У зв'язку з різноманітністю різних схем придбання житла на первинному ринку багато покупців губляться у виборі. Одним з варіантів покупки бажаної квартири сьогодні залишається участь у Фонді фінансування будівництва. Що це за схема і в чому її переваги?
Фонд фінансування будівництва: поняття та особливості
Купівля квартири в новобудові за допомогою участі у Фонді фінансування будівництва (ФФБ) – це спосіб, який має законодавчо відрегульовану схему інвестування. Правові подробиці цього способу детальніше описані в таких нормативно-правових актах:
- Закон України №978-IV від 19.06.2003 «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»;
- Закон України №3201-IV від 15.12.2005 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» та інші.
У схемі придбання житла через ФФБ присутні 4 суб'єкта:
- забудовник. Організація, що займається будівництвом житла;
- управитель. Фінустанова, яка керує залученими коштами в цілях довірителя, і контролює дії замовника і забудовника;
- довіритель. Інвестор, який вкладає свої кошти в об'єкт;
- замовник. Власник земельної ділянки, на якому планується або відбувається забудова.
Що таке Фонд фінансування будівництва?
Фондом фінансування будівництва називають фінансові кошти фізичних та юридичних осіб, які будуть використані для будівництва об'єкта і передачі його в подальшому у власність інвесторів. Виділяють 2 види ФФБ:
- «А». У таких фондах вартість об'єкта визначає забудовник, який виступає гарантом введення споруди в експлуатацію незалежно від обсягів залучених коштів;
- «Б». У таких фондах управитель ФФБ встановлює ціну об'єкта і відповідає за акумулювання необхідних інвестицій.
У кожного ФФБ є окремі реквізити, при цьому законодавчо не встановлені обсяги залучених інвестицій чи обмеження щодо кількості об'єктів, які фінансуються фондом. При покупці квартири через Фонд фінансування будівництва інвестор набуває конкретну квартиру, а не, наприклад, права на покупку побудованого об'єкта в майбутньому.
Хто може створити Фонд фінансування будівництва?
Фонд – не юридична особа. Тому його може створити як банк, так і комерційна компанія з ліцензією на проведення операцій з нерухомістю або здійснення діяльності по залученню інвестицій для фінансування будівництва.
Ще однією умовою здійснення продажів житла через ФФБ виступає розмір статутного капіталу. Ця величина повинна перевищувати 1 млн євро, при цьому сума повинна бути оплачена коштами до початку залучення інвестицій для будівництва. Тому, логічно, що найбільш безпечний управитель ФФБ – великий системний банк.
Купівля новобудови: інвестиційний договір
Хто регулює діяльність ФФБ?
Схема покупки житла за допомогою Фонду фінансування будівництва знаходиться під серйозним контролем з боку державних органів. Так, роботу ФФБ контролюватиме Національний Банк України, якщо управитель – банк, і Нацкомісія з регулювання ринків фінпослуг, якщо керівник – фінансова компанія.
Забудовники намагаються менше працювати за договорами ФФБ через високий рівень уваги з боку контролюючих органів до всіх учасників будівництва, великих обсягів звітної документації та супутніх фінансових витрат. Наприклад, фонди виду «Б» в Україні зовсім не створюються.
Купівля новобудови: попередній договір купівлі-продажу квартири
ФФБ: принцип роботи
Кожен потенційний покупець хоче розуміти, куди підуть його особисті кошти і як він отримає в розпорядження свою власність. Порядок роботи фонду розділяє на вісім етапів:
- Спочатку забудовники розробляють і затверджують правила фонду.
- Потім відкривають рахунки.
- Укладають угоди (договір) з замовниками та управителями. З цього моменту фонд вважається створеним.
- Підписують угоди з інвесторами.
- Перераховують кошти за допомогою управителя (організатора).
- Інвестори отримують майнові права після 100% оплати (видається довідка встановленого зразка).
- Забудовники передають власність.
- Ліквідують фонд після виконання всіх його зобов'язань.
Незважаючи на велику кількість етапів, покупка квартир через ФФБ – перевірений і поширений спосіб інвестування на ринку первинного житла.
Договір купівлі квартири через ФФБ
Договір про участь у ФФБ між інвестором і управителем укладається на підставі Типового договору, який затверджений Постановою КМУ №227 від 20.03.2013. Через складність схеми краще уважно вчитуватися в умови угоди, а краще – залучити юриста відповідної кваліфікації. Обговорюйте кожен спірний пункт договору і вносьте відповідні зміни. Перевірте, як чітко прописані терміни дії, відомості про об'єкт інвестування, сума і порядок перерахування коштів, валюта оплати, доплата за додаткові квадратні метри та інше.
Переваги та недоліки ФФБ
Як і будь-яка інша схема, покупка житла через Фонди фінансування будівництва має деякі ризики, які необхідно враховувати. Але і переваги у такої угоди теж можна знайти – саме це і приваблює інвесторів рік від року.
До переваг ФФБ відносяться:
- контроль з боку державних контролюючих органів (цільового використання коштів, учасників будівництва та інше);
- діяльність ФФБ вимагає збору повного пакету дозвільної документації;
- низька ймовірність подвійних перепродажів;
- інвестиції через ФФБ не обкладаються податками;
- законодавча можливість заміни забудовника або управителя;
- особливий статус фонду. У разі банкрутства або ліквідації управителя кошти залишаються на рахунках і можуть передаватися іншому управителю для продовження будівництва.
Серед ризиків покупки квартири через ФФБ варто відзначити такі:
- можливість створення контрольованого управителя. Організація може діяти в інтересах забудовника, ігноруючи запити інвесторів, і розпоряджатися отриманими коштами в своїх інтересах;
- ризик затримок здачі об'єкта будівництва в термін (як і в інших схемах);
- складність схеми для розуміння;
- типовий договір найчастіше не захищає інтереси довірителів;
- складність виходу з ФФБ. Довіритель поверне свої кошти тільки після продажу об'єкта іншому інвестору або після закінчення будівництва;
- заплутаність правил ФФБ. Наприклад, в них може не бути прописаний механізм розірвання договору або вказуватися винагорода управителя;
- відсутність зв'язку із забудовником.
Купівля новобудови: договір про сплату пайових внесків через кооператив
Фонд фінансування будівництва – надійний і діючий механізм покупки житла. Але, як і будь-який інший схемою, інвестору при співробітництві з ФФБ необхідно уважно читати всі договори і правила, перевіряти ліцензії та інші необхідні для будівництва документи.
Коментар юриста
Руслан Дмитренко, юрист, прокоментував особливості договору:
Основна проблема Договору в тому, що ніхто не застрахований від можливого банкрутства або ж не завершення будівництва у встановлений строк.
Крім того, системною проблемою будь-якого з існуючих механізмів фінансування є те, що вкладник коштів отримує не право власності на нерухомість, а майнові права. Завжди існує ймовірність того, що ваше майнове право ніким не буде визнане і не трансформується у право власності, адже відповідно до ст. 331 Цивільного кодексу України, право власності на об’єкт нерухомості виникає з моменту його створення, прийняття в експлуатацію та державної реєстрації.
Однак, якщо все ж таки вирішити профінансувати будівництво житла, то для мінімізації можливих ризиків варто звернути увагу на ринкові позиції Забудовника та Управителя, їх платоспроможність та інші будівельні проекти які вони супроводжували.