Оренда квартири в іпотеці можлива, але процес її здавання трохи ускладнений. Це пов'язано з тим, що іпотечна нерухомість до кінця виплати знаходиться під заставою банку. Тому власник не може вільно розпоряджатися нею, доки не виконає свої зобов'язання за кредитом. Будь-які дії, що проводяться у відношенні такої квартири, узгоджуються з банком.
Покупець житла має отримати згоду на здачу іпотечної нерухомості. Вже на підставі цього документа він може законно взяти до себе орендарів, а кредитор не буде пред'являти іпотекодавцю претензії.
Як здати іпотечну квартиру
Доки квартира знаходиться під заставою банку, він контролює всі дії, пов'язані з нею, та передбачає це іпотечним договором. Цим кредитор намагається не допустити ситуацій, в результаті яких нерухомість може подешевшати, стати неліквідною або втратитися.
У більшості випадків оренда іпотечної квартири банками не забороняється, але передбачається оформлення офіційного дозволу на це. Під виняток потрапляють випадки, коли банк прямо забороняє здавати квартиру, прописавши це в іпотечному договорі.
Але навіть за таких умов можна спробувати отримати згоду кредитора, звернутися до нього з проханням переглянути пункт договору.
Як отримати дозвіл банку на здачу квартири
Для отримання дозволу на здачу іпотечної нерухомості зверніться до кредитора для узгодження умов. Офіційний порядок виглядає наступним чином:
- письмово повідомте банк, подавши відповідну заяву;
- надайте зразок договору оренди для попереднього узгодження;
- отримаєте письмовий дозвіл за кілька днів.
Узгодження договору оренди може бути необов'язковим. Проте зазвичай банк захоче дізнатися, за яких умов ви будете здавати квартиру, тому може попросити надати навіть вже підписану з орендодавцем угоду. Так він мінімізує свої ризики.
Після отримання згоди можна укладати договір з орендарем. Наймача варто повідомити, що квартира іпотечна, надати йому згоду банку на укладення договору оренди й попередити про те, що кредитор може перевірити житло.
Чи можна здавати квартиру, взяту в іпотеку, без дозволу банку
Сенсу приховувати оренду від банку практично немає. Якщо договір оренди укладено вірно, мінімізовано ризики, пов'язані зі здачею, термін дії угоди влаштовує кредитора, то він без проблем дозволить здати житло.
Якщо банк дізнається, що власник здав квартиру без повідомлення кредитора – він може накласти штраф. Іноді наслідками можуть бути перегляд умов кредитування й зростання відсоткової ставки, що викликано підвищенням ризиків щодо нерухомості. А в гіршому випадку за порушення умов іпотечного договору банк може вилучити квартиру та виставити її на продаж.
Щодо штрафних санкцій за неузгоджену здачу в оренду або в разі інших дій з квартирою – це може вказуватися в іпотечному договорі.
Чи вийде виплачувати іпотеку коштами від здачі
Часто мета здачі іпотечної квартири в оренду – це виплата кредиту коштами, отриманими від орендаря.
Коли вийде виплачувати іпотеку коштом оренди
Чи вийде повністю покривати іпотечні платежі, залежить від того, наскільки вигідно ви здасте житло. Це буде залежати від:
- стану квартири;
- розташування будинку;
- інфраструктури;
- якості ремонту;
- комплектації житла меблями, технікою.
Тому, щоб мати можливість перекривати місячні платежі за іпотекою завдяки здачі в оренду, житло має бути ліквідним.
В ідеалі це має бути невелика одно- або двокімнатна квартира в новому житловому комплексі або в окремій новобудові масового цінового сегмента. Найкраще, якщо будинок розташований в центрі або в гарному районі з розвиненою інфраструктурою та хорошою транспортною доступністю.
Наскільки можлива виплата іпотеки коштом від оренди – в цифрах
Розглянемо, наскільки вигідно здавати квартиру, взяту в іпотеку, на основі середньостатистичних даних DOM.RIA.
Для прикладу візьмемо однокімнатну квартиру площею 40 кв.м в новобудові в Голосіївському районі. У вересні 2020 середня ціна квадрата тут склала 27,8 тис. грн. Разом вартість квартири виходить 1 млн 112 тис. грн.
Якщо брати її в іпотеку під 18% річних на максимальний термін, що пропонують банки – 20 років, з початковим внеском в 30%, отримаємо щомісячний платіж за ануїтетною схемою 12 тис. грн. За класикою платежі будуть зменшуватися від 14,8 тис. грн до 3,3 тис. грн. Виходить, що для окупності за ануїтетом здавати квартиру потрібно буде не дешевше 12 тис. грн. В разі класики оренда спочатку має перевищувати 15 тис. грн на місяць, а пізніше її можна знизити.
За даними DOM.RIA для Голосіївського району Києва у вересні ціна оренди невеликої однокімнатної квартири в новобудові в основному варіюється від 15 тис. грн до 30 тис. грн. Тому, судячи з наведеного прикладу, виплачувати іпотеку коштами від оренди тут вийде.
Щоб мати можливість покривати іпотечні платежі таким чином, важливо не лише правильно вибрати житло, але й продумати умови кредитування. Розрахуйте щомісячний платіж за різних термінів кредитування, за умови внесення того чи іншого початкового внеску.
Здаючи в оренду квартиру з високою ліквідністю, ви зможете не лише перекрити платежі за іпотекою, але й отримати дохід. За кілька років вдасться повернути кошти, вкладені в ремонт, меблі та техніку. Але для кожної квартири ситуація індивідуальна. Вона залежить не лише від ринку, цін, ліквідності житла, але й від умов іпотеки.
Оренда квартири в іпотеці – це простий та вигідний спосіб частково або повністю перекрити витрати, пов'язані з виплатою іпотечного кредиту. Якщо ви плануєте оренду, заздалегідь обговоріть умови з банком, саме він буде давати згоду на це.