В пошуках оптимального засобу залучення фінансів у сферу будівництва житла забудовники стали практикувати використання форвардних контрактів (ФК). Основні їх особливості в тому, що інвестор має додаткові гарантії, а будівельна компанія може застосовувати зручну, вигідну та порівняно просту схему фінансування.
Що таке форвардний контракт
Форвардний контракт (форвард) – похідний фінансовий інструмент, договір між двома учасниками, відповідно до якого продавець зобов'язується надати, а покупець – сплатити та отримати певну кількість базового активу в майбутньому за ціною, визначеною в момент укладання угоди.
В будівництві цей документ являє собою угоду, за якою забудовник зобов'язаний в майбутньому передати інвестору права на нерухомість, а покупець – сплатити і прийняти цей актив.
Форвардний контракт – стандартизований цивільно-правовий договір, за яким продавець зобов'язується у майбутньому передати базовий актив покупцеві на визначених умовах в певний термін, а покупець бере на себе обов'язки прийняти базовий актив у встановлений термін і сплатити суму, обумовлену в угоді (п.14.1.45.3 ПКУ).
Згідно з законом форвард позиціонується як дериватив – документ, який регламентує взаємовідносини продавця та покупця нематеріальних, матеріальних активів або цінних паперів, але не в даний момент, а в майбутньому (ст.14 ПКУ). У цьому договорі вказані:
- терміни виконання прав та обов’язків;
- умови передачі об’єкта угоди;
- суми розрахунків між сторонами тощо.
В Податковому кодексі сказано, що форварди укладаються поза організаторами торгів. Вони реєструються товарною біржею, яка має право стежити за виконанням їх умов. Цей порядок дає додаткові гарантії інвестору на його права. Згідно з Законом «Про товарну біржу» угоди, котрі реєструються таким чином можна не завіряти у нотаріуса.
Схема застосування ФК
У законодавстві України немає норм і порядків, які визначали б форварди як засоби залучення інвестицій. Тому забудовники зуміли адаптувати схему таким чином, щоб вона не суперечила чинним законам, тим самим була легальною.
Придбання новобудови: інвестиційний договір
Щоб застосувати такий інструмент згідно із законодавством, він використовується не безпосередньо між забудовником і покупцем, а через третю особу – інститут спільного інвестування. Від імені організації виступає КУА – компанія з управління активами. Основним її завданням є формування інвестиційного фонду. У реалізації схеми беруть участь чотири суб'єкти:
- майбутній власник квартири;
- забудовник;
- КУА;
- товарна біржа.
Щоб законно використовувати форвардний контракт, угода укладається в такий спосіб:
Укладення форварда
На початковому етапі укладається форвардний контракт. Сторонами угоди виступають КУА і забудовник. ФК передбачено виконання зобов'язань з передачі/прийому майнових прав. Він вноситься товарною біржею в реєстр з фіксацією ціни виконання контракту.
Продаж форварда інвестору
На цьому етапі КУА продає майбутньому власнику квартири ФК за ринковою ціною (в момент підписання його ціна була нульовою). В ході цієї операції інвестор виплачує частину грошей (основну частку прибутку, яку забудовник отримує від продажу об'єкта нерухомості). Сума акумулюється на рахунку інвестиційного фонду.
Придбання новобудови: договір купівлі-продажу деривативу
Обов'язки і права, закріплені за покупцем в ФК, переходять інвестору. Цей договір також проходить через біржу, тому завіряти його у нотаріуса не потрібно.
Виконання форварда
За умовами деривативу покупець укладає договір купівлі-продажу майнових прав вже безпосередньо із забудовником. В рамках цієї угоди інвестору доведеться заплатити решту суми, що дорівнює собівартості нерухомості. Покупцеві переходять майнові права на квартиру з конкретними характеристиками. Він зможе зареєструвати за собою право власності на неї за фактом здачі об'єкта в експлуатацію і підписання акту прийому-передачі.
Інвестуючи через форвард, покупцеві доведеться спочатку придбати дериватив за угодою з КУА, оплатити його, а потім купити майнові права на квартиру безпосередньо у забудовника. Останній отримує частину коштів безпосередньо від інвестора, а частину – через інститут спільного інвестування.
Причини популярності способу
Крім того, що забудовники застосовують цю схему, щоб забезпечити додаткові гарантії інвесторам, тим самим залучаючи їх, форварди досить зручні й для них самих:
- Оптимізація оподаткування. Згідно з п.1.1 ст.196 ПКУ операції з деривативами (в даному випадку з форвардним контрактом) не обкладаються податками, крім того тут практично відсутній податок на прибуток.
- Можливість проведення будівництва в рамках партнерства. Можна практикувати підхід, коли одна компанія будує об'єкт і має дозвільну документацію, а інша – володіє правами на землю.
- Простота та відсутність додаткових витрат. Не діє ряд суворих обмежень, як при використанні облігацій, відсутні витрати, пов'язані з випуском цінних паперів, немає контролю держорганів.
- Мінімізація ризиків. Відсутність в законі суворого регламенту відносно залучення інвестицій за допомогою форвардів зводить імовірність несприятливого розвитку подій до мінімуму, в тому числі виключає дефолт.
Придбання новобудови: договір купівлі-продажу облігацій
При такій схемі забудовник не загнаний в жорсткі рамки і може починати залучати інвесторів вже на стадії оформлення дозволів на будівництво. Цей вид інвестування досить вдало адаптований до законодавства, тому не виглядає в очах фіскальної служби як спосіб ухилення від податків або метод незаконного залучення фінансів від фізичних осіб в житлове будівництво.
Переваги інвестування через форвардний контракт
- Неможливість організації подвійного продажу. За цією схемою покупець форварда стає єдиною особою, якій забудовник може передати майнові права на нерухомість.
- Відсутність у забудовника можливості розпоряджатися нерухомістю. Ризик виключений як до, так і після повного розрахунку з боку покупця.
- Відсутність витрат на нотаріальні та інші супутні послуги. Договори не завіряються у нотаріуса, і немає необхідності звертатися за іншими платними послугами до третіх осіб.
- Вигідна ціна. За рахунок оптимізації оподаткування вдається знизити кінцеву вартість об'єкта.
Недоліки інвестування через форварди
- Вірогідність несвоєчасної здачі об'єкта. Відсутність законодавчого порядку і норм для схеми надають забудовникові свободу дій, тому він може перенести терміни введення будинку в експлуатацію.
- Можливість використання коштів не за цільовим призначенням. Це можливо за відсутності контролю над фінансами з боку державних органів, а також норм законодавства відносно такого способу інвестування.
- Ймовірність відсутності дозвільної документації. Забудовник може працювати з форвардами до отримання дозволів.
В законодавстві відсутні порядки щодо інвестування за допомогою форвардів, тому направляти претензії в разі виникнення цих проблем ви зможете лише самому забудовникові.
Придбання новобудови: договір купівлі-продажу майнових прав
Біржа, на якій реєструється договір, може контролювати виконання умов контракту, але вона не гарантує дотримання термінів закінчення будівництва або здачу об'єкта в принципі. Тому важливо врахувати, наскільки якісно захищені права інвестора за умовами договору. Потрібно зробити акцент на тому, яку частину грошей поверне інвестор в разі розірвання контракту в разі недотримання умов з боку забудовника.
Щоб знизити ризики, купуючи квартиру в новобудові за такою схемою, звертайтеся лише до надійних, перевірених забудовників, які працюють на ринку нерухомості досить довго. Контракт варто укладати, переконавшись в готовності дозвільної документації, і заручившись підтвердженнями, що об'єкт буде добудований вчасно.