Вкладення в житлову нерухомість стабільно приносять високий пасивний дохід: цей бізнес завжди актуальний, тому що людям завжди потрібно житло, незалежно від економічної ситуації в країні.
Стандартна схема, як отримати дохід від інвестицій:
- Купити квартиру.
- Здавати її в оренду.
- Перепродати об'єкт за вищою вартістю.
Третій пункт необов'язковий: довгострокова здача в оренду приносить гарний прибуток. До того ж, володіння - надійний спосіб убезпечити фінанси від впливу інфляції.
Схема проста, але ускладнюється вибором: вкладатися у вторинну або первинну житлову площу.
Ринок вторинного житла
Вторинною житлоплощею називають житлові об'єкти, які продають попередні власники. В Україні це зазвичай квартири в будинках, які побудували до початку 21 століття:
- будівлі радянської споруди;
- дореволюційні будівлі.
За радянських часів за планом будували типові будинки і квартири: хрущовки, сталінки, брежневки і т.п. Щоб усім радянським громадянам було, де жити, будівлі зводили швидко. Через це все вони мали обмежений термін служби. І якщо сталінки можуть простояти 125 років, для хрущовок це значення нижче - всього 50.
Уже сьогодні радянські будівлі потребують капітального ремонту, стан погіршується і буде погіршуватися - у плани госорганизаций ремонт будинків не входить.
У більшій частині типових радянських квартир невелика площа, що включає в тому числі невикористовувані приміщення (комори, тощо). В результаті: ви платите 25000 доларів (мінімальна ціна на радянську однушку) за об'єкт, в якому в побуті менше квадратних метрів, ніж в плані, і стан якого щодня погіршується.
Ще серйозніше ситуація з дореволюційної житлоплощею: вже до початку 2000х майже всі такі будівлі вже повинні були знести. Тим не менш, вони стоять і навіть виставляються на продаж.
Квартири в новобудовах починають продавати з початку закладки фундаменту. На ранніх етапах зведення ціни ставлять до 50% нижче, тому є можливість зменшити інвестиції вдвічі без зниження рівня прибутку. З вторинними об'єктами же ситуація інша: ціни на них, навпаки, падають, тому при перепродажі ви не тільки не окуповують витрати, але і стикаєтеся зі збитками.
Низька вартість підвищує попит вторинних квартир у орендарів, але приносить поганий прибуток. До того ж, навіть дешеве старе житло може довго не здаватися, якщо воно потребує капітального ремонту. Вкладення на заміну комунікацій і перепланування істотно збільшують розмір інвестицій, але не гарантує збільшення прибутку.
Нові об'єкти
Первинний ринок нерухомості - це новобудови. Квартири в таких будинках продає забудовник безпосередньо. Це дозволяє йому відкривати продаж на ранніх етапах будівництва і ставити ціни на 30-50% нижче.
Інвестувати в первинні об'єкти вигідно, оскільки:
- всі питання вирішуються безпосередньо із забудовником, можна дізнатися деталі будівельних процесів, приїхати на майданчик;
- гарантується чиста юридична історія;
- асортимент традиційних і студійних планувань, на ранніх етапах зведення особливо великий вибір;
- квартиру можна купити з чорновою обробкою або готовим ремонтом (інтер'єр вибирається по каталогам).
Крім того, новобудови більш затребувані у квартиронаймачів. Потенційні орендарі - це зазвичай студенти, пари та приїжджі фахівці. Список вимог до оренди квартири у цих категорій громадян:
- доступна ціна;
- транспортна розв'язка;
- новий ремонт, хороший стан інженерних систем;
- інфраструктура поруч (магазини, кав'ярні, школи, ВНЗ, тощо).
Нові житлові комплекси зводять в районах, які відповідають цим запитам. Також новобудови мають і інші переваги:
- впорядковану територію, що охороняється;
- поліпшену систему технічного обслуговування житлового будинку (ОСББ).
Так, орендаря нових апартаментів знайти простіше, тому вкладення в первинні об'єкти окупаються швидше. Найліквідніші квартири - малогабаритні студії і смарт-житло - вони окупаються в середньому за 8,5 років. Якщо перевести ці цифри у відсотки, отримуємо 16% річних в доларах. Для порівняння, прибутковість вторинної нерухомості - 8-10% в залежності від року побудови і місцезнаходження.
Прокоментуйте першим