9 червня 2020 року на розгляд Верховної Ради був внесений законопроєкт №3618 «Про рієлторську діяльність в Україні», ініціаторами якого стали 26 народних депутатів IX скликання. Комітет з питань економічного розвитку розглянув його та рекомендував прийняти за основу в першому читанні.
Як відзначали ініціатори, він створювався для виведення рієлторської діяльності з тіні, наповнення бюджету та підняття якості послуг, що надаються. Законопроєкт викликав неоднозначну реакцію серед професіоналів та учасників ринку.
Що пропонує законопроєкт
Навчання та сертифікація
Надавати рієлторські послуги тепер зможуть тільки агенти та брокери, які пройшли відповідне навчання, склали кваліфікаційний іспит та включені до новоствореного Єдиного реєстру фізичних осіб, юридичних осіб та професійних об'єднань у сфері рієлторської діяльності. Проводити навчання, атестацію, ліцензування та застосовувати штрафні санкції буде також новостворена структура — Національна федерація фахівців у сфері рієлторської діяльності.
Паспортизація об'єктів
Для проведення будь-яких операцій з нерухомістю стане обов'язковою наявність унікального номера Паспорту об'єкта. Привласнювати його буде агент/брокер, він буде вноситися до Єдиної інформаційної бази даних. Номер буде необхідний як для власне угод, так і для розміщення рекламного оголошення.
Професійна відповідальність
Якщо власник або рієлтор розмістять оголошення про об'єкт нерухомості без номера, занесеного до Єдиної інформаційної бази даних, вони будуть оштрафовані в десятикратному розмірі мінімальної зарплати, встановленому законом на момент вчинення порушення.
Ведення рієлторської діяльності, надання рієлторських послуг без отримання ліцензії та за відсутності відомостей про агента/брокера в Єдиному реєстрі фізичних осіб, юридичних осіб та професійних об'єднань у сфері рієлторської діяльності тягне за собою накладення штрафу в розмірі від п'ятисот до тисячі неоподатковуваних мінімумів доходів громадян з конфіскацією грошей, одержаних внаслідок вчинення цього адміністративного правопорушення.
За професійні помилки фахівця або суб'єкта у сфері рієлторської діяльності можуть оштрафувати тимчасовим зупиненням ліцензії на термін від 1 до 6 місяців або виключенням з Реєстру на строк до 2 років.
Думки експертів ринку
Юрій Піта, президент АФНУ
Я бачу в цьому законопроєкті величезні корупційні ризики і такі, що суперечать Конституції України, обмеження власників нерухомості в їхніх правах на розпорядження майном.
Порушення Конституції
По-перше, власників зобов'язують звертатися до рієлторів з будь-якими видами операцій з нерухомістю. Тобто вільно розпоряджатися своїм нерухомим майном люди більше не зможуть.
По-друге, інформація про об'єкт нерухомості повинна буде вноситися до якоїсь чергової бази об'єктів. Без внесення даних операції не проводяться або визнаються недійсними. Зрозуміло, це буде платна послуга — і щоб додати інформацію, і щоб її отримати. Це, звичайно, позначиться на ціні рієлторських послуг, і в підсумку витрати нестимуть споживачі послуги.
Поле для корупції
Що стосується корупційних ризиків, то вони пов'язані зі створенням недержавної громадської організації з практично необмеженими правами та можливостями. Вона буде регулювати ринок нерухомості. Водночас закон не дає відповідей на питання про порядок створення цієї організації, подальшому керуванні з боку учасників ринку та контролю за її діяльністю. Тобто учасниками такої монопольної організації можуть бути безліч різних громадських організацій, і всі вони будуть опосередковано керувати ринком нерухомості: прописувати нові положення, штрафувати за їхнє невиконання, визначати вартість користування реєстрами та базою тощо. Ця структура по суті ніким не контролюється, а нібито контролює сама себе. На діяльність цієї організації практично неможливо буде впливати учасникам ринку, монополія є монополія, також досить складно буде оскаржувати рішення її органів управління. Таким чином, законом передбачено псевдорегулювання, хоча учасникам ринку представляється дуже яскрава картинка.
Працювати на результат
АФНУ не підтримує подібні ініціативи. І я закликаю одного з ініціаторів цього законопроєкту, Дмитра Андрійовича Наталуху, до відкритої дискусії, ми готові поділитися досвідом роботи галузі, міжнародним досвідом наших партнерів. Однак офіційно поки ми не отримали відповідь на наше звернення. Зараз у Верховній Раді канікули до вересня, тому поки що жодних змін у статусі законопроєкту не передбачається, хоча й будуть позачергові засідання.
Що стосується конкретних пропозицій АФНУ — ми, звичайно, не є фахівцями в питаннях законотворчості і, можливо, недостатньо розбираємося в деталях цього процесу, але готові обговорювати нинішню редакцію проєкту та надати практичні пропозиції, які дозволять ринку працювати чесно й прозоро, з урахуванням інтересів усіх стейкхолдерів. Головне — дискусія повинна бути офіційною та публічною, щоб потім наші пропозиції депутати «випадково» не забули врахувати та відправили в архів. Тому ми знову звертаємося до ініціаторів проєкту з пропозицією залучити до процесу безпосередніх учасників ринку. У нинішньому вигляді неприпустимо приймати законопроєкт — це факт.
Марина Дудка, сертифікований рієлтор СФНУ
Цей закон несе істотні ризики — і для рієлторів, і взагалі для громадян України.
Права власників будуть обмежені
Законопроєктом №3618 обмежуються права власника вільно розпоряджатися майном — це пряме порушення ст. 41 Конституції. Якщо він буде прийнятий в нинішньому вигляді, то власник не зможе укласти угоду, нотаріус не зможе її підтвердити, якщо номера паспорта об'єкта нерухомості не буде в новій Єдиної інформаційній базі. Доступ до неї буде платний — і, до речі, про суму в законі нічого не сказано, що відкриває широкий простір для корупційних дій.
Більше реєстрів — більше плутанини
Наступний момент — створення великої кількості реєстрів. Тепер їх буде чотири: Єдина база об'єктів, Єдина база договорів, Єдина база рієлторів і Єдина база громадських об'єднань, які будуть входити до «Національної федерації» та управляти всією галуззю.
Зараз є Держреєстр прав на нерухоме майно. Буде створений такий саме реєстр, тільки з рубрикою «Ціна». Ще є реєстр БТІ, який іноді не збігається з Держреєстром. Розбиратися й усувати причину розбіжностей повинен кінцевий власник. А тепер реєстрів стане три, інформація буде дублюватися, але якщо щось не зійдеться, у власника проблем тільки додасться. Контролювати ж правильність введення інформації до реєстру об'єктів і реєстр договорів Федерація не буде (зі слів автора законопроєкту Дмитра Наталухи).
Законопроєкт проти рієлторів
Права рієлторів також зачіпаються. Атестація, сертифікація, акредитація що два роки — все це буде коштувати грошей і виконуватися тими ж недержавними громадськими об'єднаннями, а по суті — самими рієлторами та ще й безкоштовно, тобто на громадських засадах. Виникає питання — куди ж підуть гроші?
Нехай би вони надходили до бюджету держави. Але в законопроєкті мова йде про недержавні організації.
Крім того, не факт, що самі рієлтори зможуть керувати своєю діяльністю. Утвориться безліч нерієлторскіх громадських організацій, пропишуть собі широкі повноваження та «судитимуть» всю галузь. Водночас у законі зазначено, що ані органи місцевої влади, ані інші державні інституції не мають права втручатися в роботу цієї Національної федерації.
Рієлтори — це бізнесмени. Ми не повинні контролювати своїх колег, вирішувати, хто гідний працювати, хто ні. Цим має займатися держава — діючи за чіткими правилами, затвердженими з усіма гравцями ринку. Але законопроєкт №3618 не наближає нас до такої взаємодії.
Законодавча колізія
Глава Комітету з питань економічного розвитку — Дмитро Наталуха — один з ініціаторів цього законопроєкту, тож не дивно, що Комітет рекомендує документ у першому читанні. Хоча там навіть у преамбулі міститься колізія: мова йде про необхідність виведення ринку та послуг з тіні, про державне регулювання, а в самому законопроєкті немає ні слова про державу. Створення правил, отримання прибутку та штрафи — все віддали в руки недержавної організації.
Замість резюме
Закон, що регулює ринок нерухомості та рієлторських послуг, потрібен. Це повинен бути документ, який встановлює чіткі, прості, зрозумілі та єдині для всіх правила з верховенством держави й права. Але в нинішньому вигляді він існувати не може і не повинен. Законопроєкт №3618 — не про регулювання ринку рієлторських послуг. Все, що він буде регулювати, — це ту корупційну схему, яка в ньому так чітко, красиво й грамотно, з точки зору законотворчості, прописана.
Петиція проти цього законопроєкту набрала вже понад 8000 підписів. Якщо ви ще не підписали — зробіть це. Не дайте можливості маловідомій групі осіб заробляти мільйони гривень на день на обмеженнях ваших конституційних прав.
Анатолій Топал, віцепрезидент Асоціації професійних управителів нерухомістю
Цей законопроєкт є неприйнятним ні для рієлторської спільноти, ні для цивільної. Навіть не ця редакція, а законопроєкт як такий. У ньому взагалі немає нічого про регулювання рієлторської діяльності, хоча він так названий.
Монополія на доступ до професії
У документі прописана небезпечна монополія на навчання, сертифікацію та доступ до професії. Тобто займатися цим буде не галузева спільнота із залученням міністерств, відомств і національного агентства кваліфікацій з урахуванням чинних в Україні міжнародних норм і правил, а одна посада (людина)! І та система присвоєння кваліфікацій, навчання та доступу до професії, яку запропонували автори проєкту №3618, не відповідає ні міжнародним нормам і стандартам, ні Порядку розробки кваліфікаційних вимог та професійних стандартів, що діє в Україні.
«Зелене світло» для корупційних схем
Буде створена незрозуміла структура — «Національна федерація» з дуже широкими повноваженнями. Склад (кооптація) цієї Федерації, її визначення не прописане, правила її відкликання не прописані, проте вона наділена правом штрафувати звичайних людей. Вартість послуг цієї Федерації та паспортизації об'єктів, до речі, не визначена, читай — не обмежена.
Відкриті дані — хто їх захистить?
Прописана в законопроєкті паспортизація об'єктів нерухомості передбачає збір повного комплекту документів пропонованого до продажу/оренди об'єкта нерухомості та розміщення скан-копій цих документів разом зі скан-копіями документів власника (власників) у новоствореному реєстрі, що створює ризик несанкціонованого доступу до них кримінальних елементів (ризик рейдерських захоплень об'єктів нерухомості).
Позиція держави
Я вважаю, що таке регулювання рієлторської діяльності не потрібно. У нас вже є Європейська Норма, затверджена як Держстандарт України з діяльності, пов'язаної з нерухомістю. Може, краще його довести до розуму? Що потрібно від держави — встановити чіткі правила, порядки, єдині для всіх гравців, бути власником всіх реєстрів — і просто контролювати дотримання норм. Чи потрібен для цього окремий закон? Напевно ні. Потрібно скористатися світовими напрацюваннями і тим, що вже є в нашій країні стосовно саморегулювання діяльності (Концепція Кабміну щодо саморегулювання) та доступу до професії. Весь світ йде шляхом дерегуляції бізнесу (адже рієлтори, на відміну від нотаріусів, оцінювачів, адвокатів, які по суті ближчі до службовців, — це підприємці), і тільки Україну цим законопроєктом відкидають на багато років назад. Ба більше, виходить, у нас цим законом хочуть зарегулювати підприємницьку діяльність, внести зміни до Кодексу адмінправопорушень, дають права приватним структурам штрафувати людей. Це абсолютно ненормально. І до речі, деякі підписанти вже відкликали свої підписи.
Ризики для інвестиційної привабливості
У цьому проєкті ще багато неприйнятного. Наприклад, обмеження прав власників. Ніхто не повинен вказувати, як людині слід розпоряджатися власною нерухомістю.
Документ передбачає саморегулювання? Але так, як це прописано там, — це жодним чином не стосується суті саморегулювання.
Загалом, підсумовуючи сказане, думаю, інвестиційна привабливість нерухомості України може значно впасти, якщо цей законопроєкт буде прийнятий.
DOM.RIA протягом 5 років щодня розвиває цивілізований, перевірений ринок нерухомості в інтернеті, щоб українці купували безпечно перевірену нерухомість у продавців-власників, рієлторів-професіоналів і компаній-забудовників. Ми об'єднали близько 3000 перевірених професійних рієлторів, створили систему реальних перевірок об'єктів, що пропонуються до продажу та оренди, яку проводять наші експерти. Перевірки також проводяться на підставі звернень фахівців АФНУ. Таким чином, DOM.RIA дає українцям можливість здійснювати безпечні угоди з нерухомістю.
Ми вважаємо, що український ринок нерухомості повинен бути прозорим і цивілізованим не тільки в інтернеті. І для правильного його функціонування правила повинні бути зрозумілими, чіткими та єдиними для всіх учасників.
Ми підтримуємо прагнення ключових гравців ринку нерухомості до того, щоб рієлторська діяльність стала по-справжньому відкритою, прозорою, базувалася на принципах демократичності та захищала рівною мірою права всіх учасників. Саме цьому, на наш погляд, повинен сприяти законопроєкт «Про рієлторську діяльність в Україні».
Прокоментуйте першим