Ринок первинної нерухомості під час війни: що важливо знати

Як працює та змінюється ринок первинної нерухомості, на що треба звернути увагу в договорі під час дії воєнного стану та чи безпечно інвестувати в нерухомість під час війни розповіла Оксана Яринич – експертка з нерухомості з 10-річним досвідом адвокатської діяльності. Запис розмови дивіться на YouTube-каналі DOM.RIA. 

Чи потрібно робити внески за квартири на етапі будівництва?

Умови дії сторін, які підписали договір купівлі-продажу нерухомості, прописані безпосередньо в договорі. Для цього необхідно уважно перечитати документ, особливо пункт «‎Обставини непереборної сили (форс-мажор).». Ця частина договору регулює відносини сторін під час критичних ситуацій, зокрема, війни на території України. 

Окрім договору, форс-мажорні обставини регулюють норми цивільного законодавства та Торгово-промислова палата України. Саме ТПП України дала висновок про те, що російська агресія проти України вважається форс-мажорною обставиною, яка почала діяти з 24 лютого 2022 року. Таким чином пункт договору «‎Форс-мажорні обставини» вступив у дію. 

Якщо забудовник продовжує вимагати сплату поточних платежів за придбану нерухомість – власник квартири має право не сплачувати платіж опираючись на висновок ТПП України про форс-мажорні обставини. Забудовники так само не повинні нараховувати пені та штрафні санкції за вчасну несплату платежу. Проте, якщо можливість внести черговий платіж є – необхідно з'ясувати у відділі продажу забудовника за яким курсом долару рахувати вартість платежу (курсу Національного Банку України, міжбанківського або комерційному). 

За словами Оксани Яринич, багато клієнтів звертаються щодо питання укладання договору-переуступки. Якщо забудовник продовжує працювати під час воєнного стану та не заперечує укладати такий договір – то охочі продати житло, яке частково оплатили – можуть це зробити. Договір укладається між клієнтом, забудовником та особою, яка хоче купити квартиру. Для такого продажу перешкод немає, але в договорі необхідно вказувати реальну вартість квартири для того, щоб уникнути ризиків у майбутньому. Серед ризиків Оксана Яринич відмічає дію воєнного стану та можливе оскарження продавцем договору-переуступки тим, що «‎його змусили це зробити» або він знаходився «‎під впливом тяжкої обставини». 

DOM.RIA раніше публікували про «‎Купівлю та продаж нерухомості під час воєнного стану» 

Варто зазначити, що при затримці та невчасній здачі об'єкта в експлуатацію, забудовник має повноцінне право на дію форс-мажорних обставин та може не сплачувати за це компенсацію інвесторам. 

Що відбуватиметься з будівництвом в українських містах?

Наразі забудовники та відділи продажів у Львові почали активно працювати офлайн. З моменту початку воєнного стану, працівники відділів продажу тримали зв'язок з клієнтами в онлайні, проте зараз почали працювати в офісах за скороченим графіком. Деякі новобудови у Львові відновили свою роботу з будівництва, активно консультують майбутніх інвесторів та проводять зустрічі. ЖК в Івано-Франківську також поновили будівельні роботи. Це ті житлові комплекси, які мають в наявності будівельні матеріали та робочу силу для повноцінного відновлення робіт. 

В тих регіонах, в яких тривають активні бойові дії – немає можливості відновити будівельні роботи, проте відділи продажу продовжують працювати онлайн та консультувати клієнтів з різних питань. 

Що чекає на ринок нерухомості в майбутньому?

За словами Оксани Яринич, якщо фізично на місто та новобудови, зокрема, не будуть падати ракети та не буде обстрілів – забудовники добудують свої комплекси. Звісно, здача будинків в експлуатацію може відбуватись із затримкою, через нестабільний курс долару та придбання будівельних матеріалів для робіт. Проте, Оксана Яринич зазначає, що недобросовісні забудовники можуть «‎прикриватися» ситуацією в Україні та навмисно затримувати завершення будівництва. 

Час затримки будівництва буде залежати від кожного забудовника окремо. В цьому випадку важливим фактором є доцільне використання коштів та обсяги виконаних робіт.