9 июня 2020 года на рассмотрение Верховной Рады был внесен законопроект №3618 «О риелторской деятельности в Украине», инициаторами которого стали 26 народных депутатов IX созыва. Комитет по вопросам экономического развития рассмотрел его и рекомендовал принять за основу в первом чтении.
Как отмечали инициаторы, он создавался для выведения риелторской деятельности из тени, наполнения бюджета и поднятия качества оказываемых услуг. Законопроект вызвал неоднозначную реакцию среди профессионалов и участников рынка.
Что предлагает законопроект
Обучение и сертификация
Предоставлять риелторские услуги теперь смогут только агенты и брокеры, прошедшие соответствующее обучение, сдавшие квалификационный экзамен и включенные в новосозданный Единый реестр физических лиц, юридических лиц и профессиональных объединений в сфере риелторской деятельности. Проводить обучение, аттестацию, лицензирование и применять штрафные санкции будет также новосозданная структура — Национальная федерация специалистов в сфере риелторской деятельности.
Паспортизация объектов
Для проведения любых операций с недвижимостью станет обязательным наличие уникального номера Паспорта объекта. Присваивать его будет агент/брокер, он будет вноситься в Единую информационную базу данных. Номер будет необходим как для собственно сделок, так и для размещения рекламного объявления.
Профессиональная ответственность
Если собственник или риелтор разместят объявление об объекте недвижимости без номера, занесенного в Единую информационную базу данных, они будут оштрафованы в десятикратном размере минимальной зарплаты, установленным законом на момент совершения нарушения.
Ведение риелторской деятельности, оказание риелторских услуг без получения лицензии и при отсутствии сведений об агенте/брокере в Едином реестре физических лиц, юридических лиц и профессиональных объединений в сфере риелторской деятельности влечет наложение штрафа в размере от пятисот до тысячи необлагаемых минимумов доходов граждан с конфискацией денег, полученных в результате совершения этого административного правонарушения.
За профессиональные ошибки специалиста или субъекта в сфере риелторской деятельности могут оштрафовать приостановлением лицензии на срок от 1 до 6 месяцев или исключением из Реестра на срок до 2 лет.
Мнения экспертов рынка
Юрий Пита, президент АСНУ
Я вижу в этом законопроекте огромные коррупционные риски и противоречащие Конституции Украины ограничения владельцев недвижимости в их правах на распоряжение имуществом.
Нарушение Конституции
Во-первых, собственников обязывают обращаться к риелторам по любым видам операций с недвижимостью. То есть свободно распоряжаться своим недвижимым имуществом люди больше не смогут.
Во-вторых, информация об объекте недвижимости должна будет вноситься в некую очередную базу объектов. Без внесения данных операции не проводятся или признаются недействительными. Естественно, это будет платная услуга — и чтобы добавить информацию, и чтобы ее получить. Это, конечно, отразится на цене риелторских услуг, и в итоге расходы будут нести потребители услуги.
Поле для коррупции
Что касается коррупционных рисков, то они связаны с созданием негосударственной общественной организации с практически неограниченными правами и возможностями. Она будет регулировать рынок недвижимости. При этом закон не дает ответов на вопрос о порядке создания этой организации, дальнейшем управлении со стороны участников рынка и контроля за ее деятельностью. То есть участниками такой монопольной организации может быть множество различных общественных организаций, и все они будут опосредованно управлять рынком недвижимости: прописывать новые положения, штрафовать за их неисполнение, определять стоимость пользования реестрами и базой и так далее. Эта структура по сути никем не контролируется, а вроде как контролирует сама себя. На деятельность этой организации практически невозможно будет влиять участникам рынка, монополия есть монополия, также достаточно сложно будет оспаривать решения ее органов управления. В итоге законом предусмотрено псевдорегулирование, хотя участникам рынка представляется очень красочная картинка.
Работать на результат
АСНУ не поддерживает подобные инициативы. И я призываю одного из инициаторов этого законопроекта, Дмитрия Андреевича Наталуху, к открытой дискуссии, мы готовы поделиться опытом работы отрасли, международным опытом наших партнеров. Однако официально пока мы не получили ответ на наше обращение. Сейчас в Верховной Раде каникулы до сентября, поэтому пока никаких изменений в статусе законопроекта не предвидится, хотя и будут внеочередные заседания.
Что касается конкретных предложений АСНУ — мы, конечно, не является специалистами в вопросах законотворчества и, возможно, недостаточно разбираемся в деталях этого процесса, но готовы обсуждать нынешнюю редакцию проекта и предоставить практические предложения, которые позволят рынку работать честно и прозрачно, с учетом интересов всех стейкхолдеров. Главное — дискуссия должна быть официальной и публичной, чтобы потом наши предложения депутаты «случайно» не забыли учесть и отправили в архив. Поэтому мы снова обращаемся к инициаторам проекта с предложением привлечь к процессу непосредственных участников рынка. В нынешнем виде недопустимо принимать законопроект — это факт.
Марина Дудка, сертифицированный риелтор ССНУ
Этот закон несет существенные риски — и для риелторов, и вообще для граждан Украины.
Права собственников будут ограничены
Законопроектом №3618 ограничиваются права собственника свободно распоряжаться своим имуществом — это прямое нарушение ст. 41 Конституции. Если он будет принят в нынешнем виде, то собственник не сможет заключить сделку, нотариус не сможет ее подтвердить, если номера паспорта объекта недвижимости не будет в новой Единой информационной базе. Доступ к ней будет платный — и, кстати, о сумме в законе ничего не сказано, что открывает широкое пространство для коррупционных действий.
Больше реестров — больше путаницы
Следующий момент — создание большого количества реестров. Теперь их будет четыре: Единая база объектов, Единая база договоров, Единая база риелторов и Единая база общественных объединений, которые будут входить в «Национальную федерацию» и управлять всей отраслью.
Сейчас есть Госреестр прав на недвижимое имущество. Будет создан такой же точно реестр, только с рубрикой «Цена». Еще есть реестр БТИ, который иногда не совпадает с Госреестром. Разбираться и устранять причину несовпадений должен конечный собственник. А теперь реестров станет три, информация будет дублироваться, но если что-то не сойдется, у собственника проблем только прибавится. Контролировать же правильность внесения информации в реестр объектов и реестр договоров Федерация не будет (со слов автора законопроекта Дмитрия Наталухи).
Законопроект против риелторов
Права риелторов также ущемляются. Аттестация, сертификация, аккредитация каждые два года — все это будет стоить денег и выполняться теми же негосударственными общественными объединениями, а по сути — самими риелторами и бесплатно, т.е. на общественных началах. Возникает вопрос — куда же пойдут деньги?
Ладно бы они поступали в бюджет государства. Но в законопроекте речь идет о негосударственной организации.
Кроме того, не факт, что сами риелторы смогут управлять своей деятельностью. Образуется множество нериелторских общественных организаций, пропишут себе широкие полномочия и будут «судить» всю отрасль. При этом в законе указано, что ни органы местной власти, ни другие государственные институции не имеют права вмешиваться в работу этой Национальной федерации.
Риелторы — это бизнесмены. Мы не должны контролировать своих коллег, решать, кто достоин работать, кто нет. Этим должно заниматься государство — действуя по четким правилам, утвержденным со всеми игроками рынка. Но законопроект №3618 не приближает нас к такому взаимодействию.
Законодательная коллизия
Глава Комитета по вопросам экономического развития — Дмитрий Наталуха — один из инициаторов этого законопроекта, неудивительно, что Комитет рекомендует документ в первом чтении. Хотя там даже в преамбуле заключена коллизия: речь идет о необходимости выведения рынка и услуг из тени, о государственном регулировании, а в самом законопроекте нет ни слова о государстве. Создание правил, получение прибыли и штрафы — все отдали в руки негосударственной организации.
Вместо резюме
Закон, регулирующий рынок недвижимости и риелторских услуг, нужен. Это должен быть документ, устанавливающий четкие, простые, понятные и единые для всех правила с верховенством государства и права. Но в нынешнем виде он существовать не может и не должен. Законопроект №3618 — не о регулировании рынка риелторских услуг. Все, что он будет регулировать, — это ту коррупционную схему, которая в нем так четко, красиво и грамотно, с точки зрения законотворчества, прописана.
Петиция против этого законопроекта набрала уже больше 8000 подписей. Если вы еще не подписали — сделайте это. Не дайте возможности малоизвестной группе лиц зарабатывать миллионы гривен в день на ограничении ваших конституционных прав.
Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью
Этот законопроект неприемлем ни для риелторского сообщества, ни для гражданского. Причем не эта редакция, а законопроект как таковой. В нем вообще нет ничего о регулировании риелторской деятельности, хотя он так назван.
Монополия на доступ к профессии
В документе прописана опасная монополия на обучение, сертификацию и доступ к профессии. Т.е. заниматься этим будет не отраслевое сообщество с привлечением министерств, ведомств и национального агентства квалификаций с учетом действующих в Украине международных норм и правил, а одна должность (человек)! И та система присвоения квалификаций, обучения и доступа к профессии, которую предложили авторы проекта №3618, не соответствует ни международным нормам и стандартам, ни Порядку разработки квалификационных требований и профессиональных стандартов, действующему в Украине.
«Зеленый свет» для коррупционных схем
Будет создана непонятная структура — «Национальная федерация» с очень широкими полномочиями. Состав (кооптация) этой Федерации, ее определение не прописано, правила ее отзыва не прописаны, зато она наделена правом штрафовать обычных людей. Стоимость услуг этой Федерации и паспортизации объектов, кстати, не определена, читай — не ограничена.
Открытые данные — кто их защитит?
Прописанная в законопроекте паспортизация объектов недвижимости подразумевает сбор полного комплекта документов предлагаемого к продаже/аренде объекта недвижимости и размещение скан-копий этих документов вместе со скан-копиями документов владельца (владельцев) в новосозданном реестре, что создает риск несанкционированного доступа к ним криминальных элементов (риск рейдерских захватов объектов недвижимости).
Позиция государства
Я считаю, что такое регулирование риелторской деятельности не нужно. У нас уже есть Европейская Норма, утвержденная как Госстандарт Украины по деятельности, связанной с недвижимостью. Может, лучше его довести до ума? Что требуется от государства — установить четкие правила, порядки, единые для всех игроков, быть держателем всех реестров — и просто контролировать соблюдение норм. Нужен ли для этого отдельный закон? Наверное, нет. Нужно воспользоваться мировыми наработками и тем, что уже есть в нашей стране по саморегулированию деятельности (Концепция Кабмина по саморегулированию) и доступу к профессии. Весь мир идет по пути дерегуляции бизнеса (ведь риелторы, в отличие от нотариусов, оценщиков, адвокатов, которые по сути ближе к служащим, — это предприниматели), и только Украину этим законопроектом отбрасывают на много лет назад. Более того, получается, у нас этим законом хотят зарегулировать предпринимательскую деятельность, внести изменения в Кодекс админправонарушений, дают права частным структурам штрафовать людей. Это совершенно ненормально. И кстати, некоторые подписанты уже отозвали свои подписи.
Риски для инвестиционной привлекательности
В этом проекте еще много неприемлемого. Например, ограничение прав собственников. Никто не должен указывать, как человеку следует распоряжаться его недвижимостью.
Документ предполагает саморегулирование? Но так, как это прописано там, — это не имеет никакого отношения к сути саморегулирования.
В общем, суммируя сказанное, думаю, инвестиционная привлекательность недвижимости Украины может значительно упасть, если этот законопроект будет принят.
DOM.RIA на протяжении 5 лет ежедневно развивает цивилизованный, проверенный рынок недвижимости в интернете, чтобы украинцы покупали безопасно проверенную недвижимость у продавцов-владельцев, риелторов-профессионалов и компаний-застройщиков. Мы объединили около 3000 проверенных профессиональных риелторов, создали систему реальных проверок объектов, предлагаемых к продаже и аренде, которую проводят наши эксперты. Проверки также проводятся на основании обращений специалистов АСНУ. Таким образом, DOM.RIA дает украинцам возможность совершать безопасные сделки с недвижимостью.
Мы считаем, что украинский рынок недвижимости должен быть прозрачным и цивилизованным не только в интернете. И для правильного его функционирования правила должны быть понятными, четкими и едиными для всех участников.
Мы поддерживаем стремление ключевых игроков рынка недвижимости к тому, чтобы риелторская деятельность стала по-настоящему открытой, прозрачной, базировалась на принципах демократичности и защищала в равной степени права всех участников. Именно этому, на наш взгляд, должен способствовать законопроект «О риелторской деятельности в Украине».
Прокомментируйте первым