Дойдя до момента заключения сделки купли-продажи квартиры в новостройке, важно правильно и безопасно передать или перевести деньги застройщику. Согласно Постановлению №148 от 29.12.2017, при расчете физического лица с хозяйственным субъектом на сумму свыше 50 тысяч гривен передача денег должна проводиться через банковский счет или посредством небанковского финансового учреждения.
Как передаются деньги застройщику
Иногда рассчитаться наличными с девелопером можно через его собственную кассу. Так как в день разрешено передавать наличными не больше 50 тысяч гривен, такой способ может быть актуальным, например, если вы покупаете недвижимость в рассрочку. Иногда строительные компании предлагают альтернативные способы внесения наличных, но в этом случае нужно проконсультироваться у юриста и удостовериться в законности операции. Кроме того, в дальнейшем, в случае расторжения договора, форс-мажорных обстоятельств, у вас должна быть предусмотрена возможность вернуть деньги и доказать законность их передачи.
В основном при расчете за квартиру в новостройке инвестор платит на указанный счет удобным для него способом – внеся сумму наличными или переведя ее со счета на счет. При внесении наличных на сумму свыше 150 тысяч гривен банк может потребовать предоставить документы, подтверждающие, откуда эти деньги – как правило, справку о доходах. При оплате через кассы банков по рекомендации застройщика этот момент удается обойти.
Порядок перевода денег строительной компании отличается в зависимости от того, какой договор применяется. Рассмотрим, как, когда и кому платить за новостройку в разных случаях.
Как передавать деньги застройщику по договору дериватива
В случае применения схемы купли-продажи по договору дериватива, в сделке также участвует компания по управлению активами (КУА) и товарная биржа, регистрирующая форвард и контролирующая выполнение условий сторонами. За счет присутствия этих участников у покупателя появляются дополнительные гарантии сохранности денег и применения их по назначению, но это все равно не государственный контроль, который считается самым надежным.
В ходе сделки покупатель переводит деньги на счет КУА после заключения договора купли-продажи дериватива. Так инвестор приобретает форвард, ранее подписанный между КУА и девелопером.
По договору дериватива покупатель уплачивает часть или всю стоимость жилья (как правило от 30% и больше). Остальные деньги переводятся на счет застройщика в установленные сроки после подписания договора купли-продажи. Если вы уже выплатили всю сумму за квартиру по договору дериватива, после заключения сделки купли-продажи недвижимости вы без каких-либо получаете жилье. Остается принять квартиру у строительной компании по акту приема-передачи.
Как переводить деньги застройщику по предварительному договору
Покупка квартиры по предварительному договору подразумевает два этапа расчета. Сначала вы заключаете с девелопером предварительное соглашение, после чего в установленный срок переводите на его счет задаток, который может также выступать гарантийным или авансовым платежом. В подписанном документе установлены сроки заключения основного договора, по которому будет вноситься остальная сумма и передаваться объект недвижимости.
Остаток стоимости квартиры вы уже оплачиваете после вступления в силу основного договора. Аванс или задаток, уплаченные ранее, вносятся в счет стоимости недвижимости. Размер задатка или авансового платежа устанавливается индивидуально.
Как переводить деньги застройщику через фонд финансирования строительства
Фонд финансирования строительства представляет собой капитал физических и юридических лиц, использующийся для возведения объекта. Управителем фонда может быть банк или лицензированная финансовая компания.
Передача денег от инвестора застройщику проводится через этот фонд. Сначала покупатель заключает договор с управителем фонда, по которому он должен будет передать деньги на строительство объекта – конкретной квартиры. Управитель, в свою очередь, заключает договор с девелопером на строительство этого объекта. После вступления в силу этих соглашений покупатель переводит деньги в фонд финансирования строительства, а уже оттуда они идут застройщику.
Согласно договорам, после ввода объекта в эксплуатацию строительная компания передает объект недвижимости инвестору. На этот момент стоимость жилья полностью выплачена. Работу фонда финансирования строительства контролирует Национальная комиссия по регулированию рынков финансовых услуг или Национальный банк Украины. Это создает наивысшие гарантии, что деньги инвестора будут использованы по назначению.
Как передавать деньги за квартиру с переуступкой прав
Переуступка прав на недвижимость проводится при участии застройщика, первоначального инвестора и нового покупателя. Особенность сделки в том, что новый собственник рассчитывается за будущую квартиру с первоначальным инвестором. А в случае, если последний не полностью выплатил стоимость квартиры строительной компании, новый покупатель будет вносить оставшуюся сумму уже на счет девелопера.
На практике схема подразумевает заключение договора задатка между новым и первоначальным инвестором на покупку прав требования. Далее новый покупатель вносит этот задаток, после чего первоначальный инвестор и застройщик подготавливают документы для сделки. Когда документы готовы, все три стороны участвуют в заключении основного договора. После того, как он вступает в силу, новый покупатель полностью рассчитывается с первоначальным инвестором и в установленные сроки вносит остаток суммы за квартиру.
Как избежать рисков при передаче денег за новостройку
Не стоит переводить деньги за квартиру в новостройке в следующих случаях:
- по нотариально незаверенному предварительному договору купли-продажи;
- посредством передачи наличных средств под расписку;
- через сомнительного посредника, который не является официальным или законным участником схемы инвестирования;
- до заключения договора, который гарантирует право требования на квартиру.
В случае возникновения проблем при оплате в этих случаях, вы практически не будете иметь шансов вернуть переданные застройщику деньги. Сначала стороны заключают договор, после чего совершается передача средств. За счет этого у покупателя есть гарантии, так как в момент оплаты обязанность застройщика передать недвижимость инвестору уже задокументирована.