Часто продавцы недвижимости не спешат прощаться с арендаторами до момента купли-продажи квартиры или не могут это сделать по причине не истекшего срока действия договора аренды. Рассмотрим, как происходит сделка в отношении жилья, которое пока еще сдается в аренду, и когда новый собственник сможет свободно пользоваться этой недвижимостью.
Покупка квартиры с арендатором – что будет с договором аренды
Аренда квартиры в контексте купли/продажи недвижимости считается одним из видов обременений. Сделка в отношении такого жилья может проводиться, но при этом право арендовать помещение на оговоренных условиях остается за арендатором до истечения срока действия договора.
Выходит, что новый собственник должен будет выполнять условия, прописанные в соглашении между предыдущим владельцем и арендатором. Свободно пользоваться квартирой покупатель сможет уже после окончания или расторжения договора аренды. При этом все права и обязанности по договору аренды также перекладываются на нового собственника. Поэтому теперь арендатор будет платить тому, кто купил квартиру, а последний обязан создавать для квартиросъемщика необходимые, прописанные в договоре и законодательстве условия.
Под исключение попадает ситуация, когда в соглашении указано, что аренда прекращается в случае отчуждения недвижимости. Такой порядок взаимоотношений с арендатором установлен в 770 статье Гражданского кодекса Украины.
Исходя из этого, покупая квартиру с арендатором, попросите предоставить вам договор аренды. Изучите его, и главное, проверьте, имеет ли право арендатор пользоваться помещением после его продажи. Если этот момент не прописан, и не указано, что договор расторгается в случае продажи квартиры – право арендатора на съем этого жилья автоматически остается за ним. Поэтому, если вы хотите, чтобы после покупки квартира сразу была освобождена, необходимо наличие соответствующего пункта в соглашении.
Если вы покупаете квартиру с арендатором, с которым не заключен официальный договор – права оставаться в жилье у последнего нет. В этом случае договоренность между предыдущим собственником и арендатором не имеет юридической силы, а значит квартиросъемщик должен освободить помещение.
Если же вы планируете сдавать ему квартиру в дальнейшем, по закону, должны заключить договор. Будет считаться, что арендатор снял у вас жилье с момента подписания соглашения. При этом рекомендуется:
- предварительно ознакомиться с арендатором – захотите ли вы иметь дело с этим человеком, или вам он покажется проблемным;
- узнать, как долго арендатор намерен снимать квартиру – по закону он имеет преимущественное право снять это жилье на новый срок, поэтому, планируя сдавать ее в дальнейшем другим людям, нужно знать, собираются ли предыдущие жильцы оставаться здесь дальше;
- обсудить, дальнейшие условия аренды и готов ли будет арендатор к их смене – если предыдущее соглашение вас не полностью устраивает.
Уже после того, как вам подойдет не только квартира, но и жильцы, которые ее арендуют, можно заключать договор купли-продажи этой недвижимости. Выходит, что рассматривать вам надо будет не только недвижимость, но и людей, с которыми дальше вас будет связывать договор аренды.
Важно! Согласно с 764 статьей Гражданского кодекса, договор аренды недвижимости автоматически возобновляется после окончания срока действия на тот же период и на тех же условиях, если арендодатель не потребовал освободить квартиру или сменить условия соглашения в течение месяца после окончания срока действия документа.
Особый порядок купли-продажи квартиры с арендатором и риски
Согласно 2 пункту 777 статьи Гражданского кодекса, в случае продажи квартиры, сдаваемой в аренду, арендатор, соблюдающий условия договора, имеет преимущественное право на ее покупку. Поэтому, продавец должен в письменной форме не позднее, чем за месяц до заключения договора, уведомить арендатора о своих намерениях. Если в течение этого срока он не ответил или дал письменный отказ на покупку квартиры – сделку можно заключать с другим покупателем.
В случае, если такой порядок не соблюден, арендатор имеет право обратиться в суд с иском и требовать признать сделку недействительной. При удовлетворении его требования вам придется возвращать квартиру продавцу, а он должен будет вернуть деньги и заключить договор купли-продажи с арендатором.
Поэтому, покупая квартиру с арендатором, предварительно проверьте, сообщал ли продавец ему о своих намерениях и не собирается ли квартиросъемщик воспользоваться своим преимущественным правом на покупку.
Иногда соответствующее положение уже прописано в договоре аренды – согласно ему, арендатор предварительно отказывается от преимущественного права на покупку квартиры. Но этот порядок не регламентирован законом, поэтому есть риск, что в конечном счете он все же захочет воспользоваться предусмотренным правом. Поэтому, чтобы перестраховаться, в любом случае лучше получить от него письменный отказ на заключение сделки с продавцом.
Кому выгодно покупать квартиру с арендатором
Если вы покупаете квартиру с целью дальнейшей сдачи в аренду – сделка в отношении жилья, в котором уже проживают арендаторы, может стать для вас выгодной. Вам не нужно готовить недвижимость к сдаче в аренду и искать арендатора – все это уже готово.
Вы будете получать доход от аренды сразу после вступления в силу договора купли-продажи. Нюанс здесь только в том, что стоимость аренды, сроки и обязанности сторон уже оговорены до вас. Поэтому, пока действует это соглашение, вы должны будете принять его условия.
Выходит, что обременение в виде аренды квартиры – это не всегда минус при ее покупке. Для инвестора, желающего вложить деньги в недвижимость и сразу начать получать от нее прибыль, такая сделка может стать одной из наиболее выгодных.