В Україні житлове будівництво все більше набирає обертів. Так, за даними Державної служби статистики, в першому півріччі 2019 року ці показники збільшилися на 50,6% порівняно з 2018 роком, а введено в експлуатацію понад 53 тисяч нових квартир. Українські забудовники пропонують покупцям різні варіанти житла, яке відрізняється за класом, розташуванням і плануванням. Проте один з найбільш важливих параметрів при виборі житла – етап будівництва. Розглянемо докладніше, на якому етапі вигідно інвестувати в новобудову.
Етап узгодження будівництва
Забудовники починають рекламувати новий житловий комплекс ще на етапі розробки та оформлення проектної документації, необхідної для будівництва та підготовки земельної ділянки. Девелопер намагається вже на самому старті залучити сторонній капітал і зацікавити потенційного покупця.
На цьому етапі ціна квадратного метра найбільш низька, а вибір планувань досить різноманітний. Але переваги супроводжують і значні ризики. Так, за час, який пройде до здачі об'єкта в експлуатацію (1-2 роки), новобудову можуть визнати незаконним будівництвом, «заморозити» або зупинити через банкрутство забудовника. Крім того, якщо узгодження ще не завершено, офіційно стартувати продажу квартир ще не можуть. Але ви вже можете забронювати квартиру та почати підготовку документів, якщо подібні послуги підтримує компанія-забудовник.
Як перевірити репутацію забудовника
Інвестувати на етапі проектування і узгодження будівництва слід тільки при бездоганній репутації компанії-забудовника або впевненості в своїх діях. Економія або прибуток від інвестицій може досягати 50% залежно від типу квартири та інших факторів.
Етап котловану
До нього належать будівельні роботи, починаючи з риття котловану, забивання паль, закладання фундаменту і до зведення перших поверхів житлового комплексу. При купівлі квартир на стадії котловану, інвестор може заощадити від 20 до 40% від її остаточної ціни. А цю різницю в подальшому використовувати при ремонті або інвестуванні в іншу нерухомість.
До переваг інвестування в новобудову на етапі котловану відноситься готовність проектної документації та можливість наочно переконатися, що процес будівництва почався.
Кредит на квартиру в новобудові: як вибрати прийнятний варіант?
Серед недоліків – немає 100% гарантії, що будівництво житлового комплексу не зупиниться в будь-який момент, або не затягнуться терміни введення об'єкта в експлуатацію.
Фінальний етап будівництва
В цей етап входять всі роботи до внутрішнього оздоблення приміщень та облаштування прибудинкової території. Коли об'єкт знаходиться на стадії завершення, компанія-забудовник піднімає вартість квадратного метра, найчастіше – в кілька кроків за короткий період часу. Це підштовхує потенційних покупців, що сумніваються, до укладення угоди купівлі-продажу.
Як забудовники залучають клієнтів: 6 способів
Найчастіше саме на фінальній стадії забудовник починає залучати інвесторів різними способами: знижкою при повній оплаті вартості, безвідсотковою купівлею на виплат та іншими спеціальними пропозиціями. При інвестуванні в житло на цій стадії можна заощадити в межах 15-25% в порівнянні з тим, коли будинок буде введений в експлуатацію.
Переваги покупки квартири на фінальній стадії будівництва полягають у тому, що ризики на заморожування проекту мінімальні і практично відсутні, якщо об'єкт будує відомий девелопер. При цьому ви все ще отримуєте деяку економію сімейного бюджету.
Етап введення в експлуатацію
Введення в експлуатацію – заключний етап будівництва новобудови, який характеризується максимальною ціною за квадратний метр і найменшим вибором варіантів квартир. Покупець вибирає з того, що залишилося: серед найменш ліквідних квартир, з не найбільш вдалими плануваннями, нестандартними кімнатами або великої площі.
Яку планування в новобудові віддати перевагу
На етапі введення житлового комплексу в експлуатацію вартість квартири підвищується до ринкового рівня, отже заощадити додатково вже не вийде. Але такий варіант приваблює відсутністю ризиків, можливістю поспілкуватися з іншими інвесторами і заселенням практично відразу після операції, якщо оформлення не затягнеться.
Чому ціна на новобудову зростає
Будь-кого, хто цікавився покупкою житла в новій багатоповерхівці, не здивувати зміною ціни квадратного метра під час будівництва. На ціноутворення квартир в новобудовах впливає набагато менше факторів, ніж квартир на вторинному ринку нерухомості. Умовно виділяють п'ять причин для формування вартості квадратного метра:
- клас об'єкта. Вагому частину вартості житла формує район, у якому будується новобудова, поверховість об'єкта, облаштування прибудинкової території і транспортна доступність;
- технологія будівництва. Так, монолітно-каркасні будинки дорожче залізобетонних об'єктів;
- імідж забудовника. У відомих забудовників найчастіше нйвищі ціни, але це підкріплено великим портфоліо з новобудов, зданих в експлуатацію. забудовники-новачки залучають клієнтів більш низькою ціною, але не такими вагомими гарантіями;
- етап будівництва ЖК. Наближення терміну здачі об'єкта в експлуатацію збільшує вартість квадратного метра.
Який матеріал новобудови краще?
Тому кожному інвестору необхідно самостійно вирішити питання: чи готовий він піти на підвищений ризик заради економії коштів, чи захоче дочекатися введення будівлі в експлуатацію, нехтуючи вигодою у 25-50%.
Цілі інвестицій в новобудови
Українці розглядають житлову нерухомість під різними кутами. Одні вважають, що квартира стає гарантією фінансової безпеки. Інші – можливістю вигідною інвестиції і збільшення власного капіталу. Але і ті, і інші не хочуть витрачати зайві гроші. Завдяки різноманітності пропозиції, інвестування в квартиру користується великою популярністю. Це робиться для таких цілей:
- перепродаж. Покупець оцінює вартість об'єкта і ризики, купує квартиру в новобудові і перепродує на більш вигідних умовах (коли ціна піднялася на 20-40%);
- оренда. Купівля нерухомості для подальшої здачі в оренду подобово та довгостроково. Окупність такого об'єкта може коливатися від 3 до 12 років;
- особисте користування. Квартира купується для особистого проживання або родичів. Після переїзду в інше житло, об'єкт можна продати.
У будь-якому випадку необхідно купувати нерухомість, на яку в подальшому буде попит. При перенасиченні ринку, власнику найчастіше доводиться знижувати вартість житла або орендної плати для залучення покупців або орендарів.