Цена квадратного метра в новостройках достаточно сильно отличается в зависимости от расположения дома, технологии строительства, готовности объекта и других характеристик. Одни из них сказываются на цене совсем незначительно, другие – являются одними из решающих при ценообразовании. Рассмотрим основные факторы, влияющие на формирование цены квартиры в новостройке, и насколько сильно каждый из них отражается на стоимости квадратного метра.
Класс новостройки
Преимущественно цена квадратного метра в новостройке зависит от класса жилого комплекса. Стоимость одинаковых по размеру квартир в домах разных классов может отличаться в разы.
Частично в классе жилья кроются другие факторы, влияющие на стоимость, например – местоположение, так как бизнес-класс в основном строят в центре, а эконом – на окраине. Но это не всегда так. Поэтому, рассмотрим каждый фактор отдельно, независимо от ценового сегмента.
Расположение жилого комплекса
Чем ближе к центру строится дом, тем выше цена квадратного метра. Кроме того, стоимость зависит от размеров населенного пункта и уровня дохода жителей. Поэтому квартира в центре столицы и такое же жилье в центральной части небольшого областного или районного центра стоит по-разному.
Особой ценностью пользуется жилье в рекреационных зонах, вблизи набережных, парков, исторических достопримечательностей. Расположение – одно из ключевых факторов ценообразования.
Опции и дополнительный комфорт дома
Чем больше дом приспособлен для комфорта и безопасности жильцов и имущества, тем выше цена квадратного метра. К ценообразующим факторам относят такие объекты:
- достаточное количество грузопассажирских и пассажирских лифтов;
- подземные, придомовые, крытые паркинги, гостевые автостоянки;
- системы видеонаблюдения, пожарной безопасности, сигнализации, контроля доступа;
- консьерж, охрана;
- рестораны, фитнес-центры, бассейны, детские сады и другие объекты инфраструктуры непосредственно в комплексе;
- детские, спортивные площадки;
- места для отдыха во дворе, лаунж-зоны, конференц-залы и др.
В некоторой степени на стоимость влияет закрытость территории от посторонних и от въезда транспорта, ландшафтный дизайн.
Планировки и конфигурации жилья
Цена квартир с удобным расположением комнат, продуманными планировками с зонами хранения, просторными санузлами и кухнями может быть немного выше жилья в таком же доме, но с некомфортной конфигурацией. На цену квадратного метра также влияет его расположение в доме. Жилье на первых и верхних этажах часто обходится дешевле.
Но в большинстве случаев нижние этажи используют под коммерцию. А если верхние квартиры обустроены под пентхаусы с высокими потолками, панорамными окнами, террасами, то и их стоимость наоборот будет выше. Поэтому зависимость цены от этажа стоит рассматривать для каждого дома отдельно.
Статус и эксклюзивность новостройки
Индивидуальное проектирование – это дополнительные затраты на разработку документации и реализацию проекта. Соответственно – это влияет на цену квадратного метра жилья. В типовых домах квартиры обходятся дешевле, чем в жилых комплексах, возведенных по индивидуальным проектам.
Имя и статус архитектурного бюро также сказываются на цене. Стоимость проектов известных на весь мир компаний из Лондона и отечественных проектантов отличается в разы.
Степень готовности объекта
Степень готовности новостройки – один из основных факторов, влияющих на цену квадратного метра. В объекте на стадии котлована и в таком же уже сданном доме, расположенном рядом, стоимость квадрата может отличаться на 30-40%. По мере возведения здания цена поднимается, поэтому выгоднее всего покупать жилье в строящемся доме, как только в нем открыты продажи. В то же время, безопаснее и надежнее всего покупать квартиру уже после сдачи объекта.
Таким образом, чем на более раннем этапе строительства вы приобретаете недвижимость в доме, тем она дешевле, но выше риски. Но если застройщик уже успешно сдал несколько корпусов в выбранном жилом комплексе, инвестор практически не рискует даже при покупке квартиры на стадии котлована.
Развитость инфраструктуры
К объектам инфраструктуры, которые влияют на цену квадратного метра в новостройке, относятся:
- станции метро и общественного транспорта;
- торговые и развлекательные центры;
- спортивные клубы, стадионы;
- парки, скверы, набережные;
- детские, образовательные учреждения.
Но не всегда наличие этих объектов сказывается на повышении цены. Например, если рядом с домом проходит загруженная, шумная автотрасса – это повлияет на комфорт проживания в доме.
Соответственно, застройщик будет готов предложить в нем жилье несколько дешевле, чем в аналогичном доме в чистой и тихой местности. Поэтому ситуацию с инфраструктурой нужно проанализировать комплексно.
Технология строительства
От технологии строительства зависят технические и эксплуатационные характеристики дома, возможность реализации жилья по индивидуальным проектам, денежные, временные и трудовые затраты на возведение объекта. Панельное жилье самое доступное, объекты с применением монолитной технологии средние по цене, а кирпичные относятся к более высокому ценовому сегменту.
В зависимости от технологии строительства цена квадратного метра в новостройках может отличаться на 10-20%.
Наличие отделки
При покупке жилья можно остановиться на одном из трех вариантов подготовки квартиры:
- без отделки (черновая) – в этом случае вы платите только за квадратные метры без каких-либо доплат за внутренние работы, а при свободной планировке застройщик даже не возводит межкомнатные перегородки;
- предчистовая отделка – сюда входят черновые работы по стяжке пола, штукатурке поверхностей, монтаже коммуникаций;
- чистовая отделка («под ключ») – включает чистовые отделочные работы, установку сантехники, межкомнатных дверей, а иногда застройщик готов также установить мебель и технику.
Цена квартиры с отделкой и без нее отличается от 15 до 30%. Но если заказать у застройщика элитный дизайнерский ремонт «под ключ», разница может быть больше.
Видовые характеристики
На фоне большого количества предложений видовые характеристики стали одним из основных критериев выбора жилья у современного покупателя. Поэтому, если в доме красивый вид из окон и панорамное остекление – застройщики позиционируют это как одно из основных преимуществ жилого комплекса.
Соответственно, цена квартир, из которых открывается панорама на природные, рекреационные зоны, воду, городские пейзажи будет немного выше, чем в новостройках с видом на промышленные районы или на дома, расположенные рядом.
Статус и имидж застройщика
Репутация строительной компании – второстепенный фактор ценообразования. Но если застройщик пока еще не зарекомендовал себя на рынке, только начал строить первые объекты – он готов продать жилье по более низкой стоимости. Это связано с тем, что из-за страха инвесторов связаться с неблагополучной компанией, о которой пока ничего не известно, большинство из них предпочтет покупку жилья в уже проверенного девелопера. Поэтому новичкам приходится привлекать покупателей ценой.
В конечном счете все эти характеристики сказываются на цене квадратного метра новостройки. Учитывая их, вы сможете понять, насколько объективна или нет стоимость квартиры.