Обізнаність про можливі схеми шахрайства на первинному ринку нерухомості мінімізує ризики, пов'язані з інвестуванням в новобудову. Розглянемо 4 види шахрайства, які зустрічаються в рамках продажу нових квартир.
1. Продаж повітря
Вкладаючи у квартиру на стадії будівництва, є ймовірність, що будинок так і не буде завершено, або ж він перейде в статус довгобуду з невизначеним строком введення в експлуатацію.
Суть схеми
Компанія збирає кошти з інвесторів, але не використовує їх для будівництва об'єкта. Роботи можуть бути припинені, а для того, щоб інвестори були спокійні, створюється вигляд, що на об'єкті працюють люди та техніка, або компанія лише готується почати зводити будинок. За фактом будівництво не просувається.
Як і де застосовується
На практиці найризикованішими виявляються угоди, що укладаються на стадії котловану. У цьому випадку шахраям піти з ринку тихо та непомітно найпростіше. А ось вже після готовності будинку хоча б на 30% випадки шахрайства в такому форматі знижуються.
Попри ризики, купівля квартири в новобудові на стадії котловану залишається привабливою завдяки економії – вартість на 30-40% дешевше, ніж після введення будинку в експлуатацію. Вкладати в об'єкт на ранніх етапах зведення рекомендується, якщо він фінансується за обговорених у законі схем. Найбезпечнішою поширеною схемою вважається придбання житла за допомогою Фонду фінансування будівництва. В цьому випадку гарантії підкріплені контролем з боку державних органів.
В разі застосування альтернативних схем, рекомендується інвестувати вже після готовності будинку на 30-50% або, переконавшись у бездоганній репутації забудовника. У компанії повинні бути успішно завершені об'єкти.
2. Подвійні продажі
Шахрайство під час продажу квартири може передбачати реалізацію однієї й тієї ж житлової площі відразу двом або декільком покупцям. Іноді це може бути результатом випадковості або помилки під час розподілу квадратур, оформлення паперів на новобудову.
Суть схеми
Укладається декілька договорів стосовно однієї й тієї ж житлової площі з різними інвесторами. Кожен з них платить за свою майбутню квартиру, але за фактом виявляється, що всі вони придбали один об'єкт.
Реєстрація права власності на квартиру проводиться вже після введення об'єкта в експлуатацію. Тому маніпуляція розкривається лише після підписання всіх документів з забудовником. Перевірити, купував ще хтось ту чи іншу житлову площу до цього моменту досить складно.
Як і де застосовується
Такий вид шахрайства з квартирами може застосовуватися в альтернативних схемах інвестування, за яких взаємини забудовника й покупця не контролюються з боку. Убезпечити себе можна, уклавши форвардний контракт – в цьому випадку подвійні продажі виключені. Це обумовлено тим, що договори реєструються на біржі. Фонд фінансування будівництва також мінімізує ймовірність подвійних продажів.
Під час інвестування в рамках попередніх договорів, пайових внесків, участі ризики вище, адже угоди між інвестором та забудовником ніде не реєструються, і їх не контролюють органи виконавчої влади. Особливо важливо врахувати, щоб об'єкт угоди був прописаний в договорі конкретно й однозначно.
3. Зростання вартості будинку
За фактом кінцева вартість об'єкта виявляється більше тієї, що обумовлена під час підписання первинних паперів.
Суть схеми
Коли житло вже майже готове, забудовник виставляє інвесторам додаткові рахунки, пов'язані з непередбаченими витратами, невідповідністю площ, виконанням робіт, які оплачуються окремо тощо. Майбутні власники погоджуються заплатити кілька тисяч гривень, лише б швидше заселитися в нову квартиру.
Це вважається нормою, якщо доплата разова на етапі введення в експлуатацію, а сума не перевищує вартості одного квадратного метра. Якщо ж будівництво триває, а компанія регулярно виставляє рахунки, які передбачають доплати – швидше за все щось не так.
Як і де застосовується
Ризики, пов'язані зі зростанням вартості об'єкта, в основному характерні для об'єктів, що реалізуються за договорами пайової участі, в житлово-будівельних кооперативах. Процес не контролюється державними органами, тому захист інтересів пайовиків у цьому випадку лише в руках їх самих.
Учасники кооперативу повинні своїм коштом оплачувати додаткові витрати, пов'язані з будівництвом, тому у забудовника з'являється можливість регулярно брати доплати за ті чи інші роботи, розв'язання питань. Іноді просять доплатити й у випадку застосування інших схем інвестування, але тут переплата буде не такою значною.
4. Підміна об'єкта
Спочатку в домовленості між забудовником та інвестором йде мова про одну квартиру, а у кінцевому підсумку покупцеві передають житло, що не відповідає обумовленим раніше параметрам.
Суть схеми
На етапі інвестування оформляються документи щодо однієї квартири, але зрештою, дійшовши до моменту передачі житла, інвестору пропонують іншу нерухомість. Об'єкт може мати менші розміри, інакше планування, конфігурацію та розташування в будинку.
Іноді це відбувається випадково – зазвичай компанія намагається компенсувати збиток, завданий клієнтові. Але якщо це шахрайство з продажу квартири, продавець втікає від виконання зобов'язань, щоб не повертати інвесторові гроші.
Як і де застосовується
Такі махінації зручніше всього проводити з договорами без чітко прописаних параметрів квартири, яку одержить інвестор. В них зазначена лише загальна інформація про житлову площу.
Тому рекомендується вимагати від забудовника відходити від абстрактних формулювань у документах – все повинно бути прописано конкретно, точно й однозначно.
Як не попастися на шахрайську схему
Крім окремих рекомендацій як уникнути шахрайства під час придбання квартири, є загальні правила обходу ризиків:
- перевірте документи забудовника – дозволи на будівництво, права на землю, проєктну документацію – все це повинно бути в оригіналі та затверджено в інстанціях;
- вивчіть історію будівельної компанії – бажано, щоб вона вже мала позитивний досвід на ринку, не була замішана в судових розглядах;
- проаналізуйте договір – в ньому має бути чіткий і конкретний опис квартири, умови розрахунку і повернення коштів у разі розірвання угоди або невиконання зобов'язань сторонами;
- не поспішайте підписувати папери – якщо на вас намагаються натиснути й умовляють якомога швидше підписати документи, до перевірки деталей варто поставитися особливо уважно.
Якщо з документами все в порядку, забудовник відкрито відповідає на всі питання, надає папери й застосовує безпечну схему інвестування – під час купівлі ви не ризикуєте. Уникнути шахрайських схем з продажу новобудов допоможе уважний аналіз компанії та об'єкта будівництва. Обізнаний та неквапливий покупець завжди зможе відрізнити безпечну операцію.
Прокоментуйте першим