Зазвичай зміна забудовника відбувається у відношенні проблемних новобудов, довгобудів, об'єктів компаній, визнаних банкрутами. Частково в таких ситуаціях недобудовані будинки виявляються в підвішеному стані, й не завжди зрозуміло, коли добудують, та чи отримають вкладники своє житло взагалі. Передача об'єкта новому забудовнику – ознака того, що будівництво успішно продовжать, а будинок здадуть.
Розглянемо, що робити інвестору, щоб захистити свої права та не втратити кошти, а ще краще – якомога швидше отримати квартиру в будинку в разі зміни забудовника.
Чітко встановленого порядку передачі недобудованого об'єкта іншій будівельній компанії в законі немає. Процес зміни забудовника виглядає як угода купівлі-продажу. В такому разі початковий забудовник передає новій будівельній компанії активи й пасиви. Іноді процедура має на увазі передачу корпоративних прав. В цьому випадку будівельна компанія залишається тією ж, але її керівництво змінюється.
За схем інвестування, передбачених законодавством, зміна забудовника може відбуватися з ініціативи замовника, Фонду фінансування будівництва (ФФБ). Якщо виникли підозри та є докази ризиків того, що чинний забудовник не добудує будинок, ФФБ може передати об'єкт іншій компанії.
Можлива також ситуація, коли замість зміни забудовника інвестори на чолі з замовником добудовують будинок самостійно. Цей сценарій актуальний за необхідності зміни забудовника ближче до завершального етапу зведення будинку. Інвестори готові вкласти гроші й добудувати об'єкт власними силами. На практиці замовник будівництва наймає компанію, яка закінчує будинок.
Переваги зміни забудовника для інвестора:
- відновлення та продовження будівництва об'єкта;
- можливість отримати житло в бажаному будинку;
- відхід від невдалої, недобросовісної будівельної компанії.
Недоліки зміни забудовника для інвестора:
- ризики, пов'язані з витратами за умов нової будівельної компанії;
- додаткові юридичні операції та витрата часу на передачу об'єкта;
- ймовірність отримання не тієї або не такої квартири, що планувалося спочатку.
Тут може бути два варіанти розвитку подій в залежності від позиції інвестора. Він може бути згоден або не згоден з рішенням передати недобудований будинок іншій компанії.
Якщо інвестор згоден зі зміною забудовника
Після зміни забудовника інвесторові необхідно укласти додаткову угоду з новою будівельною компанією. Тут потрібно звернути увагу на те, чи взяв новий забудовник на себе в рамках передачі об'єкта зобов'язання свого попередника. Якщо так, то це гарантує вкладнику, що побудована квартира буде передана йому на тих же умовах.
В разі, якщо новий забудовник просто купив активи, але не перейняв на себе зобов'язання попередньої будівельної компанії перед інвесторами, в рамках додаткових угод можуть бути передбачені доплати, внески. Вивчіть цю ситуацію, й підписуйте договір лише після аналізу умов, за яких будуть врегульовані ваші взаємини.
Також варто звернути увагу, чи не міняється проєктна документація. Який саме будинок буде побудовано новим забудовником, та яку квартиру ви в ньому отримаєте. У разі зміни проєкту гарантії отримати саме ту квартиру, яку планувалося придбати спочатку, знижуються. Можливо вам буде запропоновано аналог або альтернатива – уточніть, яке саме це житло. Дізнайтеся, скільки можливо доведеться доплатити, якщо квадратура виявиться більше, та які компенсації ви отримаєте за умови меншого розміру житлової площі.
Якщо інвестор не згоден зі зміною забудовника
Можлива також ситуація, коли будівництво передано новому забудовнику, а інвестор з таким становищем не згоден. Це особливо актуально, якщо після передачі об'єкта будівництва покупців чекають додаткові витрати, пов'язані з новими умовами, виставленими будівельною компанією.
В такому разі інвестор може звернутися до замовника, у ФФБ чи безпосередньо до забудовника з питанням розірвання договору та відшкодування йому збитків. ФФБ за цих обставин може запропонувати перенаправити інвестиції до іншого об'єкту, й інвестор в майбутньому отримає квартиру в ньому. Це альтернативний варіант розв'язання проблеми. Якщо ж мирно врегулювати питання не виходить, доведеться звертатися до суду з позовом і на нового забудовника, і на ФФБ.
Ситуація виглядає трохи по-іншому, якщо ви стали учасником схеми інвестування, прямо не передбаченої законодавством. У разі зміни забудовника, з якою інвестор не згоден, можна спробувати створити ініціативну групу для розв'язання проблеми. Масові й скоординовані дії вкладників – це ефективніший інструмент впливу на замовника будівництва, забудовника.
Якщо проблема не вирішується, й об'єкт все ж остаточно переходить до іншого забудовника на невигідних для покупців умовах, потрібно спробувати повернути кошти шляхом розірвання договору в односторонньому порядку. А вже в разі незадовільного результату інвестори подають позови на забудовника й замовника. Під час процесу варто ставити питання накладення арешту на їх розрахункові рахунки та майно.
Знайти квартиру в новобудові на DOM.RIA
Для вирішення завдання та мінімізації проблем, що можуть виникнути під час передачі об'єкта будівництва іншому забудовнику, інвесторам важливо діяти спільно й проявляти активність з боку ініціативної групи. В такому випадку звернення на адресу ФФБ, замовника будуть виглядати переконливіше. А розв'язати ваші питання постараються максимально оперативно.
Прокоментуйте першим