Під час укладення угоди купівлі-продажу квартири в новобудові важливо правильно і безпечно передати або переказати гроші забудовнику. Згідно з Постановою №148 від 29.12.2017, під час розрахунку фізичної особи з господарським суб'єктом на суму понад 50 тисяч гривень передача грошей повинна проводитися на банківський рахунок або за допомогою небанківської фінансової установи.
Як передаються гроші забудовникові
Іноді розрахуватися готівкою з девелопером можна в його власній касі. З тієї причини, що в день дозволено передавати готівкою не більше 50 тисяч гривень, такий спосіб може бути актуальним, наприклад, якщо ви берете нерухомість на виплату. Іноді будівельні компанії пропонують альтернативні способи внесення готівки, але в цьому випадку потрібно проконсультуватися у юриста та переконатися в законності операції. Крім того, надалі, у разі розірвання договору, форс-мажорних обставин, у вас повинна бути передбачена можливість повернути гроші і довести законність їх передачі.
В основному за квартиру в новобудові інвестор сплачує на вказаний рахунок зручним для нього способом – сплативши суму готівкою або перевівши її з рахунку на рахунок. В разі внесення внесенні готівки на суму понад 150 тисяч гривень банк може попросити надати документи, які підтверджують, звідки ці гроші, як правило, довідку про доходи. В разі оплати в касах банків за рекомендацією забудовника цей момент вдається обійти.
Порядок переказу грошей будівельній компанії відрізняється в залежності від того, який договір застосовується. Розглянемо, як, коли та кому платити за новобудову в різних випадках.
Як передавати гроші забудовникові за договором деривативу
У разі застосування схеми купівлі-продажу за договором деривативу, в угоді також бере участь компанія з управління активами (КУА) і товарна біржа, що реєструє форвард та контролює виконання умов сторонами. Завдяки присутності цих учасників у покупця з'являються додаткові гарантії збереження коштів та застосування їх за призначенням, але це все одно не державний контроль, який вважається найнадійнішим.
В ході операції покупець переказує гроші на рахунок КУА після укладення договору купівлі-продажу деривативу. Так до інвестора переходить форвард, раніше підписаний між КУА і девелопером.
За договором деривативу покупець сплачує частину або всю вартість житла (як правило від 30% і більше). Інші гроші переказуються на рахунок забудовника у встановлені терміни, після підписання договору купівлі-продажу. Якщо ви вже сплатили всю суму за квартиру за договором деривативу, після укладання угоди купівлі-продажу нерухомості ви одержуєте житло без доплат. Залишається прийняти квартиру у будівельної компанії за актом прийому-передачі.
Як сплачувати гроші забудовникові за попереднім договором
Придбання квартири за попереднім договором передбачає два етапи розрахунку. Спочатку ви укладаєте з девелопером попередню угоду, після чого в установлений термін переказуєте на його рахунок завдаток, який може також виступати гарантійним або авансовим платежем. У підписаному документі встановлено терміни укладання основного договору, за яким буде вноситися інша сума і передаватися об'єкт нерухомості.
Залишок вартості квартири сплачуєте після набрання чинності основного договору. Аванс або завдаток, сплачені раніше, вносяться в рахунок вартості нерухомості. Розмір завдатку або авансового платежу встановлюється індивідуально.
Як сплачувати гроші забудовникові в фонд фінансування будівництва
Фонд фінансування будівництва являє собою капітал фізичних і юридичних осіб, що використовується для зведення об'єкта. Управителем фонду може бути банк або ліцензована фінансова компанія.
Передача грошей від інвестора забудовнику проводиться за допомогою цього фонду. Спочатку покупець укладає договір з управителем фонду, за яким він повинен буде передати гроші на будівництво об'єкта – конкретної квартири. Управитель, у свою чергу, укладає договір з девелопером на будівництво цього об'єкта. Після набрання чинності цих угод покупець переказує гроші в фонд фінансування будівництва, а вже звідти вони йдуть забудовнику.
Згідно з договорами, після введення об'єкта в експлуатацію будівельна компанія передає об'єкт нерухомості інвестору. На цей момент вартість житла повністю виплачена. Роботу фонду фінансування будівництва контролює Національна комісія з регулювання ринків фінансових послуг або Національний банк України. Це створює найвищі гарантії, щодо використання коштів інвестора за призначенням.
Як передавати гроші за квартиру з відступленням прав
Відступлення прав на нерухомість проводиться за участі забудовника, попереднього інвестора і нового покупця. Особливість угоди в тому, що новий власник розраховується за майбутню квартиру з попереднім інвестором. А в разі, якщо останній не повністю сплатив вартість квартири будівельній компанії, новий покупець буде вносити суму, що залишилася, вже на рахунок девелопера.
На практиці схема передбачає укладання договору завдатку між новим і попереднім інвестором на купівлю права вимоги. Далі новий покупець вносить завдаток, після чого попередній інвестор і забудовник готують документи для угоди. Коли папери готові, всі три сторони беруть участь в укладенні основного договору. Після того, як він вступає в дію, новий покупець повністю розраховується з попереднім інвестором і у встановлені терміни вносить залишок суми за квартиру.
Як уникнути ризиків в разі передачі грошей за новобудову
Не варто переказувати гроші за квартиру в новобудові в наступних випадках:
- за нотаріально незавіреним попереднім договором купівлі-продажу;
- за допомогою передачі готівкових коштів під розписку;
- сумнівному посереднику, який не є офіційним або законним учасником схеми інвестування;
- до укладення договору, який гарантує право вимоги на квартиру.
У разі виникнення проблем під час оплати в цих випадках, ви практично не будете мати шансів повернути передані забудовнику гроші. Спочатку сторони укладають договір, після чого відбувається передача коштів. Так у покупця будуть гарантії, адже в момент оплати обов'язок забудовника передати нерухомість інвестору вже задокументовано.