Аренда квартиры в ипотеке возможна, но процесс ее сдачи немного усложненный. Это связано с тем, что ипотечная недвижимость до конца выплаты находится под залогом банка. Поэтому собственник не может свободно распоряжаться ею, пока не выполнит свои обязательства по кредиту. Любые действия, проводимые в отношении такой квартиры, согласовываются с банком.
Покупатель жилья должен получить согласие на сдачу ипотечной недвижимости. Уже на основании этого документа он может законно взять к себе арендаторов, а кредитор не будет предъявлять ипотекодателю претензии.
Как сдать ипотечную квартиру
Пока квартира находится под залогом банка, он контролирует все действия, связанные с ней, и предусматривает это в ипотечном договоре. Этим кредитор старается не допустить ситуаций, в результате которых недвижимость может потерять в цене, стать менее ликвидной или утратиться.
В большинстве случаев аренда ипотечной квартиры банками не запрещается, но предусматривается оформление официального разрешения на это. Под исключение попадают случаи, когда банк прямо запрещает сдавать квартиру, прописав это в ипотечном договоре.
Но даже при таких условиях можно попытаться получить согласие кредитора, обратиться к нему с просьбой пересмотреть пункт договора.
Как получить разрешение банка на сдачу квартиры
Для получения разрешения на сдачу ипотечной недвижимости обратитесь к кредитору для согласования условий. Официальный порядок выглядит следующим образом:
- письменно уведомьте банк, подав соответствующее заявление;
- предоставьте образец договора аренды для предварительного согласования;
- получите письменное разрешение через несколько дней.
Согласование договора аренды может быть необязательным. Но, как правило, банк захочет узнать, на каких условиях вы будете сдавать квартиру, и может попросить предоставить даже уже подписанное с арендодателем соглашение. Так он минимизирует свои риски.
После того, как собственник получил согласие кредитора, можно заключать договор с арендатором. Нанимателя стоит уведомить, что квартира ипотечная, предоставить ему согласие ипотекодержателя на заключение договора аренды и предупредить о том, что банк может проверить жилье.
Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, без разрешения банка
Смысла скрывать аренду от банка практически нет. Если договор аренды составлен правильно, минимизированы риски, связанные со сдачей, соглашение заключено на подходящий для учреждения срок, то кредитор без проблем разрешит сдать жилье.
Если банк узнает, что владелец сдал квартиру без уведомления кредитора – он может наложить штраф. Иногда последствиями могут быть пересмотр условий кредитования и рост процентной ставки, что вызвано повышением рисков в отношении недвижимости. А в худшем случае за нарушение условий ипотечного договора банк может изъять квартиру и выставить ее на продажу.
О штрафных санкциях за несогласованную сдачу в аренду или о других действиях в отношении квартиры может указываться в ипотечном договоре.
Получится ли выплачивать ипотеку за счет сдачи
Часто цель сдачи ипотечной квартиры в аренду – это выплата кредита за счет денег, полученных от арендатора.
Когда получится выплачивать ипотеку за счет аренды
Получится ли полностью покрывать ипотечные платежи, зависит от того, насколько выгодно вы сдадите жилье. Это будет зависеть от:
- состояния квартиры;
- расположения дома;
- инфраструктуры;
- качества ремонта;
- комплектации жилья мебелью, техникой.
Поэтому, чтобы иметь возможность перекрывать месячные платежи по ипотеке за счет сдачи в аренду, жилье должно быть ликвидным.
В идеале это должна быть небольшая одно- или двухкомнатная квартира в новом жилом комплексе или отдельной новостройке массового ценового сегмента. Лучше всего, если дом расположен в центре или в благополучном районе с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.
Насколько возможна выплата ипотеки за счет аренды – в цифрах
Рассмотрим, насколько выгодно сдавать квартиру, взятую в ипотеку, на основе среднестатистических данных DOM.RIA.
Для примера возьмем однокомнатную квартиру площадью 40 кв.м в новостройке в Голосеевском районе. В сентябре 2020 средняя цена квадрата здесь тыс. грн. Итого стоимость квартиры получается 1 млн 112 тыс. грн.
Если брать ее в ипотеку под 18% годовых на максимальный срок, который предлагают банки – 20 лет, с первоначальным взносом в 30%, получим ежемесячный платеж по аннуитетной схеме 12 тыс. грн. По классике платежи будут уменьшаться по мере выплаты от 14,8 тыс. грн до 3,3 тыс. грн. Выходит, что для окупаемости по аннуитету сдавать квартиру нужно будет не дешевле 12 тыс. грн. При классике аренда сначала должна превышать 15 тыс. грн в месяц, а позже ее можно снизить.
По данным DOM.RIA для Голосеевского района Киева в сентябре цена аренды небольшой однокомнатной квартиры в новостройке в основном варьируется от 15 тыс. грн до 30 тыс. грн. Поэтому, исходя из приведенного примера, выплачивать ипотеку за счет аренды здесь получится.
Чтобы иметь возможность покрывать ипотечные платежи за счет аренды, важно не только правильно выбрать жилье, но и продумать условия кредитования. Рассчитайте месячный платеж при разных сроках кредитования, при условии внесения того или иного первоначального взноса.
Сдавая в аренду квартиру с высокой ликвидностью, вы сможете не только перекрыть платежи по ипотеке, но и получить доход. За счет него через несколько лет удастся вернуть средства, вложенные в ремонт, мебель и технику. Но для каждой квартиры ситуация индивидуальна, и она зависит не только от рынка, цен, ликвидности жилья, но и от условий ипотеки.
Аренда квартиры в ипотеке – это простой и выгодный способ частично или полностью перекрыть расходы, связанные с выплатой ипотечного кредита. Если вы планируете аренду, заранее обсудите условия с банком, так как он должен будет дать согласие на это.