У будівництві інвестор часто стикається з великою кількістю різних термінів. Генеральні підрядники, субпідрядники, девелопери, забудовники, замовники будівництва і керівні компанії – це одне і те ж або різні поняття? Розуміння таких нюансів допоможе інвестору вчасно визначити проблемне будівництво або об'єкт з сумнівною репутацією. Щоб допомогти покупцям квартир в новобудовах уникнути інвестування в подібні об'єкти, пропонуємо детально розібратися – в чому відмінності між генеральним та субпідрядником, забудовником і замовником будівництва, девелопером та керівною компанією.
Генпідрядник – хто це?
Генеральний підрядник відповідає перед субпідрядником за невиконання або неналежне виконання замовником своїх обов'язків за договором підряду, а перед замовником — за порушення субпідрядником свого обов'язку.
Конкретизуючи, у сфері житлового будівництва генеральним підрядником вважається будівельна компанія, яка уклала договір із забудовником (замовником). Саме ця організація зобов'язується виконувати всі будівельно-монтажні роботи по об'єкту будівництва в термін.
Генеральний підрядник може залучати кілька додаткових підрядників на кожен з видів робіт (встановлення ліфта, вікна та інше) або ж вибрати одного субпідрядника, якому і довірить проєкт повністю, про субпідрядників ми розповімо докладніше далі.
У деяких випадках можливий наступний ланцюжок:
Забудовник — Генеральний підрядник — Підрядник — Субпідрядник.
У цьому випадку завданням генерального підрядника буде контролювати роботу як підрядників, так і субпідрядників. Якщо ж Підрядник і Субпідрядник працюють на будівельному майданчику одночасно з Генеральним підрядником і просто виконують різні функції, то вони можуть все разом звітувати перед Забудовником. Таке використання додаткових будівельних компаній може відбуватися через відсутність необхідної техніки або персоналу, стислих строків та інших подібних причин. Генеральний підрядник повинен мати ліцензію, яка дозволяє ведення будівельних робіт.
Головна особливість генерального підрядника – він тільки будує. Його представники не зможуть інвестору відповісти на питання про те, що входить у вартість квартири або наскільки швидко реалізується нерухомість. Крім цього, у функції генпідрядника найчастіше не входять послуги з розробки кошторису і архітектурного проєктування. Ці роботи або самостійно виконує забудовник, або вони замовляються у спеціальній архітектурної компанії.
Але інколи генпідрядник виступає проєктувальником об'єкта і організацією, яка займається усіма будівельними роботами. І в такому випадку замовник може підписати договір з генеральним підрядником на предмет авторського або технічного нагляду. Так буде передбачений контроль фахівцем-архітектором за тим, наскільки якісно працює будівельна бригада, чи відповідають будівельно-монтажні роботи проєкту та інше.
Технічний нагляд – здійснення замовником контролю за дотриманням проєктних рішень та вимог державних стандартів, будівельних норм і правил, а також контролю за якістю виконаних робіт та їх обсягами під час будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об'єкта містобудування. Закон України «Про архітектурну діяльність»
Права і обов'язки технічного нагляду регламентуються згідно з Постановою №903.
В інших випадках відповідальність за технічний нагляд лежить на забудовнику, про якого ми розповімо далі.
Хто такий підрядник і субпідрядник?
Якщо генеральний підрядник може бути тільки один, то підрядників і субпідрядників може бути кілька: один буде відповідати, наприклад, за скління вікон, другий за безпосереднє будівництво. Від того, наскільки компетентні субпідрядники знайдені, залежить якість робіт.
Підрядник – особа, яка безпосередньо виконує роботи на підставі доручення від інших осіб. Доручення може давати як генеральний підрядник, так і безпосередньо замовник або забудовник.
Завдання підрядника:
- діяти в точності з даним дорученням;
- надати результат у встановлені терміни;
- здійснювати роботу у межах затверджених проєктів і норм.
У підрядника повинен бути сертифікат/ліцензія/дозвіл на вид діяльності.
Що таке керівна компанія?
Керівна компанія – комерційна організація, юридична особа, яка здійснює довірче управління майном інших фізичних і юридичних осіб, переданим у відповідності з договором довірчого управління.
Роль керівної компанії в роботі над будівництвом житлового будинку теж досить серйозна. Ця організація або юридична особа здійснює повне керівництво процесом будівництва. Такі повноваження в деяких випадках забудовник передає через оформлену належним чином довіреність або договір. В українському законодавстві вона називається компанією з управління активами, скорочено – КУА. Вони найчастіше фігурують при продажу квартир в новобудовах через форвардні контракти, але можуть залучатися забудовником і в інших схемах продажу.
Купівля новобудов: форвардний контракт
До функцій керівної компанії відноситься не тільки контроль над роботою генерального і додаткових підрядників, але і управління господарською діяльністю спільних інвестицій. У випадку зі сферою житлового будівництва, це означає, що КУА за необхідністю може одночасно виконувати функції і генпідрядника, і інвестора, і навіть постачальника обладнання (якщо цього вимагає замовник/забудовник).
Крім того, згодом керівна компанія може взяти на себе роботу з житлово-комунальними господарствами, постачальниками житлово-комунальних послуг, організацією паркінгу, охороною та іншим. Після введення будинку в експлуатацію роль керівної компанії може грати ОСББ або житлово-експлуатаційна контора.
Хто такий забудовник і замовник будівництва
Забудовник – особа, що отримала право на певну земельну ділянку для забудови та виконує необхідні дії для здійснення забудови; особа, що освоює та/або спрямовує на будівництво виділене на нього фінансування; особа, що виступає замовником.
Раніше на законодавчому рівні був затверджений термін забудовник/замовник (в такому написанні). У наступні роки стало зрозуміло, що використання терміна «забудовник/замовник» дає можливість для юридичних лазівок і колізій і не допомагає у розв'язанні спірних питань. Тому в 2017 році в законі «Про архітектурну діяльність» була проведена заміна:
У тексті Закону слова «замовник (забудовник)» в усіх відмінках і числах замінено словом «замовник» у відповідному відмінку і числі згідно із Законом № 3038-VI від 17.02.2011
Таким чином, відповідно до змін у закони України «Про архітектурну діяльність» термін «забудовник» був змінений на «замовник будівництва». І згідно з цими нормами суб'єкт може набути статусу «замовника будівництва», якщо володіє земельною ділянкою (одним або декількома) і збирається завершити будівництво у встановленому законом порядку.
Замовник – фізична або юридична особа, яка має у власності або у користуванні земельну ділянку, подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об'єкта містобудування
Крім того подібні зміни були внесені і в закон України «Про планування і забудову територій», де в першій статті, загальних положеннях, також згадується термін «замовник».
Підсумуємо, що замовником будівництва може виступати будь-яка дієздатна фізична або юридична особа. Попри те, що в деяких випадках терміни «замовник» і «забудовник» можуть бути переплутані, і цим користуються недобросовісні організації, найчастіше, хто є хто, вказують безпосередньо в договорі з інвестором – тому варто уважно читати всі пункти угоди.
Саме забудовник/замовник вирішує, якою стане будівля, і наймає підрядників для реалізації проєкту. При цьому, що стосується цільового призначення земельної ділянки – це питання має бути вирішено в органах місцевого самоврядування, а не самостійно замовником будівництва.
Забудовник повинен мати ліцензію на ведення господарської діяльності. Цей документ видається Державною архітектурно-будівельною інспекцією та її регіональними представництвами. Наявність ліцензії – обов'язковий пункт перевірки законності будівництва будинку.
До функцій забудовника відноситься:
- нагляд над просуванням проєкту, якістю і термінами роботи підрядників;
- забезпечення будівельного об'єкта усіма необхідними супровідними документами;
- матеріальний супровід об'єкта, якщо договір з генпідрядником не передбачає іншого;
- подальший продаж і укладання договорів з інвесторами.
Купуємо квартиру в новобудові: 8 запитань до забудовника
Що стосується питання про технічний нагляд, якщо його не здійснює генеральний підрядник (про що повинно бути зазначено в документах), то відповідальність за нього лежить на забудовнику. Останній може забезпечувати технічний нагляд наступними способами:
- самостійно, за наявності в організації кваліфікованих співробітників, у яких є сертифікат, виданий відповідно до законодавства архітектурно-будівельною атестаційною комісією;
- залучаючи третіх осіб (які мають необхідну ліцензію).
Таким чином, забудовник – основна особа, з яким контактують інвестори/покупці за відсутності керівної компанії. І саме забудовник несе відповідальність перед інвесторами за все, що відбувається згідно з договором, який вони підписали.
Хто такий девелопер?
Девелопмент – підприємницька діяльність, пов'язана із створенням об'єкта нерухомості, реконструкцією або зміною існуючої будівлі чи земельної ділянки, що призводить до збільшення їх вартості.
З цього випливає, що девелопер – підприємець, який займається девелопментом з метою дістати прибуток від продажу або здачі в оренду об'єкта нерухомості.
До функцій девелопера відноситься:
- розробка проєкту об'єкта будівництва – що, де і як будувати;
- аналіз ринку нерухомості;
- купівля чи оренда земельної ділянки;
- отримання дозволу на будівництво;
- наймання підрядника для реалізації проєкту;
- нагляд за ходом будівництва;
- залучення основних і додаткових інвестицій для реалізації проєкту;
- реклама і реалізація об'єкта нерухомості.
По суті, девелопер – це забудовник/замовник, але з ширшим функціоналом. Саме під брендом девелопера рекламуються практично всі новобудови. У засобах масової інформації ці поняття часто використовуються як синоніми. В Україні замовник може бути девелопером, а ось девелопер – не завжди замовник/забудовник об'єкта.
Основні відмінності між термінами
Відмінності у функціях між різними видами підрядників (генеральним та суб-), керівною компанією, забудовником і девелопером цілком серйозні. Однак, щоб мінімізувати непорозуміння, сформулюємо ключові відмінності.
Замовник організовує процеси і залучає кошти, погоджує обсяг будівельних робіт і несе відповідальність, замовником може бути державний орган, його адміністративно-територіальний представник, а також фізичні або юридичні особи.
Забудовник – центральна фігура на об'єкті будівництва і замінюється тільки у разі повної передачі прав на землю. Забудовник бере на себе всі зобов'язання за юридичного та матеріального супроводу об'єкта. Покупці, як правило, мають справу з представниками забудовника. Крім того відповідальності забудовника вишукувальні, проєктувальні роботи, а також виконання поставленої задачі. Так, зводити багатоповерховий будинок за законом може тільки юридична особа. Крім того забудовник може працювати над проєктом без генерального підрядника, виконуючи його роль і залучати субпідрядників на необхідні роботи самостійно.
Генеральний підрядник – фірма, яка фокусується виключно на будівельній стороні питання. Підведення електрики, зведення стін, малярно-штукатурні роботи та інше — зона відповідальності підрядника.
Компанія може займатися цим сама, а може додатково наймати субпідрядників (юридичні особи) і підрядників (фізичні особи). Якщо забудовника не влаштовує якість робіт генерального підрядника, то останнього міняють на іншу подібну компанію. Покупці рідко мають доступ до представників генерального підрядника.
Керівна компанія – організація, яка в змозі замінити як генпідрядника, так і забудовника (лише в деяких функціях). Якщо забудовник вибере компанію з повним циклом забезпечення будівництва, то йому взагалі не доведеться нічого робити. Представники компанії можуть займатися як самим зведенням будівлі, так і організувати кампанію з продажу квартир на об'єкті. Однак інвесторам варто бути уважними, щоб у договорах про передачу права володіння з другої сторони були підписи саме забудовника.
Як правило, всі вони працюють у міцній зв'язці. Забудовник вкладає гроші. Генеральний підрядник витрачає ресурси і знаходить вигідніші пропозиції від будівельних фірм (підрядників і субпідрядників). А керівна компанія виконує функції, на які у перших двох не вистачає сил або можливостей.
Як ми вже писали, девелопер і замовник практично слова-синоніми. Але відмінність забудовника в тому, що він виступає суб'єктом господарської діяльності, правовою категорією і не має можливості отримання прибутку – реалізації об'єктів нерухомості інвестору напряму. Замовник лише створює і закріплює за собою право власності на об'єкт нерухомості. На відміну від забудовника, девелопер – тільки сталий бізнес-термін. Девелопер отримує прибуток від продажу/здачі квартир, офісних та інших приміщень – він відображає комерційну діяльність, пов'язану з забудовою. Виходить, що забудовник або замовник будівництва – юридична категорія законодавства, а девелопер – термін, що описує рід діяльності.
Виходить, що відмінності між цими термінами насамперед стосуються будівельної та юридичної сфери.
Як ми говорили раніше, в Україні замовник і девелопер можуть бути однією особою, що не заборонено законодавством, але можуть бути і різними. Також досить поширена практика, коли замовник виступає засновником компанії-девелопера. Це не заборонено законодавчо, а організації часто співзвучні між собою.
Крім цього, девелопери в Україні займаються тільки проєктуванням об'єкта. Для цього ґрунтується юридична особа-замовник, який на законних підставах отримує земельну ділянку під забудову. Далі створюється проєкт майбутнього об'єкта та оформляються необхідні дозвільні документи на будівництво. Потім девелопер продає права на реалізацію проєкту іншій юридичній особі, що не планує займатися організаційно-дозвільною фазою будівництва будинку.
Перед підписанням всіх офіційних документів на покупку конкретної квартири в споруджуваному будинку, покупцеві важливо з'ясувати, з ким саме він має справу, і хто буде нести відповідальність у випадку непередбачених обставин або прострочень на будівельному майданчику.
Прокоментуйте першим