити оренду квартири

Оформлення оренди квартири потрібно починати з підготовки житла до здавання. Воно повинно виглядати привабливо, бути чистим і доглянутим. Подаючи оголошення, прикріплюйте якісні фотографії, що відповідають реальному стану квартири. Зробивши пропозицію привабливою, встановіть адекватну ціну оренди.

4 кроки підготовки квартири до здавання в оренду

Розрахунок орендної плати

Як в разі заниженої, так і завищеної вартості ви втратите частину прибутку. Це пов'язано з тим, що в першому випадку вам будуть недоплачувати суму, а в другому квартира буде простоювати місяцями в очікуванні, поки хтось, не знаючи адекватних цін, погодиться її орендувати. Щоб визначитися з вартістю оренди:

• проаналізуйте пропозиції на ринку – середня вартість оренди квартир подібної конфігурації з відповідним станом ремонту і з такою ж інфраструктурою стане для вас орієнтиром;
• зверніться в агентство або до ріелтора – якщо самостійно важко визначитися з ціною, в цьому допоможуть представники сфери нерухомості.

Встановлюючи вартість оренди квартири, враховуйте наступні характеристики житла і обставини:

1. Площа і кількість кімнат. Конфігурація – один з основних параметрів.
2. Стан ремонту і меблів. Квартира може бути без ремонту, з простим або елітним ремонтом.
3. Наявність техніки. Чи є в квартирі телевізор, кондиціонер, пральна машина тощо.
4. Інфраструктуру будинку і району в цілому. Наявність поблизу стоянок, магазинів, зупинок, транспортних розв'язок, шкіл тощо.
5. Рік побудови будинку. Новобудови більш затребувані.

Прийнявши до уваги всі ці параметри, проаналізуйте ринкову вартість оренди аналогічних квартир, і ви зможете визначитися з адекватною ціною. Далі обміркуйте, як ви плануєте здавати квартиру.

Термін оренди квартири

Вам потрібно вибрати між двома основними форматами здавання житла: довгострокова і подобова оренда.

Особливості подобової оренди

Здаючи квартиру подобово, доведеться займатися орендою, як повноцінним бізнесом, адже в цьому випадку потрібно постійно шукати клієнтів, укладати договори.

Інвестування в нерухомість курортів

Цей формат є особливо актуальним для туристичних місць, курортних міст, бізнес центрів адже він цікавий тим, хто приїжджає в місто на кілька днів.

Подобова оренда квартири приносить високий дохід. А щоб спростити собі завдання з постійного пошуку клієнтів, можете звернутися в агентство або до приватного ріелтора. 

Особливості довгострокової оренди

Якщо бажаєте отримувати стабільний дохід з квартири, практично не приділяючи часу ані пошуку клієнтів, ані прибиранню, ні обслуговуванню житла, здавайте нерухомість на тривалий термін. У такому випадку дохід буде нижче, але, здавши квартиру мешканцям, ви практично можете не займатися нею протягом декількох місяців або років.

Як правильно зняти квартиру, щоб вас не обдурили

Таким чином, визначтеся, чи готові ви постійно активно працювати з клієнтами, приводити кожного разу житло в порядок і отримувати за це хороші гроші, або ж вас влаштує не настільки високий, проте пасивний дохід. Крім своїх побажань врахуйте, чи є попит в вашому місті та районі на подобову або довгострокову оренду.

Здавати квартиру через агентство або без посередників

Основне, на що потрібно звернути увагу, вибираючи між самостійним здаванням або через посередника, це наявність вільного часу і можливостей на те, щоб шукати клієнтів і домовлятися з ними. Якщо ви не готові зайнятися цим, зверніться до професіоналів. Переваги здавання квартири через ріелтора або агентство:

• відсутність необхідності самому шукати клієнтів;
• впевненість у правомірності укладення угоди;
• оперативний пошук клієнтів;
• професійна підготовка об'єкту до здавання;
• якісна рекламна кампанія тощо.

Послуги ріелторів та агентств нерухомості: типовий перелік

Якщо будете займатися орендою самостійно, вам доведеться зайнятися розміщенням оголошень, рекламою нерухомості, підготовкою об'єкта до оренди, переговорами, укладенням договорів та пошуком клієнтів.

Документи для оренди квартири

Які документи необхідно підготувати в разі оформлення договору оренди квартири. Під час нотаріальної реєстрації договору оренди житлової нерухомості й орендар, й орендодавець повинні надати пакет документів. Які документи потрібно підготувати, щоб нотаріус зареєстрував договір.

В ході укладення угоди орендодавець і орендар повинні надати один одному документи, що підтверджують особу. Крім того, орендодавець зобов'язаний показати документ, який засвідчує право власності на житло – договір купівлі-продажу, міни, дарча тощо. А нотаріальне посвідчення договору оренди проводиться з наступним пакетом документів:

• паспорти та ідентифікаційні коди власника нерухомості та орендаря;
• підтвердження права власності – договір купівлі-продажу, дарча, договір міни;
• виписка з реєстру майнових прав;
• дозвіл органів опіки та піклування – за наявності прав на майно у неповнолітніх;
• згода чоловіка або дружини як з боку квартировласника, так і квартиронаймача.

Нотаріус також може попросити надати довідку про відсутність арешту на об'єкт нерухомості та інші документи, що підтверджують можливість власника вільно розпоряджатися майном. Але нотаріально завіряти договір, якщо він укладається не довше, ніж на 3 роки, не обов'язково, хоча це потрібно зробити, якщо цього вимагає хоча б одна зі сторін. Як зазначає представник компанії «Свой юрист» Олег Харченко:

«Удостоверение договора аренды является инструментом подстраховки сторон на случай, если условия соглашения будут нарушены. Хотя, если в договоре указаны все предусмотренные законом данные, и он просто скреплен подписями арендатора и арендодателя, то этот документ имеет такую же юридическую силу, как и удостоверенный нотариально. Поэтому, если вы уверены в правильности составленного соглашения, его можно не заверять».

Тим більше, держмито за засвідчення договору оренди у нотаріуса обійдеться в 1% від вартості орендної плати. Крім того, засвідчивши договір, орендодавцю в обов’язковому порядку доведеться сплачувати ПДФО.

Як оформити договір оренди квартири

Розглянемо, як скласти договір оренди квартири, маючи на руках всі необхідні документи. Підготовлений до вибору житла квартиронаймач більш за все захоче:

• перевірити квартиру на юридичну чистоту, відсутність обтяжень;
• переконатися у відсутності третіх осіб, що мають права на нерухомість;
• дізнатися, чи не укладався паралельно інший договір оренди на цю ж квартиру.

Після перевірки документів мають бути обговорені умови договору оренди, які будуть прописані в документі. До пунктів, які обов'язково вказуються, відноситься:

• найменування сторін з паспортними даними;
• адреса об'єкта нерухомості;
• розмір щомісячної плати;
• термін, на який укладається договір.

Також тут вказуються умови розірвання угоди, перелік осіб, які мають право проживати в квартирі тощо. В рамках договору ви можете домовитися про умови, не так, як вони прописані в Цивільному кодексі. Наприклад, якщо в законі сказано, що поточний ремонт виконує квартиронаймач, то, укладаючи угоду, можна вказати інше, і цей момент буде в силі. Тому умови договору ви завжди визначаєте самі, а значить повинні узгодити всі до деталей:

• хто виконує ремонт;
• порядок заселення третіх осіб;
• порядок розрахунку за комунальні послуги та за саму оренду;
• відповідальність і порядок відшкодування збитків в разі псування майна;
• умови і підстави розірвання договору тощо.

Обговоривши все це з квартиронаймачем та зафіксувавши в договорі, ви мінімізуєте ризики щодо майна і оплати.

Оренда з правом викупу

Особливий вид найму житла, в разі якого одна сторона надає іншій в довгострокову оренду нерухомість, а після сплати всіх обговорених внесків права на майно переходять орендареві. Нюанс для орендодавців полягає в тому, що за законом здавати таким чином нерухомість можуть лише компанії. Тому фізичній особі або приватному підприємцю доведеться вибирати між звичайним продажем або орендою, але не орендою з правом викупу.

Як орендувати нерухомість з правом викупу в Україні

Згідно з Цивільним кодексом термін оренди може досягати 30 років. В цьому випадку покупцеві важливо звернути увагу на умови і вартість, яку він в результаті повинен виплатити для отримання прав власності на об'єкт. Взаємовідносини сторін в рамках оренди з правом викупу регулюються відповідним договором, в якому обов'язково вказано:

• хто виступає сторонами угоди;
• терміни оренди житла і його характеристики;
• порядок розрахунку;
• умови розірвання угоди;
• права, обов'язки та відповідальність сторін;
• порядок повернення коштів.

Орендодавцю важливо звернути увагу на те, що в разі розірвання такого договору, йому повертається сплачена сума.

Податок на оренду квартири

Здавати квартиру ви можете як фізична особа або суб'єкт підприємницької діяльності. Розглянемо особливості кожного випадку.

До СПД відносяться юрособи та фізособи-підприємці (ФОП). Для підприємців на єдиному податку першої групи передача нерухомості в оренду заборонена, що обумовлено в статті 291 Податкового кодексу України (ПКУ). Тому, відкриваючи підприємницьку діяльність з метою надання нерухомості в оренду, власники оформляються як ФОП другої або третьої групи. Ставати підприємцем на єдиному податку другої або третьої групи потрібно в залежності від таких факторів:

• річного обігу грошей;
• кількості найманих працівників;
• суб’єктів, з якими планується взаємодіяти.

Оренда квартир ФОП на єдиному податку – переваги та обмеження

Платники єдиного податку здають нерухомість в оренду на вигідних умовах в плані податків в порівнянні з суб'єктами, на яких поширюється загальна схема оподаткування. Але пункт 5.3 статті 291 ПКУ накладає на них ряд обмежень:

• максимальна площа житла, що здається в оренду – 100 кв.м;
• ліміт для нежитлових приміщень і споруд – 300 кв.м.

Їм також не можна здавати в оренду більше 0,2 Га землі. Таким чином, якщо у вас є одна або кілька квартир під здавання, загальна площа яких перевищує сотню квадратів, ви вже не зможете користуватися привілеями єдиного податку.

Якщо ж ви потрапляєте під вимоги закону, то можете стати платником єдиного податку. Згідно пункту 4 статті 291 ПКУ ФОП другої групи не можуть здавати нерухомість юридичним особам. Для ФОП третьої групи це дозволено.

Який податок на оренду квартири

Згідно зі статтею 293 ПКУ підприємці другої групи сплачують єдиний податок і соціальний внесок в розмірі 640 грн і 704 грн відповідно, а ФОП третьої групи замість податку 640 грн платять 5% від доходу.

Якщо ви не потрапляєте під умови, встановлені для ФОП другої або третьої групи, доведеться здавати квартиру, сплачуючи ставку податку в розмірі 18% (ст.177 ПКУ). Щоб мати можливість користуватися привілеями без обмежень, можна зареєструвати свій бізнес як юридична особа третьої групи. В разі річного обігу грошей до 5 млн грн орендодавець сплачує податок в розмірі 5% і єдиний соціальний внесок – 704 грн. Але для здавання однієї-двох або навіть кількох квартир цей метод не актуальний.

Організацію з оренди нерухомості відкривають з метою заснувати масштабний бізнес, через який будуть здаватися десятки квартир, можливо буде налагоджено посередництво між орендарями та орендодавцями. Тут потрібно пройти складну процедуру реєстрації, в ході якої необхідно:

• визначити засновників;
• створити статут;
• виготовити печатку;
• зробити електронний цифровий підпис;
• відкрити банківський рахунок.

Це лише мала частка того, що потрібно для ведення справи в такому масштабі. Сам процес управління таким бізнесом вимагає підготовки та практичних навичок в сфері нерухомості. Тому для основної маси власників квартир залишається актуальним здавання житла в оренду на правах фізособи або підприємця.

Як не платити податок на оренду квартири

Практика показує, що квартировласники в Україні готові йти на ризик і не звітувати перед державою за отриманий від оренди нерухомості дохід. Вони просто шукають клієнтів, укладають з ними навіть просту угоду в усній формі (фактично ніхто ні за що не відповідає, тому кожна сторона ризикує), і просто беруть гроші як з квартирантів. Останні ж живуть в квартирі на правах гостей.

Штраф за невиплату податків від оренди квартири

Практика показує, що квартировласники в Україні готові йти на ризик, не звітуючи перед державою за отриманий від здачі нерухомості дохід. Але за такі дії передбачена кримінальна відповідальність. Згідно зі ст.212 Кримінального кодексу правопорушнику доведеться заплатити штраф у розмірі 17-34 тис.грн.

Фіскальна служба може вийти на недобросовісних орендодавців навіть через звичайні оголошення в інтернеті або агентства нерухомості. Хоча вірогідність цього мала, відповідальність занадто велика, тому ризик можна вважати невиправданим.

Факт ухилення від податків може також стати явним в ході вирішення спорів між власником квартири та квартиронаймачем.

Особливості здавання квартири фізичною особою

Щоб законно здавати квартиру, не обов'язково реєструватися як СПД. Можна просто звітувати перед державою про отриманий дохід, подаючи раз на рік декларацію. В такому випадку орендодавець може здавати нерухомість без обмежень за площею як фізичним, так і юридичним особам. Тут єдиний податок не застосовується, а діє загальна система, за якою доведеться сплачувати податок на доходи фізичних осіб – 18%. Крім того, тут не діє єдиний соціальний внесок, але треба сплачувати військовий збір – 1,5%.

Визначили, де найдорожча оренда у світі

На відміну від СПД фізичній особі не доведеться подавати звіти та вести бухгалтерію, а потрібно просто раз на рік показати свій дохід і сплатити податок. Якщо об'єкт нерухомості фізичної особи орендує юридична особа, це єдиний випадок, коли за оплату податків відповідає не орендодавець, а орендар.

Як здавати квартиру в оренду ФОП

Для початку власнику треба зареєструватися в якості фізичної особи-підприємця. Щоб мати можливість законно здавати житло як ФОП, потрібно правильно визначити для себе код класифікатора видів економічної діяльності (КВЕД). В даному випадку КВЕД 68.20.

Як зареєструватися

Визначившись з типом діяльності, можна переходити до реєстрації ФОП. Це робиться через інтернет або через державного реєстратора. Якщо ви вирішили зареєструватися через мережу, попередньо потрібно отримати електронний цифровий підпис. Це можна зробити за 15 хвилин у фіскальній службі. З собою потрібно мати паспорт та ідентифікаційний код.

Оформивши підпис, можете переходити до реєстрації ФОП. Подайте заяву через Кабінет електронних сервісів або Портал державних послуг. У першому випадку це робиться через «Реєстр юросіб та ФОП», у другому – через розділ «Послуги бізнесу» та підрозділ «Реєстраційні дані». Тут реєстрація проводиться приблизно протягом доби.

Традиційний спосіб відкриття ФОП – це подача заяви державному реєстратору. Після внесення даних до реєстру, на що виділено три робочих дні, ви отримаєте виписку. Далі зверніться з нею в фіскальну службу, надавши такі документи:

• паспорт громадянина України;
• заяву на застосування єдиного податку;
• книгу обліку доходів.

Як звітувати та платити податки

Далі ви вже як ФОП можете законно вести діяльність за відповідним КВЕДом. Підприємці на єдиному податку другої групи подають звіт раз на рік, а третьої – щоквартально. СПД на єдиному податку можуть подавати звіт як в електронному, так і паперовому вигляді.

ФОП другої групи повинні сплачувати податок щомісяця до 20 числа. Підприємці третьої групи сплачують його щоквартально протягом 50 днів після закінчення кожного кварталу.

Чи можна здавати нерухомість на правах фізособи і ФОП на єдиному податку одночасно

Маючи в розпорядженні квартиру або інше приміщення, параметри якого виходять за встановлені для платників єдиного податку ліміти, ви не зможете здавати частину об'єкта на правах ФОП, а частину – як фізособа.

Наприклад, якщо у вас є квартира площею 120 квадратів, ви не зможете здати 100 кв.м на правах підприємця, а решту 20 кв.м – як фізособа. Доведеться зупинятися на одному варіанті. В такому випадку оформлення ФОП вже не таке вигідне, адже на вас не буде поширюватися єдиний податок, тому доведеться платити ПДФО 18%, як і звичайній фізособі.

Як офіційно здавати квартиру в оренду

Розглянемо ще один варіант, коли ФОП залишається актуальним навіть в разі перевищення лімітів, встановлених для єдиного податку. Наприклад, у вас в розпорядженні є нежитлове приміщення, площею 600 квадратів. Половину цього приміщення ви можете здати в рамках спрощеної схеми оподаткування. Але щоб вона діяла, інші 300 кв.м повинні залишитися у вашому особистому розпорядженні. Цей порядок підходить і для житлової нерухомості. Виходячи з норм Податкового кодексу, ви не маєте права віддавати їх в експлуатацію навіть безкоштовно.

Щоб здавати нерухомість, необов'язково реєструвати підприємницьку діяльність. Але в окремих випадках такий підхід дозволить в рази знизити ставки податків, і вам потрібно буде віддавати державі замість п'ятої частки доходу буквально кілька сотень гривень щомісяця. Розумно проаналізувавши ситуацію, ви зможете підібрати оптимальний для себе варіант оподаткування. Повністю уникнути сплати податків за здавання квартири в оренду на законних підставах не вийде. Такі дії кваліфікуються як кримінальний злочин.