Осведомленность о возможных схемах мошенничества на первичном рынке недвижимости минимизирует риски при инвестировании в новострой. Рассмотрим 4 вида мошенничества с квартирами, которые встречаются в рамках продажи новых квартир.
1. Продажа воздуха
Вкладывая в квартиру на стадии строительства, есть вероятность, что дом так и не будет достроен или перейдет в статус долгостроя с неопределенным сроком сдачи.
Суть схемы
Компания собирает деньги с инвесторов, но не использует их для строительства объекта. Стройка может быть приостановлена, а для того, чтобы инвесторы были спокойны, создается вид, что на объекте идут работы или компания только готовится начать возводить дом. По факту строительство не продвигается.
Как и где применяется
На практике самыми рисковыми оказываются сделки, заключаемые на стадии котлована. В этом случае мошенникам уйти с рынка тихо и незаметно проще всего. А вот уже после готовности дома хотя бы на 30% случаи мошенничества в таком формате снижаются.
Несмотря на риски, покупка квартиры в новострое на стадии котлована остается привлекательной за счет экономии – стоимость на 30-40% дешевле, чем после ввода дома в эксплуатацию. Вкладывать в объект на самых ранних этапах возведения рекомендуется, если он финансируется по оговоренных в законе схемах. Самой безопасной и распространенной считается покупка через Фонд финансирования строительства. В этом случае гарантии подкреплены контролем со стороны государственных органов.
В случае применения альтернативных схем, инвестировать рекомендуется уже после готовности дома на 30-50% или в случае безупречной репутации застройщика. В компании должны быть успешно завершенные объекты.
2. Двойная продажа
Мошенничество при продаже квартиры может подразумевать реализацию одной и той же жилплощади сразу двум или нескольким покупателям. Иногда это может быть результат случайности или ошибки при распределении квадратуры, оформлении бумаг на новостройку.
Суть схемы
Заключается несколько договоров в отношении одной и той же жилплощади с разными инвесторами. Каждый из них платит за свою будущую квартиру, а по факту оказывается, что все они приобрели один объект.
Регистрация права собственности на квартиру выполняется уже после ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому манипуляция раскрывается только после подписания всех документов с застройщиком. Проверить, покупал ли еще кто-то ту или иную жилплощадь до этого момента достаточно сложно.
Как и где применяется
Такой вид мошенничества с квартирами может применяться в альтернативных схемах инвестирования, при которых взаимоотношения застройщика и покупателя не контролируются со стороны. Обезопасить себя можно, заключив форвардный контракт – в этом случае двойная продажа исключена. Это обусловлено тем, что договора регистрируются на бирже. Фонд финансирования строительства также минимизирует вероятность двойных продаж.
При инвестировании в рамках предварительных договоров, паевых взносов, долевого участия риски выше, так как соглашения между инвестором и застройщиком нигде не регистрируются, и их не контролируют органы со стороны. Особенно важно учесть, чтобы объект сделки был прописан в договоре конкретно и однозначно.
3. Рост стоимости по мере готовности дома
По факту конечная стоимость объекта оказывается больше той, что оговорена при подписании первоначальных бумаг.
Суть схемы
Когда жилье уже почти готово, застройщик выставляет инвесторам дополнительные счета, связанные с непредвиденными расходами, несоответствием площадей, выполнением работ, которые оплачиваются отдельно и др. Будущие владельцы соглашаются доплатить несколько тысяч гривен, лишь бы быстрее заселиться в новую квартиру.
Это считается нормой, если доплата разовая на этапе ввода в эксплуатацию, а сумма не превышает стоимости одного квадратного метра. Если же стройка продолжается, а компания регулярно выставляет счета, подразумевающие доплаты – скорее всего что-то не так.
Как и где применяется
Риски, связанные с ростом стоимости объекта, в основном характерны для случаев строительства объекта по договорам долевого участия и в жилищно-строительных кооперативах. Процесс не контролируется государственными органами, поэтому защита интересов дольщиков в этом случае только в руках их самих.
Участники кооператива должны за свой счет оплачивать дополнительные расходы, связанные со строительством, поэтому у застройщика появляется возможность регулярно брать доплаты за те или иные работы, решение вопросов. Иногда доплатить просят и в случае применения других схем инвестирования, но здесь переплата будет не такой значительной.
4. Подмена объекта
Первоначально в договоренности между застройщиком и инвестором идет речь об одной квартире, а в конечном счете покупателю передают жилье, не соответствующее оговоренным ранее параметрам.
Суть схемы
На этапе инвестирования оформляются документы в отношении одной квартиры, но в конечном счете, дойдя до момента передачи жилья, инвестору предлагают другую недвижимость. Объект может быть меньше по размеру, иметь иную планировку, конфигурацию и расположение в доме.
Иногда это происходит случайно – как правило, компания старается компенсировать ущерб, нанесенный клиенту. Но если это мошенничество при продаже квартиры, продавец старается уйти от обязательств и не возвращать инвестору деньги.
Как и где применяется
Такие махинации удобнее всего проводить с договорами без четко прописанных параметров квартиры, которую получит инвестор. В них указана только общая информация о жилплощади.
Поэтому рекомендуется требовать от застройщика отходить от абстрактных формулировок в документах – все должно быть прописано конкретно, точно и однозначно.
Как не попасться на мошенническую схему
Кроме отдельных рекомендаций как избежать мошенничества при продаже квартиры, есть общие правила обхода рисков:
- проверьте документы застройщика – разрешения на строительство, права на землю, проектную документацию – все это должно быть в оригинале и утверждено в инстанциях;
- изучите историю строительной компании – рекомендуется, чтобы она уже имела положительный опыт на рынке, не была замешана в судебных разбирательствах;
- проанализируйте договор – в нем должно быть четкое и конкретное описание квартиры, условия расчета и возврата денег в случае расторжения соглашения или невыполнения обязательств сторонами;
- не спешите подписывать бумаги – если на вас стараются надавить и уговаривают как можно быстрее подписать документы, к проверке деталей стоит отнестись особенно внимательно.
Если с документами все в порядке, застройщик открыто отвечает на все вопросы, предоставляет все запрошенные вами бумаги и применяет безопасную схему инвестирования – при покупке вы не рискуете. Выходит, что избежать мошеннических схем по продаже новостроек поможет внимательный анализ компании и объекта строительства. Осведомленный и неторопливый покупатель всегда сможет отличить безопасную сделку.