Как выбрать апартаменты
"Недвижимость на побережье Хорватии дорогая. Можно даже сказать – необоснованно дорогая. Вся продажа недвижимости на побережье направлена на иностранных покупателей. У местных жителей, к сожалению, не тот уровень доходов, чтобы свободно ее покупать", - рассказал вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью, эксперт сайта по недвижимости DOM.RIA.com Анатолий Топал.
При этом, добавил он, если уехать в глубь страны, то еще видны разрушения от бомбежек и обстрелов. Страна отстраивается, но пока тяжело. За блеском побережья есть места, где еще не подписаны Акты разминирования.
Вложения в недвижимость можно разделить на несколько видов:
- Квартиры/апартаменты/дома с целью сдачи в аренду или собственного проживания.
- Коммерческая недвижимость с целью использовать под собственный бизнес.
- Курортная недвижимость для собственного сезонного проживания и отдыха.
- Курортная недвижимость с целью сдачи в аренду или собственного управления
- Покупка недвижимости в равнинной местности, сельхозназначения, с целью ведение сельхозбизнеса.
Стоимость жилья
"Самая дорогая недвижимость на островах и побережье. Средняя цена на апартаменты с видом на море стартует от 1800-2100 евро за квадратный метр. На первой линии от моря есть предложения и по 3 000-5 000 евро за квадратный метр. Но не в самых престижных районах Загреба квартиры можно купить за 1100 евро за квадратный метр. В удаленных районах (особенно в пострадавших от войны) можно найти недвижимость по цене порядка 600-700 евро за квадратный метр", - рассказал Анатолий Топал.
Самое дешевое жилье в домах с разрушениями или пришедшими в негодность. За 20–25 тысяч евро можно купить дом (50-60 кв.м.) с участком земли в несколько соток, но в доме проживать нельзя – требуется ремонт. Высокий спрос на курортную недвижимость поддерживают немцы и итальянцы, а также россияне. Хорватия подписала с Россией соглашение по которому частные лица – граждане России могут покупать недвижимость на физлицо.
Между Хорватией и Украиной также подписан договор о взаимности в сфере оборота недвижимости. Это означает, что для покупки недвижимости в Хорватии украинцам теперь не требуется регистрировать фирму и они смогут покупать себе землю, дома или квартиры как частные лица.
Для заключения сделки на юридическое лицо, нотариусу необходимо предоставить надлежащим образом легализованную или апостилированную копию свидетельства о регистрации или выписку из реестра. Иногда, нотариус в Хорватии может запросить и документы которые отображают последовательность смены участников и руководителей юридического лица, для того чтоб удостовериться в отсутствии ограничений на совершение подобных сделок, или проверить что предыдущими владельцами компаний не были люди которые объявлены в розыск или подозреваются в финансовых махинациях.
Для его регистрации от иностранного гражданина требуется только загранпаспорт. От иностранного учредителя - юридического лица потребуются следующие апостилированные или надлежащим образом легализованные документы:
Законы Хорватии предусматривает возможность получения "Вида на жительство" по такому основанию, как право собственности на недвижимое имущество. "Однако подача документов по данному основанию в органы внутренних дел возможна только после получения разрешения Хорватии на оформление объекта недвижимости в собственность иностранного гражданина. Поскольку выдача такого разрешения иногда затягивается на срок от одного до двух лет и не гарантируется, то вид на жительство в данном случае автоматически становится более далекой перспективой", - объясняет Анатолий Топал.
До момента получения разрешения МИДа возможно оформление визы на въезд в Хорватию для покупателя и членов его семьи через соответствующие консульские учреждения.
Имея вид на жительство в Хорватии в течение 5 лет вы можете получить ПМЖ и гражданство, что позволяет пользоваться безвизовым въездом во все страны Шенгенского соглашения. При этом законодательство Хорватии не запрещает двойное гражданство.
По материалу ubr.ua
Процедура покупки
"Хорватия, как и любая другая страна Европейского Союза заинтересована в приобретении гражданами других стран недвижимости на своей территории, поэтому не создает усложненных процедур для покупки нерезидентами объектов недвижимости", - говорит генеральный директор юридического объединения "Фемида" Надежда Вороницкая-Гайдак.
В Хорватии существует два варианта покупки недвижимости иностранными гражданами:
приобретение недвижимости на физическое лицо иностранца
покупка недвижимости на юридическое лицо
В первую очередь, обязательно необходимо ознакомиться с объектом. А когда окончательно определитесь с апартаментами, постарайтесь найти проверенного адвоката.
"Аферистов очень много. Всю сделку, в отличие от Украины, где подготовленный риелтор проводит сделку "на отлично", в Хорватии, агентствам по недвижимости можно доверить только поиск информации и просмотры объектов. А сделку должен вести проверенный адвокат", - объяснила Анатолий Топал.
Также эксперт советует долго торговаться, а все общение с агентствами, продавцами, представителями вести письменно с обязательной визировкой. Только так можно заставить соблюдать все договоренности.
Итак, приобретение недвижимого имущества в Хорватии как физическими, так и юридическими лицами осуществляется в разрешительном порядке в соответствии с наличием международного Договора о реципроцитете (взаимности).
Покупка на физлицо
Для того чтоб приобрести недвижимость иностранным гражданином на физическое лицо, из документов от него необходим только загранпаспорт.
"Как правило, при заключении Договора продавец, требует внесения задатка в наличной форме в размере 10-15% от стоимости объекта. Остальная часть сумы, должна быть выплачена покупателем в течение 30 дней. После завершения процедуры оплаты Продавец выдает Покупателю расписку в получении средств", - рассказала Надежда Вороницкая-Гайдак.
После того как Министерство Юстиции примет решение о законности данной сделки, право собственности Покупателя регистрируется в Земельном Кадастре. Окончательная регистрация права собственности на недвижимое имущество производится путем внесения сведений о новом собственнике в Земельный кадастр. Данные сведения вносятся в кадастр после получения Разрешения МИДа Хорватии.
Естественно, объясняет юрист, в связи с тем что срок регистрации недвижимости очень долгий, возникает вопрос о правовом статусе недвижимого имущества в период после заключения договора купли-продажи и до внесения сведений о новом собственнике в Земельный кадастр, и “безопасности права собственного” нового владельца.
Чтобы исключить риск противоправных действий со стороны бывшего владельца, иностранный гражданин или иностранная компания, которые заключили договор купли-продажи и уплатили полную стоимость за приобретенную недвижимость, в чем получена расписка Продавца, вправе зарегистрировать в соответствующем Суде своеобразное обременение – "пломбу".
"Пломба" - это особое вещное право, существующее в рамках хорватского гражданского законодательства и применяется судом, по заявлению Покупателя. Данное обременение снимается Судом автоматически, после завершения процедуры регистрации. "Пломба" лишает Продавца возможности продать, заложить, сдать в аренду или как-либо иначе распорядиться данным имуществом. Нарушение правового режима "пломбы" со стороны Продавца квалифицируется как мошенничество и является уголовно наказуемым деянием.
"Вариант отказа Министерства Иностранных Дел, как правило, предусматривается в Договоре купли-продажи недвижимости, но на практике это настолько единичные случаи, что на них не стоит даже акцентировать внимание", - отметила Надежда Вороницкая-Гайдак.
Если же такое произошло, законодательством предусмотрены варианты выхода из этой ситуации. Например, продавец обязан перезаключить данный договор с любым указанным покупателем лицом, к примеру, с юридическим лицом, учредителем которого является покупатель.
После получения разрешения от МИДа, в течение 1-3 месяцев покупатель получает от налоговых органов Хорватии извещение на оплату 5%-го налога на переход права собственности. При вычислении налоговой базы налоговые органы могут руководствоваться не только суммой, прописанной в договоре купли-продажи, но и средней рыночной ценой реализации объектов подобного рода в Хорватии в течение последнего года.
Покупка на юрлицо
Для заключения сделки на юридическое лицо, нотариусу необходимо предоставить надлежащим образом легализованную или апостилированную копию свидетельства о регистрации или выписку из реестра. Иногда, нотариус в Хорватии может запросить и документы которые отображают последовательность смены участников и руководителей юридического лица, для того чтоб удостовериться в отсутствии ограничений на совершение подобных сделок, или проверить что предыдущими владельцами компаний не были люди которые объявлены в розыск или подозреваются в финансовых махинациях.
"Как правило, на юридическое лицо недвижимость оформляют для того, чтоб обойти процедуру получения разрешения в МИДе Хорватии. Наиболее распространённая форма юридического лица в Хорватии, впрочем, как и в Украине, это общество с ограниченной ответственностью", - говорит юрист.
Для его регистрации от иностранного гражданина требуется только загранпаспорт. От иностранного учредителя - юридического лица потребуются следующие апостилированные или надлежащим образом легализованные документы:
- Свидетельство о регистрации или выписка из реестра юридических лиц
- Устав
- Учредительный договор (при наличии)
- Протоколы компании, последовательно отражающие назначение Директоров компании
Перевод вышеуказанных документов осуществляется судебным переводчиком в Хорватии.
Регистрация юридического лица занимает в зависимости от региона от 1 до 4 недель с момента подачи документов на регистрацию в Коммерческий Суд (с момента подписания документов у нотариуса).
После внесения задатка (те же 10-15% что и для физических лиц), объект фиксируется за Покупателем. При его отказе от заключения Основного договора купли-продажи в дальнейшем он теряет сумму задатка. При отказе Продавца сумма задатка подлежит возврату Покупателю в двойном размере.
Предварительный договор, содержит все основные условия основного договора купли-продажи, включая валюту платежа и даже банковский курс, которым стороны будут руководствоваться при осуществлении перевода по безналичному расчету. После подписания основного договора недвижимость становится на баланс юридического лица.
После оплаты объекта и получения расписки в получении средств от Продавца Основной договор купли-продажи заверяется у нотариуса, затем документы передаются на регистрацию в соответствующий Земельный Кадастр на регистрацию прав собственности Покупателя.
Регистрация юридического лица занимает в зависимости от региона от 1 до 4 недель с момента подачи документов на регистрацию в Коммерческий Суд (с момента подписания документов у нотариуса).
После внесения задатка (те же 10-15% что и для физических лиц), объект фиксируется за Покупателем. При его отказе от заключения Основного договора купли-продажи в дальнейшем он теряет сумму задатка. При отказе Продавца сумма задатка подлежит возврату Покупателю в двойном размере.
Предварительный договор, содержит все основные условия основного договора купли-продажи, включая валюту платежа и даже банковский курс, которым стороны будут руководствоваться при осуществлении перевода по безналичному расчету. После подписания основного договора недвижимость становится на баланс юридического лица.
После оплаты объекта и получения расписки в получении средств от Продавца Основной договор купли-продажи заверяется у нотариуса, затем документы передаются на регистрацию в соответствующий Земельный Кадастр на регистрацию прав собственности Покупателя.
"В Хорватии налога на недвижимость нет, есть налог с оборота, который как для физических, так и юридических лиц составляет 5%. Но гибкость Хорватского законодательства позволяет на законных основаниях избежать уплаты тех или иных налогов. Например, если вы покупаете недвижимость путем приобретения долей юридического лица - владельца объекта, то этот налог не платится т.к. нет факта передачи имущества (собственником остается та же компания лишь у компании меняется владелец). При покупке через юрлицо существуют и иные законные варианты избежать уплаты данного налога", - отметила эксперт.
Вид на жительство
Законы Хорватии предусматривает возможность получения "Вида на жительство" по такому основанию, как право собственности на недвижимое имущество. "Однако подача документов по данному основанию в органы внутренних дел возможна только после получения разрешения Хорватии на оформление объекта недвижимости в собственность иностранного гражданина. Поскольку выдача такого разрешения иногда затягивается на срок от одного до двух лет и не гарантируется, то вид на жительство в данном случае автоматически становится более далекой перспективой", - объясняет Анатолий Топал.
До момента получения разрешения МИДа возможно оформление визы на въезд в Хорватию для покупателя и членов его семьи через соответствующие консульские учреждения.
Имея вид на жительство в Хорватии в течение 5 лет вы можете получить ПМЖ и гражданство, что позволяет пользоваться безвизовым въездом во все страны Шенгенского соглашения. При этом законодательство Хорватии не запрещает двойное гражданство.
По материалу ubr.ua
Прокомментируйте первым