Як змінюється ринок нерухомості протягом війни, наскільки змінився попит та ціни, чи варто обирати зараз житло та інвестувати у нього, як укладати договір під час дії воєнного стану та що буде з ринком нерухомості після? На ці та інші запитання аудиторії DOM.RIA відповіла Оксана Яринич — експертка з нерухомості, яка має 10-річний досвід адвокатської діяльності. Подивитись запис розмови можна на YouTube-каналі DOM.RIA.
Що зараз відбувається на ринку нерухомості: попит на житло, підвищення цін
Зважаючи на те, що деякі відділи продажів в України так і не почали працювати, оцінити попит на всій території держави складно. Проте, за словами Оксани Яринич, попит на нерухомість більше спостерігається на західній Україні. Окрім біженців до західної України переїжджають власники бізнесів, тому спостерігається ріст запитів на пошук комерційної нерухомості та офісних приміщень.
Не менше турбує українців питання зміни ціни на розтермінування нерухомості через документально підтверджене зростання вартості будівельних матеріалів, хоча в договорі цього не прописано. За словами Оксани Яринич, якщо в договорі розтермінування не прописанні умови, які включають зміну цін на матеріали, то забудовник підвищувати ціну самостійно не має права. Важливо перечитати всі пункти договору, в якому визначається порядок дій у випадку зростання цін на матеріали.
Те саме стосується зобов'язань клієнта сплачувати внески за розтермінування. В умовах договору повинна надаватися інформація, за яких обставин та як саме клієнт повинен повідомити забудовника про те, що він не може виконувати свої зобов'язання під час дії пункту «Форс-мажорні обставини». Власник квартир може опиратися на норми цивільного законодавства та висновок Торгово-промислової палати України про те, що російська агресія проти України вважається форс-мажорною обставиною.
Оксана Яринич наголошує, що клієнту необхідно перечитати умови договору та обговорити його з забудовником, оскільки ситуація може перерости в судову справу: чи дійсно клієнт не мав можливості сплачувати внести, чи велись бойові дії в регіоні. Однак, більшість забудовників зараз висловлюють наступну позицію: якщо клієнт не має можливості сплачувати — штрафні санкції та пені нараховуватись не будуть; якщо можливість є — клієнти можуть оплачувати внески за розтермінування.
DOM.RIA раніше публікували про «Ринок первинної нерухомості під час війни: що потрібно знати»
Чи варто зараз обирати та інвестувати в житло?
Серед страхів українці також відмічають затримання термінів завершення будівництва. За словами Оксани Яринич, найважливіше питання полягає в тому, чи залишиться будівля фізично цілою після завершення війни. Ціни на нерухомість та будівельні матеріали вже зростають, проте це не є форс-мажорною обставиною для забудовника. Ріст курсу долара, дефолт або підняття цін впливає на роботу забудовника, але не звільняє його від виконання своїх обов'язків.
З юридичної точки зору, підвищення цін на матеріали повинно бути вказаним у договорі: в разі збільшення цін на n-кількість відсотків сума розтермінування може збільшуватись. З практичної сторони, клієнти можуть розв'язувати це питання із забудовником віч-на-віч. Проте, Оксана Яринич радить клієнтам у будь-якому випадку спілкуватись із забудовником та обговорювати умови договору.
Якщо забудовник освоїв вкладені кошти та купив матеріали, ріст цін на будівельні матеріали не повинні вплинути на об'єкт та інвесторів. Якщо забудовник продавав житло на стадії котловану або збудованих перших поверхів, кошторис на будівництво зміниться з ростом цін на матеріали. В цьому випадку, забудовник може вирівняти кошторис коштом продажу квартир в майбутньому, інакше — необхідно обговорювати питання підвищення цін із забудовником.
Оксана Яринич зауважила, що наразі інвестувати в первинне житло або вторинну нерухомість з правом власності не може бути безпечним варіантом. З економічної сторони, готовий об'єкт, який майже передали в експлуатацію, є більш безпечним для інвестицій, адже не потребує великої кількості коштів для подальшого будівництва.
Відповідно, якщо квартира від забудовника придбана на етапі котловану до початку воєнного стану, питання термінів завершення робіт є більш актуальним. За словами Оксани Яринич, з юридичної сторони забудовник може збільшувати термін здачі об'єкту в експлуатацію. В такому випадку, забудовник повинен надіслати клієнтам рекомендаційний лист у якому зазначено, що терміни завершення будівництва можуть зміститись на час дії воєнного стану. Проте з практичної сторони, деякі забудовники можуть затримувати здачу в експлуатацію до трьох років, незалежно від дії воєнного стану або мирних часів.
Оксана Яринич наголошує, що за таких обставин, в договорі має бути вказане наступне: якщо забудовник затримує терміни здачі будинку, клієнт має право розірвати договір. Фактично, це означає, що забудовник повинен повернути кошти, за які клієнт купив квартиру. Зазвичай за певний час вартість збільшується, тому клієнтам розривати договір невигідно і вони або продовжують чекати, або перепродають квартири за актуальною ціною.
Юридична сторона укладання договорів під час воєнного стану
З початком дії воєнного стану в Україні, Державні реєстри прав на нерухоме майно призупинили свою роботу задля безпеки даних громадян. Тому, питання отримання документів на право власності житла, яке клієнти купили до початку російського вторгнення стало актуальним для інвесторів. За словами Оксани Яринич, реєстрі не працюють тимчасово, а вже після зменшення ризику та небезпеки хакерських атак — реєстри відновлять свою роботу та інвестори зможуть отримати необхідні документи. Договір із забудовником, квитанції про оплату за квартиру, акти приймання/передачі за квартиру будуть передані реєстратору, а він — внесе ці дані до реєстру після чого інвестори безперешкодно зможуть отримати право власності на квартири.
Одночасно, якщо інвестор протягом воєнного часу придбає нерухомість в зданому об'єкті — він зможе отримати ключі від житла. Для цього достатньо підписати із забудовником акт приймання/передачі квартири: прийти, оглянути квартиру, перевірити наявність котла, стяжки та інших передбачених договором умов, підписати акт і отримати ключі від квартири. В цьому випадку тимчасове обмеження роботи реєстрів не може бути перешкодою для в'їзду в помешкання.
DOM.RIA раніше публікували про «Аналітика зміни ринку первинної нерухомості під час воєнного стану (інфографіка)»
Що буде з нерухомістю після війни?
Не менш важливим питанням для українців є гарантії державних компенсацій незавершених новобудов, які були пошкоджені під час бойових дій. За словами Оксани Яринич, розробленого механізму компенсацій наразі немає. Йдеться про договірні відносини між клієнтом та забудовником, держава в ці відносини не вступає та жодних гарантій надати не може.
Роботи з відновлення будуть покладені на забудовника, але у зв'язку з тим, що діють «Форс-мажорні обставини», які не залежать від забудовника — ризик того, що девелопер недобудує об'єкт залишається великим. Проте в цьому випадку також краще спілкуватись із забудовником та вирішувати в індивідуальному порядку.
DOM.RIA раніше публікували про «Чи варто купувати та продавати нерухомість під час воєнного стану»
Прокоментуйте першим