Как купить залоговое имущество банков

Одним из альтернативных вариантов покупки недвижимости является приобретение залогового имущества у банка. В рамках такой сделки вы покупаете квартиру, дом или земельный участок, которые были взысканы банком с заемщика в счет погашения долга. Рассмотрим, как купить квартиру, находящуюся в залоге, какие плюсы и минусы этой сделки и как снизить риски.

Залоговое имущество это

Залоговое имущество – это то имущество, которое остается в собственности у кредитора, в случае если заемщик не сможет выполнить обязательства по договору, залогом по которому это имущество выступает.

Так, залоговая недвижимость представляет собой дом или квартиру, оформленную в ипотеку. Если заемщик нарушает правила кредитования, банк в установленном законом порядке может взыскать имущество в счет долговых обязательств.

Как купить залоговое имущество с аукциона

Часто заемщики отказываются добровольно отдавать ипотечную квартиру в счет погашения долга, и стараются всеми возможными способами оставить квартиру себе. В этом случае банк взыскивает ее принудительно по решению суда или исполнительной нотариальной надписи. Согласно Закону «Про ипотеку» продажа такого залогового имущества осуществляется с аукциона. Реализацией этих объектов занимаются специализированные организации или исполнительная служба.

Особенности покупки квартиры «с молотка»

Найти предложения квартир с аукциона можно на сайтах банков и специальных площадках с электронными торгами. Для участия в аукционе зарегистрируйтесь, подав указанный пакет документов, и оплатите взнос. В случае победы вносите задаток за объект и переходите к его оформлению. Остальную сумму нужно будет перечислить на счет банка в установленные сроки. Банки также разрешают приобрести такую недвижимость в кредит. В этом случае вы вносите первоначальный взнос и оформляете ипотеку на квартиру.

Как купить залоговое имущество без аукциона

Бывают случаи, когда заемщики, нарушившие правила кредитного договора, идут навстречу банку, и решают проблему без конфликта и принудительного взыскания имущества.

Покупка квартиры по переуступке долга

Если заемщик заинтересован на реализации залоговой квартиры с целью погашения долговых обязательств, он может продать ее с правом переуступки долга. Банк дает согласие на проведение сделки и выставляет свои условия. Заемщик ищет покупателя и переуступает ему права и долговые обязанности в отношении объекта недвижимости. В этом случае вы выплачиваете часть суммы этому лицу, а обязанности по выплате ипотеки переходят к вам.

Особенность такого способа покупки в том, что вы приобретаете ипотечную квартиру с уже оговоренными условиями. У вас нет возможности самому выбрать программу кредитования. Покупая залоговую квартиру через должника, проводите процедуру только под контролем банка. Лучше всего заключать договор прямо в его отделении.

Покупка квартиры с согласия должника

Еще один способ приобретения залоговой недвижимости – покупка квартиры, выставленной на продажу по согласию должника. В таком случае вы приобретаете жилье, сразу выплачивая его полную стоимость банку. Часть средств идет на погашение долговых обязательств, а часть возвращается заемщику.

При покупке квартиры в таком формате, учитывайте, что процедура может затянуться из-за необходимости вывести объект из реестра залогового имущества. Купля-продажа контролируется банком.

Преимущества покупки залоговой квартиры

Основное преимущество покупки залогового имущества – цена. Приобрести квартиру у банка можно гораздо дешевле рыночной стоимости аналогичного объекта.

Наиболее выгодным будет вариант приобретения залоговой квартиры на торгах. Здесь экономия может достигать 40-50% от рыночной стоимости. На покупке залоговой недвижимости, реализуемой по инициативе должника или по согласию сторон удастся сэкономить до 5-20%. Но в этом случае снижаются риски приобретения проблемной недвижимости.

Еще одним преимуществом покупки залоговой квартиры можно считать контроль сделки банком. Учреждение заинтересовано в том, чтобы договор был законным, и его не оспорил ни заемщик, ни другие лица.

Недостатки покупки залоговой квартиры

Недостатки приобретения залогового имущества в основном связаны с рисками купить проблемную недвижимость. Чаще они возникают в случае приобретения объекта на аукционе. Здесь покупатель может столкнуться со следующими моментами:

• Обжалование сделки – если недвижимость взыскана с должника принудительно, скорее всего, он попытается обжаловать процедуру. В случае выявления нарушений сделка будет считаться незаконной.
• Невозможность проведения сделки – это может случиться, если недвижимость находится под арестом.
• Признание сделки недействительной по другим причинам – например, если на квартиру имеют права третьи лица, в ней прописаны дети и др.

Таким образом, выгодная стоимость продажи залоговой недвижимости связана с высокой вероятностью дополнительных сложностей при ее оформлении.

Как уменьшить риски при покупке залоговой квартиры

Чтобы быть уверенным в законности сделки и невозможности ее оспаривания и признания недействительной, придерживайтесь следующих рекомендаций:

• Проверьте недвижимость и документы на нее – изучите правоустанавливающие бумаги, договор залога, кредитный договор, решение суда и исполнительную надпись – с этими вопросами обратитесь за помощью к юристу.
• Проверьте наличие обременений – имущество не должно быть арестованным или находиться под запретом отчуждения Налоговой службы, исполнительных органов и др.
• Проверьте права других лиц на недвижимость – если квартира приобретена заемщиком в браке, он должен предоставить согласие супруга или супруги на проведение процедуры. В квартире не должны быть прописаны дети, так как это повлечет дополнительные трудности – выписать ребенка «в никуда» по закону нельзя. Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, покупать ее можно только при наличии решения Органов опеки и попечительства.
• Проверьте правильность и законность проведения аукциона – если порядок нарушен, обжаловать сделку может не только бывший заемщик, но и другие участники торгов.
• Не покупайте слишком дешево – предложения с сильно заниженной ценой, чаще всего имеют дополнительные проблемы. Связываться с таким объектом можно только после его тщательной проверки, но даже при этом остаются достаточно высокие риски.

Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке

Прежде, чем сэкономить и купить залоговую квартиру, взвесьте все «за» и «против». Готовы ли вы столкнуться с возможными трудностями в рамках такой сделки. Но если подойти к процедуре с тщательной подготовкой и проверкой всех возможных спорных моментов, удастся подобрать квартиру с минимальными рисками.