Далеко не каждая продажа квартиры проходит по типовому сценарию. Часто продавцу нужно получать дополнительные справки, разрешения и прочие документы, а также приходится соблюдать особый порядок заключения сделки. Сюда относится недвижимость с обременениями, в том числе та, что принадлежит детям, недееспособным гражданам, находится в собственности двух или нескольких лиц и др. Рассмотрим распространенные случаи, когда продавец квартиры сталкивается со сложностями при заключении сделки.
Продажа квартиры с учетом прав несовершеннолетнего
Особое внимание украинского законодательства обращено на защиту прав несовершеннолетних в отношении жилья. Эти вопросы рассматриваются в Гражданском, Жилищном, Семейном кодексах, Конституции и других законах. В зависимости от того, имеет ребенок долю в квартире или просто в ней зарегистрирован, отличается порядок реализации такого объекта.
Если среди собственников недвижимости есть дети, продать ее можно только предоставив несовершеннолетнему другую жилплощадь, которая по размеру, состоянию и условиям проживания не будет уступать предыдущей. Во втором пункте статьи 177 Семейного кодекса сказано, что для совершения такой сделки потребуется разрешение Органов опеки и попечительства (ООП). Этот орган проконтролирует, не нарушены ли имущественные права ребенка. Его разрешение является подтверждением того, что несовершеннолетнему компенсировали долю в продаваемой квартире, и тем самым не ущемили его права. Без соответствующего подтверждения нотариус может отказаться проводить сделку, а если она и состоятся, то все-равно будет признана недействительной.
Права ребенка в отношении недвижимости
Если несовершеннолетний только прописан в квартире, для ее продажи достаточно предоставить ему новое место проживания. Ребенка нельзя снять с места регистрации, не «прописав» по новому адресу. Поэтому родители зачастую регистрируют детей или в новой квартире, или по месту проживания дедушки, бабушки.
В любом случае, при продаже квартиры, к которой имеют отношение несовершеннолетние лица, обратитесь в ООП. Это позволит вам перестраховаться от заключения договора, который признают недействительным. Такого же порядка рекомендуется придерживаться, если в квартире проживает недееспособное лицо. Наличие разрешения контролирующих органов означает, что сделка проводится законно, без ущемления прав несовершеннолетнего или недееспособного лица.
Продажа залоговой квартиры
Залог является одним из видов обременений, который не позволяет владельцу свободно распоряжаться квартирой. Осуществлять юридические действия с таким имуществом, в том числе продавать его, можно только, согласовав это с залогодержателем – банком. Сделка осложняется наличием третьей стороны, заинтересованной в платежеспособности покупателя.
Трудность при продаже квартиры под залогом также в том, что это может быть не стандартная сделка купли-продажи, а договор переуступки обязательств по ипотеке. Банк выставляет свои условия заключения такого договора, и вам придется найти покупателя, который будет согласен приобрести квартиру с учетом них.
Можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку?
Так как банк заинтересован в безопасности сделки, он будет контролировать процесс продажи. В этом есть свой плюс, так как можно быть уверенным в правомерности продажи.
Продажа квартиры в общей долевой собственности
При наличии нескольких собственников, каждый из них может продать свою долю, независимо от остальных, и не получая на это их согласие. Такой порядок указан в 361 статье Гражданского кодекса (ГК). Но первоначально нужно выделить свою часть недвижимости.
Основная проблема при реализации доли может заключаться в поиске покупателя, ведь большинство желающих приобрести жилье, ищет отдельные квартиры или дома. Согласно ГК, в случае продажи доли объекта недвижимости, владельцы остальных частей имеют на нее преимущественное право покупки. Это значит, что, решив продать долю в квартире, сначала необходимо предложить ее другим собственникам. Для этого продавец письменно уведомляет этих людей о намерениях выставить на продажу свои квадратные метры. Только если они отказались от предложения или не отреагировали на него в течение месяца, сделку можно заключить с третьим лицом.
Если же кто-то из других владельцев захочет купить эту жилплощадь, он выплачивает продавцу компенсацию за часть недвижимости и получает ее в собственность. Этот порядок наиболее удобен для обеих сторон, так как продавцу не нужно искать покупателя на долю квартиры, а второму владельцу больше не придется с кем-то делить это имущество.
Возможна также ситуация, когда все собственники согласны с продажей недвижимости. Это может быть актуально, если родственники делят одну просторную квартиру, и хотят разъехаться. При продаже каждый из собственников получает денежную компенсацию в размере, пропорциональном его доле.
Таким образом, при возникновении осложнений в рамках продажи квартиры, их можно решить путем сбора соответствующих справок, разрешений, согласий, а также соблюдая особый порядок реализации объекта недвижимости на рынке. Но есть осложнения, при которых продажа недвижимости временно или бессрочно становится невозможной. В их числе:
- аварийность дома – квартиры в таком здании признаны нежилыми, и проводить юридические операции с ними не получится;
- арест – одно из самых строгих обременений, при котором владелец не имеет права свободно распоряжаться имуществом.
Виды обременений на недвижимость
Перед продажей квартиры, проанализируйте ее на наличие осложнений, которые могут стать причиной признания договора недействительным. Если таковых обстоятельств нет, проводите сделку в типовом порядке. При наличии осложнений соберите документы и придерживайтесь особых условий продажи квартиры или доли в ней в соответствии с законом. Так вы не допустите ситуацию, когда договор купли-продажи признают недействительным.
Прокомментируйте первым