Іпотека – це довгостроковий цільовий кредит на купівлю квартири, яка в рамках договору є заставним майном до погашення боргу. Неправильний вибір програми або неоптимальний підхід до погашення іпотеки стають причинами:
- переплат;
- фінансових ризиків;
- втрати іпотечної нерухомості.
Як придбати квартиру в іпотеку: особливості угоди
Уникаючи типових помилок під час оформлення іпотеки, ви зможете зупинитися на посильній та вигідній для вас програмі кредитування. Переплати і ризики в цьому випадку будуть мінімальними. Розглянемо основні помилки, які допускають клієнти в разі купівлі квартири в іпотеку.
1. Ігнорують можливість дострокового погашення кредиту
У разі зростання доходу, поліпшення вашого матеріального становища з'являється можливість вносити не лише мінімальні необхідні платежі, але і виплачувати іпотеку наперед. Цим самим ви не тільки страхуєте себе від труднощів під час виплати іпотеки в майбутньому, але й заощаджуєте, адже зменшуєте тіло кредиту, а відповідно і відсотки, що будуть нараховуватись на нього в майбутньому.
Дострокова виплата іпотеки: про що потрібно знати позичальнику
Дострокове погашення іпотеки особливо вигідне в перші роки. У цей період виплачується основна сума відсотків, а чим швидше ви перейдете до погашення тіла кредиту, тим менше будуть переплати. Крім того, ви зможете достроково відмовитися від полісу страхування і повернути частину грошей, сплачених за нього. Дострокове погашення іпотеки невигідне банку, і договором кредитування можуть бути передбачені штрафи або ліміти платежів. Тому, перш, ніж вносити дострокові платежі, вивчіть умови кредитора.
2. Не користуються поверненням податку
Відповідно до статті 166 Податкового кодексу платник іпотеки може оформити повернення податку на дохід фізичних осіб, який раніше вже сплатив з офіційної заробітної плати. Вирахування податку не поширюється на тіло кредиту, а лише на відсотки. Вам вдасться повернути до 18% від суми сплачених відсотків. Оформити повернення податку можна за дотримання наступних умов:
- квартира є власністю і основним місцем проживання платника;
- клієнт отримує заробітну плату офіційно і є резидентом України;
- позичальник задекларував доходи за період, на який оформляється повернення податку.
Повернення податку в разі купівлі квартири в іпотеку
Повернути сплачені податки не вийде фізичній особі-підприємцю та співробітникам, які працюють за цивільно-правовими договорами.
Щоб заощадити ще істотніше, повернені кошти можна спрямувати на дострокове погашення іпотеки.
3. Не звертають увагу на приховані додаткові платежі
Основним критерієм вибору програми кредитування залишається відсоткова ставка. Але крім неї потрібно звертати увагу на такі платежі:
- комісію за відкриття та ведення рахунку;
- комісію за безготівковий переказ;
- страхування;
- оформлення довідок тощо.
Бувають випадки, коли банки оформляють іпотеку під порівняно невисокий відсоток, але піднімають вищезазначені платежі. В результаті іпотека стає невигідною.
Звернувши увагу на приховані комісії та платежі, наприклад, страховку, ви можете виявити, що деякі з послуг можна замовити не у партнерів банку, а в інших компаніях за більш вигідною ціною. Головне, щоб у такому разі кредитор дав згоду на оформлення іпотеки.
4. Зупиняються на невигідній схемі кредитування
Існує дві схеми кредитування – ануїтетна і диференційована. За ануїтету клієнту доведеться погашати борг рівними частками, але в цьому випадку переплати будуть більші. Перші роки в основному ви будете погашати відсотки кредиту і лише з часом станете істотно виплачувати його тіло. Перевага такого способу в рівномірних платежах, тому він підходить для клієнтів зі стабільним доходом протягом декількох років.
Диференційована схема передбачає виплату неоднаковими частками. Спочатку платежі будуть досить великими, але з часом, коли тіло кредиту зменшиться, відсотки на нього також стануть нижчими, суми відповідно зменшаться. Такий кредит вигідніший з точки зору переплат. Але клієнт повинен мати можливість спочатку вносити досить великі платежі. Це більш вигідний варіант для тих, хто не так впевнений у стабільності доходу за кілька років, і може платити більше зараз.
5. Не користуються державними програмами кредитування
Фонд сприяння молодіжному житловому будівництву дає можливість молодим сім'ям придбати квартиру в іпотеку на пільгових умовах. В залежності від обраної програми і складу сім'ї ви можете придбати квартиру в іпотеку за заниженою відсотковою ставкою або зовсім без неї. В окремих випадках держпрограми передбачають часткове погашення до 50% тіла кредиту за рахунок бюджетних коштів.
Державні програми купівлі квартири в новобудові
Проаналізуйте, чи підходите ви під програми «Доступне житло» або «Пільгове молодіжне кредитування». Якщо так, то подайте заявку і спробуйте стати учасником однієї з них. Враховуйте також, що, якщо заявник не належить до пріоритетних категорій, таких як вчені, військові, учасники АТО, люди, що стоять на квартирному обліку понад 3 роки тощо, можливо чекати своєї черги на участь у програмі доведеться досить довго. Тому вигідніше і зручніше буде одразу оформити звичайну іпотеку в банку, аніж весь цей час оплачувати орендоване житло.
Оренда або іпотека: що обрати?
6. Оформляють іпотеку в невідповідній валюті
Якщо ви отримуєте дохід не в тій валюті, до якої прив'язана іпотека, ризики зростають. Це пов'язано з нестабільністю курсу. Наприклад, отримуючи заробітну плату в гривнях, досить ризиково брати кредит з прив'язкою до долара. В разі зростання курсу іноземної валюти, частка доходу, яку доведеться віддавати за квартиру, також збільшиться. Якщо ж ваша зарплата також прив'язана до долара, дохід зросте пропорційно.
Таким чином, уважний аналіз програми кредитування і власних можливостей, оптимальний підхід до погашення кредиту допоможуть уникнути ситуацій, коли ви не зможете платити за рахунками або опинитеся в невигідному матеріальному становищі. Розберіться з основними банківськими поняттями, порядками і моментами в рамках оформлення іпотеки, й зможете уникнути не лише основних помилок, перелічених у статті, але й інших дрібних неприємностей.
Прокоментуйте першим