В Украине жилищное строительство все больше набирает обороты. Так, по данным Государственной службы статистики в первом полугодии 2019 года эти показатели увеличились на 50,6% по сравнению с 2018 годом, а введено в эксплуатацию более 53 тысяч новых квартир. Украинские застройщики предлагают покупателям различные варианты жилья, которое отличается по классу, местоположению, планировкам и прочее. Тем не менее один из наиболее важных параметров при выборе жилья – этап строительства. Рассмотрим подробнее, на каком этапе выгодно инвестировать в новостройку.
Этап согласования строительства
Застройщики начинают рекламировать новый жилой комплекс еще на этапе разработки и оформления проектной документации, необходимой для строительства, и подготовки земельного участка. Девелопер старается уже на самом старте привлечь сторонний капитал и заинтересовать потенциального покупателя.
На этом этапе цена квадратного метра наиболее низкая, а выбор планировок достаточно разнообразен. Но достоинствам сопутствуют и значительные риски. Так, за время, которое пройдет до сдачи объекта в эксплуатацию (1-2 года), новостройку могут признать незаконным строительством, «заморозить» или остановить из-за банкротства застройщика. Кроме того, если согласование еще не завершено, официально стартовать продажи квартир еще не могут. Но вы уже можете забронировать квартиру и начать подготовку документов, если подобные услуги поддерживает компания-застройщик.
Инвестировать на этапе проектирования и согласования строительства следует только при безупречной репутации компании-застройщика или уверенности в своих действиях. Экономия или прибыль от инвестиций может достигать 50% в зависимости от типа квартиры и других факторов.
Этап котлована
К нему относятся строительные работы, начиная с рытья котлована, забивки свай, закладки фундамента и до возведения первых этажей жилого комплекса. При покупке квартир на стадии котлована, инвестор может сэкономить от 20 до 40% от ее окончательной цены. А эту разницу в дальнейшем использовать при ремонте или инвестировании в другую недвижимость.
К преимуществам инвестирования в новостройку на этапе котлована относится готовность проектной документации и возможность наглядно убедиться, что процесс стройки начался.
Среди недостатков – нет 100% гарантии, что строительство жилого комплекса не остановится в какой-либо момент, или затянутся сроки ввода объекта в эксплуатацию.
Финальный этап строительства
В этот этап входят все работы до внутренней отделки помещений и обустройства придомовой территории. Когда объект находится на стадии завершения, компания-застройщик поднимает стоимость квадратного метра, чаще всего – в несколько шагов за короткий период времени. Это подталкивает потенциальных сомневающихся покупателей к заключению сделки купли-продажи.
Чаще всего именно на финальной стадии застройщик начинает привлекать инвесторов разными способами: скидкой при полной оплате стоимости, беспроцентной рассрочкой и другими специальными предложениями. При инвестировании в жилье на этой стадии можно сэкономить в пределах 15-25% по сравнению с тем, когда дом будет введен в эксплуатацию.
Преимущества покупки квартиры на финальной стадии строительства заключаются в том, что риски на заморозку проекта минимальны и практически отсутствуют, если объект строит известный девелопер. При этом вы все еще получаете некоторую экономию для семейного бюджета.
Этап ввода в эксплуатацию
Ввод в эксплуатацию – заключительный этап строительства новостройки, который характеризуется максимальной ценой за квадратный метр и наименьшим выбором вариантов квартир. Покупатель выбирает из того, что осталось: среди наименее ликвидных квартир, с не самыми удачными планировками, нестандартными комнатами или большой площади.
На этапе ввода жилого комплекса в эксплуатацию стоимость квартиры повышается до рыночного уровня, так что сэкономить дополнительно уже не выйдет. Но такой вариант привлекает отсутствием рисков, возможностью пообщаться с другими инвесторами и заселением практически сразу после сделки, если оформление не затянется.
Почему цена на новостройку растет
Любого, кто интересовался покупкой жилья в новой многоэтажке, не удивить изменением цены квадратного метра в ходе строительства. На ценообразование квартир в новостройках влияет намного меньше факторов, чем квартир на вторичном рынке недвижимости. Условно выделяют пять причин для формирования стоимости квадратного метра:
- класс объекта. Весомую часть стоимости жилья формирует район, в котором строится новостройка, этажность объекта, обустройство придомовой территории и транспортная доступность;
- технология строительства. Так, монолитно-каркасные дома дороже железобетонных объектов;
- имидж застройщика. У известных застройщиков чаще всего самые высокие цены, но это подкреплено большим портфолио из новостроек, сданных в эксплуатацию. Застройщики-новички привлекают клиентов более низкой ценой, но не такими весомыми гарантиями;
- этап строительства ЖК. Приближение срока сдачи объекта в эксплуатацию увеличивает стоимость квадратного метра.
Поэтому каждому инвестору необходимо самостоятельно решить вопрос: готов ли он пойти на повышенный риск ради экономии средств или предпочтет дождаться ввода здания в эксплуатацию, пренебрегая выгодой в 25-50%.
Цели инвестиций в новостройки
Украинцы рассматривают жилую недвижимость под разными углами. Одни считают, что квартира становится гарантией финансовой безопасности. Другие – возможностью выгодной инвестиции и увеличения собственного капитала. Но и те, и другие не хотят тратить лишние деньги. Благодаря разнообразию предложения, инвестирование в квартиру пользуется большой популярностью. Это делается для таких целей:
- перепродажа. Покупатель оценивает стоимость объекта и риски, приобретает квартиру в новостройке и перепродает на более выгодных условиях (когда цена поднялась на 20-40%);
- аренда. Покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду посуточно или долгосрочно. Окупаемость такого объекта может колебаться от 3 до 12 лет;
- личное пользование. Квартира покупается для личного проживания или родственников. После переезда в другое жилье, объект можно продать.
В любом случае необходимо покупать недвижимость, на которую в дальнейшем будет спрос. При перенасыщении рынка, собственнику чаще всего приходится снижать стоимость жилья или арендной платы для привлечения покупателей или арендаторов.