В связи с разнообразием различных схем приобретения жилья на первичном рынке многие покупатели теряются в выборе. Одним из вариантов покупки желанной квартиры сегодня остается участие в Фонде финансирования строительства. Что это за схема и в чем ее преимущества?
Фонд финансирования строительства: понятие и особенности
Покупка квартиры в новостройке посредством участия в Фонде финансирования строительства (ФФС) – это способ, имеющий законодательно отрегулированную схему инвестирования. Правовые подробности этого способа детальнее описаны в таких нормативно-правовых актах:
- Закон Украины №978-IV от 19.06.2003 «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»;
- Закон Украины №3201-IV от 15.12.2005 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» и другие.
В схеме приобретения жилья через ФФC присутствуют 4 субъекта:
- застройщик. Организация, занимающаяся строительством жилья;
- управитель. Финучреждение, управляющее привлеченными средствами в целях доверителя, и контролирующее действия заказчика и застройщика;
- доверитель. Инвестор, вкладывающий свои средства в объект;
- заказчик. Собственник земельного участка, на котором планируется или происходит застройка.
Что такое Фонд финансирования строительства?
Фондом финансирования строительства называют финансовые средства физических и юридических лиц, которые будут использованы для строительства объекта и передачи его в дальнейшем в собственность инвесторов. Выделяют 2 вида ФФС:
- «А». В таких фондах стоимость объекта определяет застройщик, который выступает гарантом введения сооружения в эксплуатацию независимо от объемов привлеченных средств;
- «Б». В таких фондах управитель ФФС устанавливает цену объекта и отвечает за аккумулирование необходимых инвестиций.
У каждого ФФС есть отдельные реквизиты, при этом законодательно не установлены объемы привлекаемых инвестиций или ограничения о количестве объектов, которые финансируются фондом. При покупке квартиры через Фонд финансирования строительства инвестор приобретает конкретную квартиру, а не, к примеру, права на покупку построенного объекта в будущем.
Кто может создать Фонд финансирования строительства?
Фонд – не юридическое лицо. Поэтому его может создать как банк, так и коммерческая компания с лицензией на проведение операций с недвижимостью или осуществление деятельности по привлечению инвестиций для финансирования строительства.
Еще одним условием осуществления продаж жилья через ФФС выступает размер уставного капитала. Эта величина должна превышать 1 млн евро, при этом сумма должна быть оплачена денежными средствами до начала привлечения инвестиций для строительства. Поэтому, логично, что наиболее безопасный управитель ФФС – крупный системный банк.
Покупка новостроя: инвестиционный договор
Кто регулирует деятельность ФФС?
Схема покупки жилья с помощью Фонда финансирования строительства подвержена серьезному контролю со стороны государственных органов. Так, работу ФФС будет контролировать Национальный Банк Украины, если управитель – банк, и Нацкомиссия по регулированию рынков финуслуг, если управитель – финансовая компания.
Застройщики стараются меньше работать по договорам ФФС из-за высокого уровня внимания со стороны контролирующих органов ко всем участникам строительства, больших объемов отчетной документации и сопутствующих финансовых издержек. Например, фонды вида «Б» в Украине вовсе не создаются.
Покупка новостроя: предварительный договор купли-продажи квартиры
ФФС: принцип работы
Каждый потенциальный покупатель хочет понимать, куда уйдут его личные средства и как он получит в распоряжение свою собственность. Порядок работы фонда разделяет на восемь этапов:
- Сначала застройщики разрабатывают и утверждают правила фонда.
- Затем открывают счета.
- Заключают соглашения (договор) с заказчиками и управителями. С этого момента фонд считается созданным.
- Подписывают соглашения с инвесторами.
- Перечисляют средства посредством управителя (организатора).
- Инвесторы получают имущественные права после 100% оплаты (выдается справка установленного образца).
- Застройщики передают собственность.
- Ликвидируют фонд после выполнения всех его обязательств.
Несмотря на обилие этапов, покупка квартир через ФФС – проверенный и распространенный способ инвестирования на рынке первичного жилья.
Договор покупки квартиры через ФФС
Договор об участии в ФФС между инвестором и управителем заключается на основании Типового договора, который утвержден Постановлением КМУ №227 от 20.03.2013. Из-за сложности схемы лучше внимательно вчитываться в условия соглашения, а лучше – привлечь юриста соответствующей квалификации. Обсуждайте каждый спорный пункт договора и вносите соответствующие изменения. Проверьте, как четко прописаны сроки действия, сведения об объекте инвестирования, сумма и порядок перечисления средств, валюта оплаты, доплата за дополнительные квадратные метры и прочее.
Преимущества и недостатки ФФС
Как и любая другая схема, покупка жилья через Фонды финансирования строительства имеет некоторые риски, которые необходимо учитывать. Но и достоинства у такой сделки тоже можно найти – именно это и привлекает инвесторов год от года.
К преимуществам ФФС относятся:
- контроль со стороны государственных контролирующих органов (целевого использования средств, участников строительства и прочее);
- деятельность ФФС требует сбора полного пакета разрешительной документации;
- низкая вероятность двойных перепродаж;
- инвестиции через ФФС не облагаются налогами;
- законодательная возможность замены застройщика или управителя;
- особый статус фонда. В случае банкротства или ликвидации управителя средства остаются на счетах и могут передаваться другому управителю для продолжения строительства.
Среди рисков покупки квартиры через ФФС стоит отметить такие:
- возможность создания контролируемого управителя. Организация может действовать в интересах застройщика, игнорируя запросы инвесторов, и распоряжаться полученными средствами в своих интересах;
- риск задержек сдачи объекта строительства в срок (как и в других схемах);
- сложность схемы для понимания;
- типовой договор чаще всего не защищает интересы доверителей;
- сложность выхода из ФФС. Доверитель вернет свои средства только после продажи объекта другому инвестору или после окончания строительства;
- запутанность правил ФФС. Например, в них может не быть прописан механизм расторжения договора или указываться вознаграждение управителя;
- отсутствие взаимосвязи с застройщиком.
Покупка новостроя: договор об уплате паевых взносов через кооператив
Фонд финансирования строительства – надежный и действующий механизм покупки жилья. Но, как и любой другой схеме, инвестору при сотрудничестве с ФФС необходимо внимательно читать все договора и правила, проверять лицензии и прочие необходимые для строительства документы.
Комментарий юриста
Руслан Дмитренко, юрист, прокомментировал особенности договора:
Основна проблема Договору в тому, що ніхто не застрахований від можливого банкрутства або ж не завершення будівництва у встановлений строк.
Крім того, системною проблемою будь-якого з існуючих механізмів фінансування є те, що вкладник коштів отримує не право власності на нерухомість, а майнові права. Завжди існує ймовірність того, що ваше майнове право ніким не буде визнане і не трансформується у право власності, адже відповідно до ст. 331 Цивільного кодексу України, право власності на об’єкт нерухомості виникає з моменту його створення, прийняття в експлуатацію та державної реєстрації.
Однак, якщо все ж таки вирішити профінансувати будівництво житла, то для мінімізації можливих ризиків варто звернути увагу на ринкові позиції Забудовника та Управителя, їх платоспроможність та інші будівельні проекти які вони супроводжували.