Часто продавці нерухомості не поспішають прощатися з орендарями до моменту купівлі-продажу квартири або не можуть це зробити з причини не закінченого строку дії договору оренди. Розглянемо, як відбувається угода щодо житла, яке поки що здається в оренду, і коли новий власник зможе вільно користуватися цією нерухомістю.
Купівля квартири з орендарем – що буде з договором оренди
Оренда квартири у контексті купівлі/продажу нерухомості вважається одним з видів обтяжень. Угода щодо такого житла може проводитися, але право орендувати приміщення на обумовлених умовах залишається за орендарем до закінчення терміну дії договору.
Виходить, що новий власник повинен буде виконувати умови, прописані в угоді між попереднім власником і орендарем. Вільно користуватися квартирою покупець зможе вже після закінчення або розірвання договору оренди. Всі права та обов'язки за договором оренди також перекладаються на нового власника. Тому тепер орендар буде платити тому, хто купив квартиру, а останній зобов'язаний створювати для квартиронаймача необхідні, прописані в договорі та законодавстві умови.
Під виняток потрапляє ситуація, коли в угоді зазначено, що оренда припиняється у разі відчуження нерухомості. Такий порядок взаємовідносин з орендарем встановлений в 770 статті Цивільного кодексу України.
Тому, купуючи квартиру з орендарем, попросіть надати вам договір оренди. Вивчіть його, і, головне, перевірте, чи має право орендар користуватися приміщенням після його продажу. Якщо цей момент не прописаний, і не вказано, що договір розривається у разі продажу квартири – право орендаря на користування цим житлом автоматично залишається за ним. Тому, якщо ви хочете, щоб після купівлі квартира відразу була звільнена, необхідна наявність відповідного пункту в угоді.
Якщо ви купуєте квартиру з орендарем, з яким не укладено офіційний договір – права залишатися в житлі в останнього немає. У цьому випадку домовленість між попереднім власником і орендарем не має юридичної сили, а отже, орендар повинен звільнити приміщення.
Якщо ж ви плануєте здавати йому квартиру й надалі, за законом, повинні укласти договір. Вважатиметься, що орендар винайняв у вас житло з моменту підписання угоди. Тому рекомендується:
- попередньо ознайомитися з орендарем – чи захочете ви мати справу з цією людиною, або може вона здасться вам проблемним;
- дізнатися, як довго орендар має намір винаймати квартиру – за законом він має переважне право орендувати це житло на новий термін, тому, плануючи здавати її надалі іншим людям, потрібно знати, збираються попередні мешканці залишатися тут далі, чи ні;
- обговорити подальші умови оренди і чи буде готовий орендар до їх зміни – якщо попередня угода вас не цілком влаштовує.
Вже після того, як вам підійде не лише квартира, а й мешканці, які її орендують, можна укладати договір купівлі-продажу цієї нерухомості. Виходить, що розглядати вам треба буде не лише нерухомість, але і людей, з якими далі вас буде пов'язувати договір оренди.
Важливо! Згідно зі статтею 764 Цивільного кодексу, договір оренди нерухомості автоматично поновлюється після закінчення строку дії на той самий термін і на тих самих умовах, якщо орендодавець не повідомив квартиронаймача про необхідність звільнити квартиру або змінити умови угоди протягом місяця після закінчення терміну дії документа.
Особливий порядок купівлі-продажу квартири з орендарем і ризики
Відповідно до пункту 2 статті 777 Цивільного кодексу, у разі продажу квартири, що здається в оренду, квартиронаймач, який сумлінно виконує умови договору, має переважне право на її купівлю. Тому, продавець повинен в письмовій формі не пізніше, ніж за місяць до укладення договору, повідомити орендаря про свої наміри. Якщо протягом цього терміну він не відповів або дав письмову відмову на купівлю квартири – угоду можна укладати з іншим покупцем.
У разі, якщо такий порядок не дотримано, орендар має право звернутися до суду з позовом і вимагати визнати угоду недійсною. В разі задоволення його вимоги вам доведеться повертати квартиру продавцю, а він повинен буде повернути гроші й укласти договір купівлі-продажу з орендарем.
Тому, купуючи квартиру з орендарем, попередньо перевірте, чи повідомляв продавець йому про свої наміри, і не чи збирається квартиронаймач скористатися своїм переважним правом на купівлю.
Іноді відповідне положення вже прописано в договорі оренди – згідно з ним орендар заздалегідь відмовляється від переважного права на купівлю квартири. Але цей порядок не регламентований законом, тому є ризик, що в решті решт він все ж захоче скористатися передбаченим правом. Тому, щоб перестрахуватися, в будь-якому випадку краще отримати від нього письмову відмову на укладення угоди із продавцем.
Кому вигідно купувати квартиру з орендарем
Якщо ви купуєте квартиру з метою подальшого здавання в оренду – угода стосовно житла, в якому вже проживають орендарі, може стати вигідною для вас. Вам не потрібно готувати нерухомість до здачі в оренду й шукати орендаря – все це вже готове.
Ви будете отримувати дохід від оренди відразу після вступу в силу договору купівлі-продажу. Нюанс тут лише в тому, що вартість оренди, терміни та обов'язки сторін вже обумовлені попередньо. Тому, поки діє ця угода, ви повинні будете прийняти її умови.
Виходить, що обтяження у вигляді оренди квартири – це не завжди мінус в разі її купівлі. Для інвестора, який хоче вкласти гроші в нерухомість і відразу почати отримувати від неї прибуток, така угода може стати однією з найвигідніших.