Вложения в жилую недвижимость стабильно приносят высокий пассивный доход: этот бизнес всегда актуален, потому что людям всегда нужно, где жить, вне зависимости от экономической ситуации в стране.
Стандартная схема, как получить доход от инвестиций:
- Купить квартиру.
- Сдавать ее в аренду.
- Перепродать объект по более высокой стоимости.
Третий пункт необязателен: долгосрочная сдача в аренду приносит хорошую прибыль.. К тому же, владение – надежный способ обезопасить финансы от влияния инфляции.
Схема простая, но усложняется выбором: вкладываться во вторичную или первичную жилплощадь.
Рынок вторичного жилья
Вторичной жилплощадью называют жилые объекты, которые продают предыдущие владельцы. В Украине это обычно квартиры в домах, которые построили до начала 21 века:
- здания советской постройки;
- дореволюционные здания.
В советское время по плану строили типовые дома и квартиры: хрущевки, сталинки, брежневки и т.п. Чтобы всем советским гражданам было, где жить, здания возводили быстро. Из-за этого все они имели ограниченный срок службы. И если сталинки могут простоять 125 лет, для хрущевок это значение ниже - всего 50.
Уже сегодня советские здания нуждаются в капитальном ремонте, состояние ухудшается и будет ухудшаться - в планы госорганизаций ремонт домов не входит.
В большей части типовых советских квартир небольшая площадь, включающая в том числе неиспользуемые помещение (кладовки, т.д.). В результате: вы платите 25000 долларов (минимальная цена на советскую однушку) за объект, в котором в быту меньше квадратных метров, чем в плане, и состояние которого ежедневно ухудшается.
Еще серьезнее ситуация с дореволюционной жилплощадью: уже к началу 2000х почти все такие здания уже должны были снести. Тем не менее, они стоят и даже выставляются на продажу.
Квартиры в новостройках начинают продавать с начала закладки фундамента. На ранних этапах возведения цены ставят до 50% ниже, поэтому есть возможность уменьшить инвестиции вдвое без снижения уровня прибыли. Со вторичными объектами же ситуация другая: цены на них, наоборот, падают, поэтому при перепродаже вы не только не окупаете затраты, но и сталкиваетесь с убытками.
Низкая стоимость повышает спрос вторичных квартир у арендаторов, но приносит плохую прибыль. К тому же, даже дешевое старое жилье может долго не сдаваться, если оно нуждается в капитальном ремонте. Вложения на замену коммуникаций и перепланировку существенно увеличивают размер инвестиций, но не гарантирует увеличение прибыли.
Новые объекты
Первичный рынок недвижимости - это новострои. Квартиры в таких домах продает застройщик напрямую. Это позволяет ему открывать продажи на ранних этапах строительства и ставить цены на 30-50% ниже.
Инвестировать в первичные объекты выгодно, поскольку:
- все вопросы решаются напрямую с застройщиком, можно узнать детали строительных процессов, приехать на площадку;
- гарантируется чистая юридическая история;
- ассортимент традиционных и студийных планировок, на ранних этапах возведения особенно большой выбор;
- квартиру можно купить с черновой отделкой или готовым ремонтом (интерьер выбирается по каталогам).
Кроме того, новостройки более востребованы у квартиросъемщиков. Потенциальные арендаторы - это обычно студенты, пары и приезжие специалисты. Список требований к съемной квартире у этих категорий граждан:
- доступная цена;
- транспортная развязка;
- новый ремонт, хорошее состояние инженерных систем;
- инфраструктура рядом (магазины, кофейни, школы, ВУЗы, т.д.).
Новые жилые комплексы возводят в районах, соответствующих этим запросам. Также новострои имеют и другие преимущества:
- охраняемую благоустроенную территорию;
- улучшенную систему технического обслуживания жилого здания (ОСМД).
Так, арендатора новых апартаментов найти проще, поэтому вложения в первичные объекты окупаются быстрее. Самые ликвидные квартиры - малогабаритные студии и смарт-жилье - они окупаются в среднем за 8,5 лет. Если перевести эти цифры в проценты, получаем 16% годовых в долларах. Для сравнения, доходность вторичной недвижимости - 8-10% в зависимости от года постройки и местонахождения.
Прокомментируйте первым