Точний перелік документів заздалегідь визначити неможливо. Оскільки це залежить від типу нерухомості, ситуації з об'єктом і її власником. Ми розглянемо конкретні ситуації при купівлі квартири.
Дізнайтеся, хто є власником нерухомості
Попросіть продавця надати документ, що підтверджує його право власності на квартиру.
Право власності може бути підтверджено одним з документів: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, дарування, міни, спадковий договір, свідоцтво про право власності, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя, договір про поділ спадкового майна, рішення суду тощо.
Разом з правовстановлюючими документами перевірте наявність відомостей про власника в Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Маючи електронний цифровий підпис, ви можете самостійно отримати таку довідку на сайті Мін’юсту.
Якщо нерухомість належить неповнолітній дитині або недієздатній особі, особі з обмеженою дієздатністю, додатково перевірте наявність дозволу органів опіки і піклування на відчуження квартири.
Перевірте наявність співвласників
Попросіть продавця квартири надати вам довідку про склад сім'ї або виписку з Реєстру територіальної громади про зареєстрованих в квартирі осіб. Так ви точно дізнаєтесь, хто зареєстрований в оселі, а також чи проживають там діти або недієздатні особи.
Власник квартири може отримати довідку про склад сім'ї у виконавчому органі міської, сільської, селищної ради. А витяг з Реєстру територіальної громади про зареєстрованих у квартирі осіб може надати нотаріус.
Якщо ви купуєте частину об'єкта нерухомості, переконайтеся, що власники інших частин не мають наміру скористатися своїм переважним правом на купівлю цієї частини.
У такому разі продавець має надати завірену нотаріусом заяву власників спільної часткової власності про відмову від здійснення права переважної купівлі частки квартири, яка продається.
Якщо квартира була придбана в шлюбі, то один з подружжя має права на неї і повинен підтвердити свою згоду на продаж квартири. У цьому випадку буде достатньо надати нотаріусу свідоцтво про шлюб та нотаріально завірену заяву про згоду чоловіка або дружини на продаж житла.
Це ж стосується нерухомості, що продається після розлучення, хоча купувалась у шлюбі. Тоді продавець повинен додатково надати свідоцтво про розірвання шлюбу або свідоцтво про смерть одного з подружжя.
Згода іншого з подружжя не потрібна у випадку, коли нерухомість перейшла у спадок, за договором дарування, у порядку приватизації, або до укладення шлюбу.
Перевірте нерухомість через відкриті джерела
Вивчіть реєстри на наявність арештів, заборон, іпотек, судових розглядів, суперечок тощо. Зверніться до юриста з нерухомості, який буде консультувати вас на всіх етапах угоди та перевірить необхідні документи. Про види обтяжень читайте за посиланням.
Покупець має можливість самостійно або за допомогою нотаріуса перевірити законність документів і легітимність попередніх угод з об'єктом за допомогою таких ресурсів:
- Держреєстр речових прав на нерухоме майно — перевірка права власності, відсутність обтяжень, арешту або заборони відчуження;
- Єдиний реєстр боржників — перевірка боргових зобов'язань продавця;
- Єдиний державний реєстр судових рішень — перевірка на наявність судових спорів.
Дізнайтеся, чи здійснювалося перепланування у квартирі
Для цього потрібно ознайомитися з технічним паспортом на нерухомість. У цьому документі містяться дані про квартиру: загальна і житлова площа та розміри приміщень. Рекомендуємо заміряти кожну кімнату, щоб переконатись у відповідності даних у технічному паспорті.
Якщо під час замірів ви помітили розбіжності, власник повинен отримати новий технічний паспорт на квартиру з новими розмірами кімнат після перепланування. Щоб уникнути проблем з узаконенням перепланування, до цього питання варто поставитися відповідально.
Для мінімізації ризиків, більш швидкої і повної підготовки до покупки квартири, рекомендуємо звернутися до професійного ріелтора та юриста. Чим буде корисною співпраця з ріелтором, ми розповідаємо у статті.
Як уберегтися від купівлі квартири з боргами
Головне правило — це ретельна перевірка нерухомість до укладення договору.
Дізнатися про наявність боргів у нерухомості можна двома способами:
- Попросити продавця надати довідки з усіх комунальних організацій.
- Перевірити власника на предмет відсутності боргів в Єдиному реєстрі боржників або на сайтах відповідних комунальних служб. Врахуйте, якщо у квартирі проживало кілька людей, можливий варіант з розподілу особових рахунків. В такому випадку довідки про відсутність заборгованості потрібно отримати за кожним з них. Всю інформацію можна дізнатися в компаніях, що обслуговують будинок.
Найбільш надійний спосіб уберегти себе від боргів при купівлі квартири — уважно скласти й перевірити договір купівлі-продажу. У ньому не має йтися про перехід боргів до покупця. З правильно укладеним договором ви перестрахуєте себе. Якщо раптом за квартирою залишиться заборгованість — в цьому випадку ви не будете її сплачувати й легко зможете відстояти позицію в суді.
Ризики при завдатку
Ви ризикуєте попасти в неприємну ситуацію, якщо:
- Неграмотно оформите або не оформите письмово завдаток (договір попереднього платежу);
- Якщо договір попереднього платежу буде оформлений без оригіналів правовстановлюючих документів та без свідків.
Зафіксуйте в попередньому договорі:
- Термін підписання основного договору.
- Сума завдатку і умови його повернення. Якщо угоду розриває продавець, то найчастіше прописують, що він повинен повернути завдаток у подвійному розмірі. Якщо покупець — завдаток залишається у продавця.
- Термін передачі ключів.
- Загальна сума угоди в національній валюті, за якою об'єкт буде відчужуватися за основним договором купівлі-продажу. Це дозволить зафіксувати ціну, зберегти накопичення та вберегти себе від раптового фінансового коливання. Про те, чому не варто занижувати вартість нерухомості в договорі, ми розповідаємо у статті.
- Якщо продавець пообіцяв залишити якісь меблі або виконати якісь умови, це все повинно бути прописано.
Прокоментуйте першим