Глава правления — президент компании «Киевгорстрой» Игорь Кушнир в интервью порталу Domik.ua рассказал о предстоящем повышении цен, ситуации на рынке недвижимости, а также о своих планах восхождения на Эверест.
— «Киевгорстрой» — крупнейшая компания строительной отрасли Украины, а лично вы — пример руководителя, на которого ориентируются многие топ-менеджеры. Как вам удается из года в год удерживать эту пальму первенства?
— Исключительно ежедневной упорной работой. Не жить вчерашним днем и былыми заслугами, делать свое дело здесь и сейчас, выполнять обязательства перед инвесторами, достраивать до конца. Думаю, эти составляющие и позволяют удерживать позиции. Год на год не похож, ситуации бывают разными, но такой «рецепт» универсальный, он хорош в любых условиях.
— Внедряете ли вы в работу своей компании новые digital-технологии и если да, то расскажите, какие именно?
— Конечно. Стараемся шагать в ногу со временем, и внедрять в работу компании все новое, что предлагает рынок. «Киевгорстрой» в полной мере использует возможности диджитала, начиная от всевозможной интернет-рекламы и заканчивая онлайн-консультациями со специалистами отдела продаж. У нас создано специальное мобильное приложение LiveIn, через которое человек может в несколько касаний подобрать интересующее жилье. Внутри компании внедрена система IT-enterprise, которая позволяет максимально эффективно управлять бизнес-процессами. Кроме того, наши проектанты и строители активно используют в своей работе BIM-технологии. На сегодня у них есть программное обеспечение Revit. С помощью этой программы можно полностью смоделировать дом, инженерные и инфраструктурные сети. Так что будущее уже у нас!
— В уходящем году вы вошли в рейтинг лучших компаний-работодателей страны по версии журнала «Фокус». Расскажите, благодаря каким управленческим решениям вам удалось добиться такого имиджа?
— Не знаю, благодаря каким именно решениям, скорее благодаря работе по закону и человекоцентричности. Абсолютно все наши сотрудники официально трудоустроены, получают «белую» зарплату. Отпуска, больничные, соцпакеты, медицинское обслуживание, проездные на транспорт, выплата премий в рамках программы коллективного трудового участия, активный профсоюз — почти «олл инклюзив».
— Какими тремя основными качествами должен обладать соискатель работы, чтобы попасть в команду КГС?
— Инициативность, результативность, компетентность. А вообще — просто быть нормальным человеком.
— Каким одним словом или фразой вы можете охарактеризовать 2021 год?
— 2021 был годом роста. Цен, предложения, спроса. Где-то возможностей, в каком-то смысле роста над самим собой.
— Какое самое сложное решение вам пришлось принимать в уходящем году?
— Любое решение сложное и простое одновременно. Решение о достройке 18-ти объектов другого застройщика было ничем не сложнее, чем, например, решение о запуске нового проекта. Весной уходящего года я переболел коронавирусом и, думаю, сложным решением было долгое время физически отсутствовать на работе. Оно было сложным в прямом смысле слова. Понятно, что я положенный период находился дома, и вот эта изоляция от офиса и рабочих процессов была, пожалуй, самой сложной.
— Как, по вашему мнению, поменялись ценности инвесторов в 2021 году?
— Первое: инвестор стал более избирательным. Люди покупают не только квартиру, но и окружающую среду, инфраструктуру, прилегающую территорию. Второе: все чаще люди приходят покупать с юристами. Либо же просто запрашивают документы, разрешение и прочие «бумаги», изучают их, и только после этого принимают решение о покупке. Не скажу, что в нужных масштабах, но ситуация с «Элитой» все-таки научила проверять документацию, хотя и не в том количестве, как хотелось бы.
— В одном из интервью вы говорили, что к осени 2021 года квадратный метр в новостройках подорожал в среднем на 20%. Сколько составляет этот рост в декабре уходящего года?
— В «Киевгорстрое» цены на недвижимость за год выросли на 25%. К сожалению, с этим ничего нельзя поделать. Я бы и рад сделать какие-то скидки к новогодним праздникам. Обычно этот маркетинговый ход пользуется большой популярностью у застройщиков, но в этом году нет такой возможности. Наоборот — «Киевгорстрой» в очередной раз будет повышать цены с 24 декабря.
— По вашему мнению, какие факторы способствовали подобному росту?
— Это мой «любимый» вопрос. Кажется, каждый месяц в течение года по два раза я на него отвечал. Но я понимаю, что он волнует многих и для вашей аудитории повторю. Во-первых, ощутимо выросли в цене строительные материалы. Как стоимость квадратного метра может оставаться на прежнем уровне, если в цене выросли металл, арматура, песок, бетон — все, из чего этот квадратный метр строится. Уже говорил, что 60% цены недвижимости составляет стоимость строительных материалов. Плюс к этому, в 4 раза подорожали электричество и газ для предприятий, затраты на которые занимают тоже значительную часть. Во-вторых, борьба с пандемией и ее последствиями привела к тому, что в мире был напечатан огромный массив денег. А это инфляция, и украинскую гривну она тоже не обошла стороной. Эти два фактора и «способствовали» росту цен на недвижимость.
— Сколько объектов вы ввели в эксплуатацию в 2021 году?
— На сегодня введено 7 из запланированных 12-ти. Это жилые комплексы: «Медовый», «Итальянский квартал», «Манхеттен сити», апарт-комплекс в Пуща Водице, часть «Шевченковского», «Подол Града» и «Злагоды». Это порядка 420 тыс. кв. м. До конца года ожидаем, что сертификат получат еще такие жилые комплексы: «Радужный», «Гвардейский», «Твин хаус», «Фридом», «Оберіг-2». И с учетом коммерческой недвижимости, паркингов и детских садов, по итогу года цифра введенной в эксплуатацию недвижимости составит почти 700 тыс. «квадратов».
— Какой проект вашей компании вы считаете отдельным поводом для гордости? В каком вашем жилом комплексе, по вашему мнению, идеальная придомовая территория (уже существующая или запроектированная)?
— Каждый должен заниматься своим делом. Я не живу в «розовых очках» и понимаю, что комплексы «Киевгорстроя» не самые показательные и архитектурно-привлекательные. Но они доступны для людей! Если мы будем делать фасады из стекла и сад на крыше, то потенциальный инвестор «Киевгорстроя» просто не сможет позволить себе это жилье. Поэтому, я считаю, что каждый проект компании имеет право на жизнь!
— В 2021 году вы ввели в эксплуатацию все дома «Итальянского квартала» и начали продажи его сиквела — «Итальянского квартала-2». При этом пользователи на форумах Domik.ua пишут, что до сих пор не получили права собственности и не могут зайти на ремонты в свои квартиры. Скажите, с чем это связано?
— С процедурой, которая является единой и обязательной для всех ЖК. Смотрите, то, что дома введены — это очередной рубеж, но никак не финиш. Ввод в эксплуатацию означает, что дома построены согласно заявленному проекту и пригодны для жизни. После этого компания оформляет право собственности на недвижимость на себя. Дальше, идет процедура доплат от инвесторов и другие взаимозачеты, готовится справка о полной оплате — только на это отведен месяц. Дальше подаются документы на получение почтового адреса, это тоже время. Нотариус формирует так называемую системную папку и потом только начинают приглашать подписывать акт приема-передачи квартиры и права собственности. В целом, есть много таких моментов. Они не видны и, кажется, что ничего не происходит, но это не так.
— В вашем портфеле — множество масштабных проектов, рассчитанных на тысячи квартир. Среди них — ЖК «Милос» , который вы возводите на окраине Троещины. В скором времени здесь появится пять 27-этажных домов. При этом данный микрорайон уже и так довольно плотно застроен, а в местных школах и детских садах катастрофически не хватает мест. Как вы думаете, подобная застройка столицы без создания сопутствующей инфраструктуры не приведет к глобальному кризису?
— Во-первых, почти в каждом своем крупном жилом комплексе «Киевгорстрой» закладывает помещения для детского сада. Это обязательно. Но его строительство должно кем-то финансироваться. Поэтому все чаще возникает ситуация, когда эти сады имеют частную форму собственности. Конечно, как человека, живущего в Киеве, меня волнует этот вопрос. И мы делаем максимум из возможного для того, чтоб эти сады были. На сегодня ведем переговоры с городом, чтоб у нас были куплены два больших детских сада. Передать их бесплатно мы не имеем права, они построены за деньги инвесторов! И в итоге они будут коммунальными.
— Два года назад, в 2019-м, вы взялись за достройку 22-х жилых комплексов «Укрбуда». По состоянию на ноябрь 2021 года ввели в эксплуатацию восемь. По вашему мнению, это хорошие темпы? Что мешает вам двигаться более активно в этом направлении?
— Немного не так — мы взяли обязательства достроить комплексы, которые нам передадут. На сегодня принято 18 ЖК, остальные были переданы другим застройщикам. По итогам первого года работы с этим кейсом мы сдали первые 5 объектов, а за 2021 год — еще 7. Осталось не так то и много. Но! Как говорил изначально, основная масса принятых нами объектов — убыточные. Главный камень преткновения в вопросе достройки — это финансирование. Все это время нам удавалось держать неплохой темп, за счет чего и виден результат, но как будет дальше, сложно планировать. В течение уходящего года мы работали над получением кредита под госгарантии. 6 месяцев провозились с документами: технико-экономические обоснования, аудиты, проверки, согласования с несколькими ведомствами, ответы, обсуждения. Мы прошли абсолютно все процедуры. Отмечу, что деньги нам нужны были на моменте, никто не просил их нам подарить. Но Кабмином не было принято положительного решения о кредите. Как будет дальше — не знаю, будут деньги — будет стройка. Не будет денег, будем продолжать искать, но быстрыми темпы строительства быть не смогут. Могу точно сказать одно: использовать деньги инвесторов «Киевгорстроя» мы не будем!
— На протяжении всего 2021-го велись попытки урегулирования вопроса с достройкой ЖК обанкротившейся «Аркады». Появлялись новости, что их будет достраивать Stolitsa Group, потом якобы девелопер отказался от этой идеи. Компания «Киевгорстрой» рассматривала для себя возможность заняться проектами «Аркады»?
— Да, рассматривала, но вопрос опять же упирается в финансирование. Нами был проведен глубокий финансовый анализ состояния жилых комплексов «Аркады», который показал дефицит бюджета. Насколько мне известно, у них подписан меморандум со «Столицей», а что там, и как в деталях — не ко мне вопрос. Если город, который является держателем 80% акций компании, скажет, что нужна наша помощь — включимся и сделаем!
— По вашему мнению, крах таких компаний, как «Укрбуд» и «Аркада», как-то отразился на спросе покупателей на первичную недвижимость?
— Да, первое время отражался, конечно. Был какой-то период сразу после, когда люди побаивались инвестировать. Но тот факт, что «Киевгорстрой» подобрал эти комплексы, сыграл на руку всему рынку, не дав провиснуть надолго. На сегодня последствия этих событий практически сошли на нет. Да и тот факт, что недвижимость постоянно растет в цене, не дает особо разгуляться. Пока кто-то думает и боится, другие покупают и получают выгоду.
— В нынешнем году была ликвидирована ГАСИ, вместо нее появился новый градостроительный орган — ГИАГ. Что вы думаете, по этому поводу, и как оцениваете работу новой инспекции?
— На сегодня оцениваю работу ГИАГ более, чем положительно. Это просто небо и земля по сравнению с тем, что было раньше. Мы уже соприкасались в вопросах ввода в эксплуатацию ряда ЖК, и разница с предыдущей структурой действительно есть. Нет формальных отписок, придирок к отсутствию запятых или опечаток, короче всей той бюрократической волокиты, которая раньше затягивала ввод домов. Пока лично я доволен работой нового органа, а как будет дальше — время покажет.
— 1 марта 2021 года стартовала правительственная программа «Доступная ипотека 7%». Отразилось ли это на продажах ваших проектов и если да, то как именно?
— Нет, не отразилось, и не отразится, к сожалению. Потому что в ипотеку можно взять только готовое жилье. У «Киевгорстроя» на этапе строительства раскупают в среднем 80% квартир. Оставшиеся 20% — разметают сразу после ввода. Поэтому, ипотека никак не отразилась на наших показателях. Но могла бы, если бы в рамках программы можно было покупать имущественные права на строящиеся квартиры. Тогда это имело бы положительное влияние на первичный рынок недвижимости. Ипотека — это хорошая инициатива и мировой опыт это подтверждает, но ее надо правильно «зажечь». Пока, к сожалению, у нас в стране я этого не вижу.
— В ноябре 2021 года во втором чтении был принят законопроект № 5600, в декабре документ подписал президент. Нормы закона изменяют систему налогообложения продажи недвижимости физлицами. Так, доход, полученный от продажи в течение года второго объекта недвижимости, облагается налогом по ставке 5%, третьего и последующих — по ставке 18%. Как, по вашему мнению, это отразится на стоимости недвижимости в ваших новостройках?
— Это отразится на рынке недвижимости. Смотрите, на сегодня у нас в общей структуре покупателей около 30% составляют так называемые профессиональные инвесторы. Это люди, которые вкладывают деньги «на котловане» и продают, когда дом введен. И вот когда они будут продавать каждую следующую квартиру, они заложат этот процент в ее стоимость. То есть в итоге все оплатит конечный потребитель.
— В сентябре 2021 года Верховная Рада приняла за основу законопроект № 5091. С помощью новых понятий «специального имущественного права» и «гарантийной доли строительства» он усиливает права покупателя в сфере инвестирования строительства, при этом не прописывая конкретных механизмов. Что вы думаете об этом законопроекте, какие плюсы и минусы видите в нем?
— Мы давали свои поправки и виденье этого законопроекта. Там есть несколько моментов, которые звучат хорошо, но на практике пока не ясно, что с ними делать. В целом, я всегда положительно отношусь к новшествам, усиливающим права покупателей недвижимости. Чем больше у них прав, тем больше уверенности, а значит и доверия к рынку.
— Обрисуйте кратко перспективы, которые, по вашему мнению, ожидают рынок первичной недвижимости в 2022 году.
— Хотелось бы верить, что все будет хорошо, что не будет войны, вернее, что не будет новой, а старая — закончится, что в политическом плане все будет плюс-минус спокойно. В общем, если везде будет мирно, то и на рынке недвижимости будет хорошо. Мы живем в такое время, когда ожидать можно чего угодно. Вспомните год выборов — казалось бы, при чем они к продажам квартир? Но нет, люди не покупают недвижимость, если происходят какие-то перемены. А так как прогнозировать происходящее в 2022 году довольно сложно, и перспективы довольно туманные, могу сказать только за «Киевгорстрой»: в любой ситуации мы будем делать все возможное и от нас зависящее, чтобы оставаться оплотом надежности на рынке.
— Какие новые проекты вы планируете запустить в 2022 году?
— Напомню, что совсем недавно стартовали продажи в «Итальянском квартале-2». Сейчас ведем работы по оформлению необходимых документов на ряд новых комплексов, среди которых ЖК на ул. Липковского, Жмеринской, Кричевского, Пироговском шляху. Каждый из них находится на своей стадии. Как только у нас будет готов полный пакет необходимых разрешительных документов, начнем продажи.
— Летом 2021-го вы вместе с группой единомышленников совершили восхождение на вершину семитысячника — пика Озоди в Таджикистане, установив на нем флаг «Киевгорстроя». Какую следующую вершину планируете покорять?
— Вершину нельзя покорить! На нее можно только взойти, и то, если она вас пустит (улыбается). На наступающий год в планах две горы. Начну с 7-тысячника, а весной буду пробовать взойти на Эверест. Главное, чтоб была погода.
— Если бы вам гарантировали исполнение в наступающем году одного вашего желания, связанного со сферой деятельности, что бы вы загадали?
— Чтобы все были здоровы! Это прежде всего. А работа, достижения, весь этот «успешный успех» обязательно подтянутся!
Прокомментируйте первым