Точный перечень документов заранее определить невозможно. Поскольку это зависит от типа недвижимости, ситуации с объектом и ее владельцем. Мы рассмотрим конкретные ситуации при покупке квартиры.
Узнайте, кто является владельцем недвижимости
Попросите продавца предоставить документ, подтверждающий его право собственности на квартиру.
Право собственности может быть подтверждено одним из документов: нотариально удостоверенный договор купли-продажи, дарения, мены, наследственный договор, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, договор о разделе наследственного имущества, решение суда и т.п.
Вместе с правоустанавливающими документами проверьте наличие сведений о владельце в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Имея электронную цифровую подпись, вы можете самостоятельно получить такую справку на сайте Минюста.
Если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему ребенку или недееспособному лицу, лицу с ограниченной дееспособностью, дополнительно проверьте наличие разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры.
Проверьте наличие совладельцев
Попросите продавца квартиры предоставить вам справку о составе семьи или выписку из Реестра территориальной общины о зарегистрированных в квартире лиц. Так вы точно узнаете, кто зарегистрирован в квартире, а также проживают ли там дети или недееспособные лица.
Владелец квартиры может получить справку о составе семьи в исполнительном органе городского, сельского, поселкового совета. А выписку из Реестра территориальной общины о зарегистрированных в квартире лиц может предоставить нотариус.
Если вы покупаете часть объекта недвижимости, убедитесь, что владельцы других частей не намерены воспользоваться своим преимущественным правом на покупку этой части.
В таком случае продавец должен предоставить заверенное нотариусом заявление владельцев общей долевой собственности об отказе от осуществления права преимущественной покупки доли квартиры, которая продается.
Если квартира была приобретена в браке, то один из супругов имеет права на нее и должен подтвердить свое согласие на продажу квартиры. В этом случае будет достаточно предоставить нотариусу свидетельство о браке и нотариально заверенное заявление о согласии супруга на продажу жилья.
Это же касается недвижимости, которая продается после развода, хотя покупалась в браке. Тогда продавец должен дополнительно предоставить свидетельство о расторжении брака или свидетельство о смерти одного из супругов.
Согласие другого супруга не требуется в случае, когда недвижимость перешла по наследству, по договору дарения, в порядке приватизации, или до заключения брака.
Проверьте недвижимость через открытые источники
Изучите реестры на наличие арестов, запретов, ипотек, судебных разбирательств, споров и тому подобное. Обратитесь к юристу по недвижимости, который будет консультировать вас на всех этапах сделки и проверит необходимые документы. О видах обременений читайте по ссылке.
Покупатель имеет возможность самостоятельно или с помощью нотариуса проверить законность документов и легитимность предыдущих сделок с объектом с помощью таких ресурсов:
- Госреестр прав на недвижимое имущество — проверка права собственности, отсутствие обременений, ареста или запрета отчуждения;
- Единый реестр должников — проверка долговых обязательств продавца;
- Единый государственный реестр судебных решений — проверка на наличие судебных споров.
Узнайте, делалась ли перепланировка в квартире
Для этого нужно ознакомиться с техническим паспортом на недвижимость. В этом документе содержатся данные о квартире: общая и жилая площадь и размеры помещений. Рекомендуем измерить каждую комнату, чтобы убедиться в соответствии данных в техническом паспорте.
Если во время замеров вы заметили расхождения, владелец должен получить новый технический паспорт на квартиру с новыми размерами комнат после перепланировки. Чтобы избежать проблем с узакониванием перепланировки, к этому вопросу стоит отнестись ответственно.
Для минимизации рисков, более быстрой и полной подготовки к покупке квартиры, рекомендуем обратиться к профессиональному риелтору и юристу. Чем будет полезно сотрудничество с риелтором, мы рассказываем в статье.
Как уберечься от покупки квартиры с долгами
Главное правило — это тщательная проверка недвижимость до заключения договора.
Узнать о наличии долгов в недвижимости можно двумя способами:
- Попросить продавца предоставить справки из всех коммунальных организаций.
- Проверить владельца на предмет отсутствия долгов в Едином реестре должников или на сайтах соответствующих коммунальных служб. Учтите, если в квартире проживало несколько человек, возможен вариант по распределению лицевых счетов. В таком случае справки об отсутствии задолженности нужно получить по каждому из них. Всю информацию можно узнать в компаниях, обслуживающих дом.
Наиболее надежный способ уберечь себя от долгов при покупке квартиры — внимательно составить и проверить договор купли-продажи. В нем речь должна идти о переходе долгов к покупателю. С правильно заключенным договором вы застрахуете себя. Если вдруг за квартирой останется задолженность — в этом случае вы не будете ее платить и легко сможете отстоять позицию в суде.
Риски при задатка
Вы рискуете попасть в неприятную ситуацию, если:
- Неграмотно оформите или не оформите письменно задаток (договор предварительного платежа);
- Если договор предварительного платежа будет оформлен без оригиналов правоустанавливающих документов и без свидетелей.
Зафиксируйте в предварительном договоре
- Срок подписания основного договора.
- Сумма задатка и условия его возврата. Если соглашение разрывает продавец, то чаще всего прописывают, что он должен вернуть задаток в двойном размере. Если покупатель — задаток остается у продавца.
- Срок передачи ключей.
- Общая сумма сделки в национальной валюте, по которой объект будет отчуждаться по основному договору купли-продажи. Это позволит зафиксировать цену, сохранить накопления и уберечь себя от внезапного финансового колебания. О том, почему не стоит занижать стоимость недвижимости в договоре, мы рассказываем в статье.
- Если продавец пообещал оставить какую-то мебель или выполнить какие-то условия, это все должно быть прописано.
Прокомментируйте первым