"Сначала нужно определиться с целью покупки: для курортного проживания, постоянного проживания, покупка с последующей сдачей в аренду, для ведения сельхозбизнеса или для пенсионной программы. От этого зависит регион покупки и расчеты по будущему использованию объекта недвижимости", - подчеркнул вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью, эксперт сайта по недвижимости DOM.RIA.com Анатолий Топал.
Покупка для постоянного проживания
Обычно, потенциальный покупатель уже знает, где он будет работать или вести деятельность, свои возможности и выбирает исходя из этого.
Для отдыха
Болгария - страна с прекрасными возможностями. Есть множество курортных районов. Самый популярный - Черноморское побережье с прекрасными золотыми пляжами и развитой инфраструктурой, аквапарками, ресторанами, бассейнами и т. д. Для любителей горных массивов и лыжного спорта - отлично развитые горнолыжные курорты и курорты для санаторно-оздоровительных целей. Поэтому для курортного проживания можно выбрать на любой вкус апартаменты или дома.
"Очень активно предлагаются в продажу апартаменты в гостиничных комплексах с бассейнами, бюветами, тренажерными залами. Управление такой недвижимостью, как правило, ведет администрация гостиницы или отдельная управляющая компания, и в отсутствии хозяев апартаменты могут сдаваться в аренду", - отметил эксперт.
Покупка с целью получения дохода от аренды
Покупка для сдачи в аренду довольно развита в Болгарии как среди болгар, так и среди иностранцев.
В Болгарии проживает более 7 млн. человек и основная жизнь сосредоточена в столице и некоторых крупных городах. Поэтому апартаменты для получения дохода выбирают развитые районы - София и крупные города с населением от 50000 жителей, курортные комплексы (Бургас, Варна и т.д.).
В Болгарии широко представлена продажа бизнес недвижимости от маленьких уютных магазинчиков и кафе на первых, цокольных или подвальных этажах жилых домов до огромных торговых, промышленных, офисных или складских комплексов. Также много предложений в гостинично-оздоровительном секторе по всей территории страны.
"Очень широко представлена недвижимость для ведения сельско-хозяйственного бизнеса. Как для малого - ведение хозяйства на нескольких десятков соток, так и до приобретения работающих предприятий. Правда, условия ведения сельхозтоварного бизнеса очень сильно ограничены нормами Евросоюза, но небольшой семейный бизнес вести можно", - рассказал Анатолий Топал.
Покупка под пенсионную программу
Также в Болгарии набирает популярность покупка жилья под пенсионную программу. Болгария предоставляет упрощенную систему получения вида на жительство для людей пенсионного возраста. Условия: необходимо иметь официальный ( пенсия, доход от аренды, дивидендов и т.д) доход, не менее прожиточного минимума Болгарии (около 400 евро), иметь собственное или арендованное жилье в Болгарии, иметь медицинскую страховку евросоюзовского образца.
Стоимость жилья
По словам Анатолия Топала, стоимость жилья в Болгарии одна из самых дешевых в Европе. Даже на побережье можно найти варианты от 9 000 евро за квартиру/апартаменты 25-30 кв. м. В сельской местности можно найти жилье от 4000 евро за старый дом с участком земли.
Особенности планировки и расчета площади
В Болгарии действует особая система расчета площадей (на подобии стандарта ВОМА). Нужно быть готовым к тому, что покупая 50 квадратных метров апартаментов, получаете в собственность 50 кв. м, а в пользование 38 кв. м.
Расчет площадей идет по внешним границам стен, учитываются инженерные колодцы и шахты, включен коэффициент общих площадей (лестницы, лифтовые, внутренние дворы, переходы, бассейны и т.д.). Этот коэффициент может составлять от 7 до 22% от общей площади.
Процедура покупки
- Выбираем объект недвижимости.
- Торгуемся.
- Бронирование (задаток).
- Нотариус готовит документы для договора купли-продажи.
- Нотариальный акт купли-продажи жилья - это правоустанавливающий документ на недвижимость в Болгарии.
Перед сделкой нотариус представляет извлечение из государственного реестра об отсутствии отягощения объекта (отсутствии долгов, кредитных обязательств и арестов). Это также подтверждает принадлежность объекта недвижимости конкретному лицу - продавцу.
"Фискальная (налоговая) служба выдает документ о государственной оценке стоимости объекта. Продажная цена, указанная в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. После подписания - расчет. Внесение нотариального договора в имущественный реестр. Регистрация собственника и объекта в БУЛСТАТ (статистика), получение БУЛСТАТ номера, регистрация в Налоговой Службе и службе кадастра", - объяснил эксперт.
Расходы при покупке
- Налог на приобретение - 3% от стоимости, нотариальная такса от 200 евро
- Удостоверение договора - от 200 евро
- Декларирование недвижимости - 100 евро
- Услуги переводчика от 40 евро/час
- Услуги адвоката/юриста - от 200 евро (если необходимо)
- Регистрация юр.лица - от 100 евро (если необходимо)
- Открытие банковского счета от 1 евро, услуги агента 3% или от 800 евро
- Налог на владение от 0.1% от налоговой стоимости (в зависимости от вида недвижимости и от региона может быть изменен до 0.2%)
Что нужно знать?
1. Осознать, что покупка недвижимости происходит в другой стране со своими законами, правилами, менталитетом.
2. Понимать, что покупка недвижимости в Болгарии не дает автоматического права на получение ВНЖ, ПМЖ или гражданства. "Но при покупке на сумму более 500 тысяч евро, практически, гарантирует их получение. Существуют особые условия для пенсионеров", - уточнил эксперт.
Физические лица - иностранцы ограничены в покупке объектов недвижимости. "В 80% случаев необходимо будет открывать юридическое лицо, либо индивидуального торговца. Если в недвижимости есть составляющая земельного участка (многие квартиры попадают под это правило, апартаменты нет, некоторые квартире нет), то физлицо - иностранец не может купить такую недвижимость, необходимо будет оформлять покупку на юр.лицо, зарегистрированное в Болгарии", - подчеркнул Анатолий Топал.
Стоит отметить, что в Болгарии иностранец имеет, пусть небольшой, но шанс получить ипотечный кредит на приобретение недвижимости.
3. При поиске объектов уточнять все нюансы:
- стоимость;
- коммунальные платежи (в разный районах, даже, одного города стоимость коммунальных платежей отличается на 30-40%);
- эксплуатационные расходы;
- такса на поддержание здания.
- полная сумма всех дополнительных затрат при покупке (нотариат, сборы, налоги, оплата работы агента, юриста, )
- особенности ведения бизнеса, особенно, сельского.
- налогообложение как владение недвижимостью, так и фирмы (частного торговца) в случае приобретения недвижимости на юр.лицо.
- обременения на недвижимость (долги, кредиты, претензии третьих лиц, условия договоров аренды, если объект сдан в аренду. Договора заключают на долго, от 3 лет. Права арендаторов защищены Законами и досрочное расторжение или изменение условий договора, как правило, невозможно или сделать это будет сложно.)
Также стоит учитывать, что в процессе поиска могут появиться и другие особенности.
По материалу ubr.ua
По материалу ubr.ua
Прокомментируйте первым