Как купить дополнительные метры в новостройке

Площадь современных новостроек зачастую состоит не только из жилых площадей, но и из так называемых «мертвых» зон, которые тоже могут принести девелоперу прибыли. Так, некоторые застройщики предпочитают делать на этажах кладовки, расположенные вне квартир, разграничивать подвальные помещения и создавать подсобные пространства, чтобы привлечь внимание потенциальных инвесторов.

Рассмотрим особенности покупки дополнительных квадратных метров в многоквартирных домах, в частности новостройках, что говорит законодательство на этот счет, и приведем примеры цен по Украине.

Как купить подвал в новостройке

В многоквартирных домах вторичного жилого фонда доступ к подвальным или цокольным помещениям зачастую ограничивался, чтобы снизить риск возникновения чрезвычайных ситуаций. В современных новостройках, как правило, эти помещения максимально безопасны и могут использоваться как кладовые помещения, если иное не указано в проекте.

Согласно статье 331 Гражданского кодекса, каждый может купить часть подвала, если она не относится к неделимому имуществу, что определяется на моменте постройки дома. Такие помещения продаются только тем, кто уже покупает жилье в многоквартирном доме и собственник получает два документа, подтверждающие право собственности на квартиру и на помещение в подвале.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. Ст. 331. п 2 Цивільний кодекс України.

Подвал может быть как продан застройщиком одному инвестору, так и поделен на отдельные пространства разной площади и предложен всем жильцам с необходимой доплатой. При этом очень важно, при покупке подвала многоквартирного дома, убедиться в том, что помещение было выведено из неделимого жилого фонда. В противном случае сделка может быть оспорена другими жильцами или управляющей компанией.

Как приватизировать чердак над квартирой

Если речь идет о цокольном этаже, то чаще всего он продается как коммерческая недвижимость под последующее обустройство там магазина или офисных помещений.

Как купить кладовку в новостройке

Кроме подвальных помещений застройщик может предложить купить кладовку, расположенную вне квартиры. Такие помещения могут находиться:

• на этаже, в межквартирном пространстве;
• на цокольных или технических этажах;
• на общих коридорах жилого комплекса.

Эти дополнительные квадратные метры покупаются либо на добровольной основе, дополнительно к жилью, либо как составная часть недвижимости в новостройке. Все, что нужно – убедиться до начала процесса инвестирования, нужно ли за них дополнительно оплачивать.

Как правильно выбрать и купить квартиру в новостройке 2019

Площадь кладовки, расположенной вне жилого помещения, варьируется от 3 до 20 кв. м в новостройках эконом-класса, в бизнес-сегменты кладовые могут быть площадью до 70 кв. м, в бизнес- и элит-классе можно купить подсобное помещение практически любого необходимого размера, вплоть до 500 кв. м.

Как правило, кладовки используются для хранения, но в зависимости от площади там могут быть устроены мастерские или спортивные комнаты.

Иногда кладовки предлагаются застройщиками в качестве бонуса для стимуляции продаж квартир (например, расположенных на последних этажах невысоких домов).

Плюсы и минусы покупки подсобных помещений в новостройке

Преимущества подсобного помещения вне квартиры:

• отсутствие вещей в квартире;
• близость расположения;
• меньшая стоимость квадратного метра;
• возможность последующей продажи отдельно от жилья.

Из минусов можно выделить следующие:

• меньшая безопасность вещей, которые находятся не в постоянном визуальном контроле владельца;
• необходимость доплачивать за отдельную площадь помимо квартиры;
• вопросы с законностью сделки, если речь идет о неделимом вспомогательном пространстве дома.

Кроме того, кладовые продаются значительно медленнее квартир – не все хотят тратиться на приобретение дополнительного места хранения или не видят смысла в подсобном помещении.

Система охраны новостройки: особенности и разновидности

Законность покупки подсобного помещения

Согласно письму Минюста, чердаки, подвалы, межквартирные пространства и кладовые – вспомогательные пространства дома. Часть этого пространства относится к неделимому и поэтому не подлежит к разделению и отчуждению в пользу одного из жильцов. Благодаря расплывчатому определению «неделимой части», застройщик или балансодержатель многоквартирного дома может на свое усмотрение принимать подобные решения.

Конституционный суд в 2004 постановил:

Допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 статті 10 Закону, стають об'єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир, що засвідчується єдиним документом – свідоцтвом про право власності на квартиру. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Согласно законодательству, дополнительно покупать часть вспомогательные помещения не нужно, они и так принадлежат владельцам квартир в равной степени. Тем не менее все зависит от проектной документации многоквартирного дома. Застройщик может еще при проектировании отказаться от подвальных помещений или чердака в пользу помещений нежилого фонда с последующей их продажей. Поэтому прежде чем совершать покупку, стоит убедиться, переведено ли помещение в нежилой фонд и не относится ли к неделимой части вспомогательных помещений.

Сколько стоит кладовка в новостройке?

О возможности купить подсобное помещение стоит дополнительно узнать у застройщика. Цена квадратного метра в нем значительно ниже, чем в жилой площади, что дает жильцам дополнительный стимул для приобретения. Приведем примеры цен на кладовки в новостройках Украины.

ЖК Олимпийский – новостройка комфорт-класса, которая планируется к сдаче в 2019-2020 годах. В ней предлагаются кладовые помещения площадью 4 кв. м по цене 9 500 грн за квадрат. Там же, в Харькове, возводится ЖК Лазурный, площадь кладовых помещений в котором варьируется между 2,67-6,78 кв. м, а цена за каждый квадрат составляет 11 тыс. грн.

Во Львове мы можем отметить ЖК Велика Британія, часть секций которого уже сдана и именно там предлагаются кладовки площадью 2 и 20 кв. м, стоимость за квадрат – 14 672 грн. Кроме этого во Львове строится ЖК Lazur SKY, новостройка бизнес-класса, которая планируется к сдаче в 2021 году. Кладовки в ней – 2,69 кв. м, а за квадрат придется отдать 13 900 грн.

В городе Днепр мы видим предлагающиеся кладовки как в ЖК комфорт-класса, так и бизнес. В ЖК GENEVE предлагаются кладовки площадью 2,7 кв. м по 16 800 грн за квадрат, а в ЖК «Дубинина» кладовки площадью 5,3 квадрата, где за каждый придется отдать 18 228 грн.

В Киеве диапазон цен большей частью зависит от расположения жилого комплекса, так квадратный метр кладовки в ЖК Район 2, строящемся на Троещине, обойдется в 16 500 грн, а в ЖК Park Land придется отдать за квадрат кладовки уже 19 000 грн.