Здаючи квартиру в оренду, власник розраховує на те, що в ній будуть жити люди, що ідеально відповідають його очікуванням: тихі, сумлінні, відповідальні, без шкідливих звичок і здатні сплачувати рахунки. Але насправді знайти такого орендаря виходить рідко, а проявляються негативні сторони мешканців вже після того, як вони заселилися і підписали документи.
Конфлікти, що виникають унаслідок невчасної оплати житла, псування майна та інших ситуацій, важливо вирішувати в рамках законодавчих норм і порядків. Відстоюючи свою точку зору за законом, власник завжди зможе вирішити конфлікт на свою користь, а ігнорування порядків не гарантує позитивного результату. Розглянемо, як ефективно боротися з недобросовісним квартиронаймачем, не переступивши межу закону.
Орендар не платить: що робити
Найчастіша причина конфліктів між квартировласниками і мешканцями – несвоєчасна оплата за житло або навіть повне її ігнорування. У рамках ст. 815 Цивільного кодексу (ЦК) наведено перелік обов'язків орендаря, в тому числі:
- використовувати квартиру виключно для проживання і доглядати за нею;
- не проводити реконструкцію або перепланування, не отримавши дозвіл власника;
- вчасно вносити оплату за житло.
Саме останній пункт є вирішальним в даному питанні. Крім того, мешканці повинні самі оплачувати комунальні послуги, за винятком випадків, коли інший порядок передбачений договором.
Рішення конфлікту мирним шляхом
Посилаючись на угоду і ЦК, ви маєте право пред'явити орендарю претензії. Самовільно виселити його з квартири і зайняти приміщення до закінчення терміну дії договору ви не можете, якщо тільки це не прописано в договорі.
Як офіційно здати квартиру в оренду
Важливий момент: позбавляючись так від квартиронаймача, ви, швидше за все, просто не зможете повернути борг за оренду. Крім того, при такому порядку дій орендодавець також порушує закон, і проти нього можуть направити позов. Тому, для початку, спробуйте просто мирно розібратися з ситуацією.
Рішення конфлікту через суд
Якщо після пред'явлення претензії, попередження, наймач так і продовжує затримувати оплату, вирішувати питання рекомендується виключно через суд. В цьому випадку ви вчините за законом і зможете не лише виселити недобропорядного орендаря, але і повернути борг.
В п.2.1 ст.825 ЦК сказано, що при довгостроковій оренді (більше року), заборгованість стає приводом для виселення, якщо оплата затримана більш ніж на півроку. Такий термін навряд чи влаштує орендодавця. Тому укладати договір найму квартири зручно на рік або менше (короткострокова оренда). В такому випадку звертатися до суду з питанням розірвання угоди можна при затримці двох платежів.
Псування майна: як змусити відшкодувати збиток
Другий підпункт п.2 ст.825 ЦК вказує, що підставою для розірвання договору на вимогу орендодавця також є псування майна мешканцями. Притому неважливо, зіпсував це майно безпосередньо орендар або інші особи, які з ним проживають, і за дії яких він відповідає.
У такому випадку спочатку також можна спробувати домовитися мирно. Якщо бачите, що інша сторона конфлікту не збирається вживати заходів, зробіть акцент на тому, що закон на вашому боці, та подавши позов до суду, для відповідача ситуація тільки погіршиться.
При небажанні орендаря відшкодувати збиток або ліквідувати дефект, дійте виключно законним шляхом, інакше на стороні відповідача опинитеся ви самі. Виселивши його без рішення суду, ви вже не зможете вимагати того, щоб він відшкодував збиток або відновив майно.
Тому в ситуації, що склалася, звертайтеся до суду. Це не лише законний спосіб вирішити конфлікт, але і гарантія того, що відповідач повинен буде відремонтувати житло протягом року. Якщо квартиронаймач цього не зробить, договір найму квартири розривається на підставі відповідного рішення. Суд може відстрочити відшкодування збитку на термін не більше року, але лише якщо у відповідача на це є вагомі причини.
Вирішити ситуацію без зайвих розглядів також допоможе орендний депозит (застава) – страхова сума, надана квартировласнику наперед.
Застава при оренді квартири: види та підводні камені
Про оформлення застави потрібно подбати заздалегідь. Вона може бути призначена для погашення заборгованості або відшкодування збитків.
Як виселити квартиранта при діючому договорі
Безпідставне виселення особи з займаної житлової площі за законом неможливе. У числі причин може бути не лише порушення умов договору та законодавчих норм з боку мешканців, а й необхідність заселення квартири самим власником або членами його сім'ї. Якщо ви зібралися перебратися в квартиру, яку здаєте, повинні попередити про це мешканців не пізніше, ніж за 2 місяці до переїзду.
Чи можна виселити проблемного квартиранта з дитиною
Виселення сім'ї з дитиною без реєстрації місця проживання у вашій квартирі проводиться практично в тому ж порядку, що і для орендарів без дітей. Але якщо квартиронаймач зареєструвався за цією адресою на підставі договору оренди (п.4 ст.18 Правил реєстрації місця проживання), він також може зареєструвати тут своїх неповнолітніх дітей, не отримуючи на це вашої згоди.
Зараз реєстрація має виключно повідомний характер, тому вам не варто переживати щодо прав на нерухомість, якщо там зареєстрований орендар. Тим більше, що в разі виселення за рішенням суду або без нього, наймач втрачає право користування житлом. Цього достатньо, щоб зняти його реєстрації, хоче він чи ні.
Порядок реєстрації місця проживання в Україні 2017
Стосовно зареєстрованої дитини, то держоргани можуть відмовитися знімати з реєстрації її місце проживання без вказаної нової адреси. Її батьки після переїзду повинні зареєструватися за новим місцем проживання, і відповідно перереєструвати сюди свою неповнолітню дитину.
Якщо батьків виселяють через суд без реєстрації за новою адресою, то у відношенні дитини такий порядок не діє. У цьому випадку варто звернути увагу на ст.29 ЦК. У ній сказано, що місцем проживання фізособи є житло, в якому людина живе тимчасово або постійно. Також тут описано, що місцем проживання дитини є житло, в якому проживають її батьки. З тієї причини, що жити в вашій квартирі ці люди вже не мають права, то після їх виселення дитина також повинна проживати не на вашій житловій площі, а разом з ними. Відповідно її фактичне місце проживання – вже не ваша квартира.
Вирішити ситуацію зі зняттям з реєстрації дитини допоможе суд, можливо, підключивши до процесу органи опіки та піклування (ООП). Згідно з законом спірні моменти щодо реєстрації місця проживання неповнолітнього вирішує саме ця структура. Малоймовірно, що сім'я захоче потрапляти в поле зору держслужб через проблеми з наявністю місця проживання для неповнолітнього. Тому під загрозою таких судових розглядів батьки, швидше за все, самі почнуть шукати вихід із ситуації.
Квартирант завів тварину: чи є привід для виселення
Аби не допустити, щоб у вашій квартирі жив кіт, собака або будь-яка інша тварина, пропишіть відповідний пункт в договорі та обов'язково зробіть на цьому акцент ще на стадії огляду квартири майбутніми мешканцями. У такому випадку, якщо вони заведуть тварину – порушать умови, і ви зможете вимагати їх виселення.
Якщо момент раніше не обговорений і не прописаний в документах, взаємини з квартиронаймачами, які вирішать завести тварину, перетворяться в протистояння. Вагомих підстав для їх виселення не буде, доки чотирилапий мешканець не зашкодить квартирі або вашим речам в ній.
Орендарі з тваринами – впустити не можна відмовити
Виходить, законно виселити цих людей за рішенням суду вийде вже за фактом нанесення майну пошкоджень. Тому, для виключення конфліктної ситуації позицію проти тварин в квартирі необхідно підтверджувати заздалегідь і документально.
Орендар не виселяється після закінчення терміну дії договору
Цивільним кодексом встановлено порядок, який досить якісно захищає право наймача на переукладання договору оренди у зв'язку із закінченням терміну дії попередньої угоди. Надалі ця особа має переважні права на оренду і навіть покупку квартири, яку займає в даний момент (ст.822 ЦК).
Угода автоматично продовжується на аналогічний термін і з аналогічними умовами якщо:
- власник житлової площі не повідомив наймача про продовження оренди за нових умов або про її припинення хоча б за три місяці до закінчення терміну дії договору;
- орендар не попередив квартировласника, що не має наміру далі знімати квартиру за три місяці до закінчення оренди, і не виїхав.
Тому, якщо ви плануєте виселити наймача після закінчення терміну дії контракту, офіційно повідомте його про це у встановлені часові рамки. Інакше він буде мати право залишатися в квартирі, й виселити його ви зможете лише за рішенням суду.
Як сформувати ціну при здачі квартири в оренду
Якщо ви виселяєте наймача через завершення терміну дії угоди (а йому належить переважне право на поновлення договору) і протягом року здаєте квартиру іншим людям, колишні мешканці можуть подати позов на відшкодування збитків, пов'язаних з відмовою щодо поновлення угоди.
Якщо в угоді не регламентований термін її дії, автоматично вважається, що вона дійсна 5 років (ст.821 ЦК).
Неграмотно складений договір оренди, його відсутність: що робити в разі конфлікту
Ще одна причина розбіжностей між квартировласниками і мешканцями – неграмотно складена угода, в якій прописані не всі моменти, щодо прав та обов'язків сторін. Крім договору взаємини орендодавця та орендаря регламентуються Цивільним кодексом, тому спірні моменти можуть бути вирішені з його допомогою.
Договір оренди має недоліки
Якщо в договорі оренди не вказані порядки вирішення конкретних конфліктних ситуацій, при їх виникненні доведеться шукати способи врегулювання питання в законі.
Наприклад, якщо в договорі не зазначено, що він повинен бути розірваний у разі експлуатації житла не за призначенням або при недбалому ставленні до майна, вам допоможе стаття 815 ЦК. У ній сказано, що орендар зобов'язаний використовувати житлове приміщення виключно за призначенням, підтримуючи в ньому порядок. А згідно зі статтею 783 загальних положень про оренду, описаних в ЦК, таке ставлення до майна дає право його власнику вимагати розірвати договір.
Що обов'язково потрібно вказати в договорі оренди квартири
Якщо в договорі упущений момент, щодо проведення поточного ремонту приміщення, власник квартири має право вимагати його виконання відповідно до п1.ст.819 ЦК. Але разом з цим, на підставі другого пункту цієї ж статті орендодавець повинен виконувати капітальний ремонт житла. І цього вже має право вимагати орендар.
В 59 главі Цивільного кодексу описані порядки і норми, які допоможуть врегулювати спірні моменти навіть без чіткого їх опису в договорі.
Договір оренди відсутній – проблемний момент для обох сторін
Дещо інша ситуація складається, якщо письмової угоди, що підтверджує законність найму квартири просто немає. Закон не передбачає оренду без відповідного документа, а значить, права й обов'язки сторін також не можна вважати дійсними.
Ви маєте право виселити таких мешканців, просто звернувшись в поліцію, що вашу квартиру зайняли чужі люди. Врахуйте, що при цьому ви можете самі потрапити в поле зору держорганів в контексті незаконної здачі житла. Самі орендарі, розуміючи серйозність ситуації, що склалася, швидше за все, просто звільнять квартиру при наявності претензій, адже права проживати тут у них немає. Якщо договір відсутній, то і законних підстав вимагати оплату за оренду теж немає.
Здача квартири в оренду – чи оформляти ФОП
Договір оренди хоча б з основним переліком прав і обов'язків – це не просто інструмент для реалізації найму житла за законом, а й гарантія для кожної сторони угоди. Цивільний кодекс дозволяє власнику нерухомості використовувати свої квадратні метри на власний розсуд, але неофіційна здача в оренду квартири без договору кваліфікується як ухилення від податків.
Таким чином, вирішити конфлікт з орендарем можна не лише опираючись на пункти договору, а й уважно вивчивши закони. А для мінімізації проблем підтверджуйте права й обов'язки сторін детально продуманою угодою.
Прокоментуйте першим