Когда сделку с недвижимостью признают недействительной

Когда сделку с недвижимостью признают недействительной Другие новости
Признание сделки недействительной – одна из вероятных проблем при любой из операций с недвижимостью. Причины, основания и основные риски – в тексте.

Этот материал доступен в украинской версии

Большинство норм и правил оформления сделок определено в Гражданском Кодексе Украины. В тексте мы рассмотрим более подробно, в каких случаях сделка будет признана недействительной, а также какие основания для этого есть в украинском законодательстве и какая разница между расторгнутой и недействительной сделкой.

Недействительные сделки: что это

Сделка недействительна, если совершена с нарушением требований закона или это признано судом. Недействительные сделки делятся на такие категории:

  • ничтожные;
  • оспариваемые.

Оформление сделки купли-продажи

Ничтожные сделки

Ничтожная – это сделка, которая считается недействительной с момента ее заключения из-за несоответствия норме закона. Судом недействительными признаются только последствия такого соглашения. К причинам, по которым сделка признается ничтожной, относятся такие нарушения закона: просроченная доверенность, снятие с регистрации несовершеннолетних детей без разрешения органа опеки и прочее;

Оспариваемые сделки

Оспариваемые не признаются автоматически недействительными сделками – для этого требуется судебное решение. При этом в судебном порядке сделка может быть оспорена как одной из сторон (покупатель и продавец, собственник и арендатор), так и иным заинтересованным лицом (родственник, неучтенный наследник и прочее).


Как наказать квартирного мошенника по закону


Правовые последствия признания сделки недействительной заключаются в двусторонней реституции – возврате всех сторон в исходные положения (покупатель получает обратно деньги, а продавец – права собственности на недвижимость). В некоторых случаях полученное по соглашению переходит в доход государства, назначаются дополнительные санкции для виновной стороны, такие как возмещение морального и материального ущерба, нанесенных убытков, административная и уголовная ответственность и прочее.

Признать сделку недействительной

Почему договор могут признать недействительным

Если сделка ничтожна, то стороны могут отказаться от выполнения требований по ней без судебных разбирательств. Если кто-то из представителей отрицает действительность соглашения или отдельных условий, придется обращаться в суд. В судебном порядке сделка признается недействительной согласно следующим основаниям:

  • несоблюдение формы договора;
  • противоречие общественным нормам и принципам морали;
  • дефект субъектного состава;
  • дефект воли;
  • отсутствие единения воли и волеизъявления участников;
  • действие не в интересах представляемого и прочее.

Рассмотрим подробнее каждую из причин.

договор купли-продажи недействительный

Несоблюдение формы договора

Сделки с недвижимостью любого вида должны оформляться в соответствии с законом – в письменной форме установленного образца, под контролем нотариуса и с государственной регистрацией. Устную сделку или с ошибками в оформлении легко признать недействительной, а для доказательства обратного в суде потребуются веские доказательства (видео, фото, свидетели).


Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке


Противоречие общественным нормам и принципам морали

Это операции с недвижимостью, которые проведены с нарушением гражданского законодательства или моральных принципов общества. Такие операции с недвижимостью содержат признаки преступления или административного проступка. Чаще всего, одна из сторон сделки просто не понимает, какой документ подписывает. Это может быть обусловлено воздействием лекарственных препаратов, алкоголя, наркотических средств или сильного стресса, последствиями предынфарктного состояния. Еще такое основание применяется к дееспособным лицам, которые страдают психическими заболеваниями, состоящим на учете в психоневрологическом учреждении, и сделкам, совершенным без разрешения органов опеки и попечительства.

Дефекты сделки купли-кродажи

Дефект субъектного состава

Если проще – к таким относятся сделки, совершенные лицами за пределами своей гражданской дееспособности. А именно операции с недвижимостью, совершенные:

  • недееспособными или ограниченно дееспособными лицами;
  • малолетними и несовершеннолетними лицами;
  • лицами с превышением полномочий.

Поэтому не стоит пренебрегать проверкой состава собственников объекта недвижимости и документов всех представителей другой стороны сделки.

Дефект воли

Такие сделки не отображают истинной воли одной или обеих сторон. Операция с недвижимостью признается недействительной, если доказано, что она совершена в результате ошибки или обмана, под воздействием психического или физического давления. Сюда также относятся сделки, совершенные на невыгодных условиях под влиянием тяжелого обстоятельства или в результате злоумышленной договоренности представителями одной из сторон.

Когда сделка недействительна

Отсутствие единения воли и волеизъявления участников

В этом случае под видом одного вида сделки наступают последствия другого вида. Под эту категорию подпадают следующие сделки:

  • фиктивные (для сокрытия действительной цели соглашения). Например, продажа жилья родственникам или другому подставному лицу при сохранившемся праве пользования и распоряжения недвижимостью;
  • мнимые (без намерения создать юридические последствия договора). Например, продажа части дома или квартиры, которые находятся в долевой совместной собственности, под видом договора дарения. При этом нарушается право других собственников на первоочередную покупку.

Как продать долю в квартире


Действие не в интересах представляемого

Это чаще всего происходит в случаях купли-продажи квартиры по доверенности. Представитель просто не учитывает интересов представляемого и сделка может быть признана недействительной, чаще в таких ситуациях:

  • недвижимое имущество продается ниже рыночной стоимости;
  • собственник не получил денег после продажи объекта (либо получил не в полном размере);
  • продажа осуществлялась после смерти юридического собственника квартиры (нарушены права наследников).

Как продать квартиру, которую получили в наследство


Как расторгнуть договор купли-продажи

Прочие причины

Сделки с недвижимостью могут быть признаны недействительными, если:

  • предыдущие сделки с этим объектом признаны незаконными;
  • существуют права третьих лиц на пользование недвижимым имуществом сделки (арест, аренда, залог, сервитут и прочее);
  • юридическое лицо не имеет права на такую деятельность (нет соответствующего разрешения или лицензии);
  • существует задолженность за жилищно-коммунальные услуги;
  • неузаконенная перепланировка.

Для более детальной консультации по вопросу недействительных сделок и трактовки обстоятельств стоит обратиться к профильному юристу.


Как расторгнуть договор купли-продажи жилья?


Сроки признания сделки недействительной

Сделка может быть признана недействительной как через пару недель после ее совершения, так и через несколько лет. Общая исковая давность составляет 3 года, но с того момента, как лицо узнало о нарушенном праве. Но каждый случай индивидуальный, и при подобном обращении сделка будет признана недействительной только в судебном порядке.

Недействительная и расторгнутая сделка

Разница между расторгнутой и недействительной сделкой

Как уже писалось нами ранее, в случае недействительной сделки сторон возвращаются в исходные положения. Так, покупатель или арендатор получает обратно деньги, а собственник – права собственности на недвижимость. Но расторжение сделки имеет совершенно иные основания и правовые последствия. Чаще всего это недобросовестное исполнение обязательств одной из сторон, и как результат – расторжение соглашения в судебном порядке или по обоюдному согласию с помощью нотариуса.

Признание сделки недействительной через суд может занять много времени. А вот с исполнением реституции нередко возникают проблемы – жилье перепродают, сдают в аренду, прописывается несовершеннолетний. Поэтому уделите достаточно времени и сил для проверки другой стороны сделки и оформлению соглашения согласно закону.

Подпишитесь на рассылку

Первыми получайте новости в удобном формате

Комментарии

Добавить комментарий к статье
← Предыдущий материал
В Киеве модернизировали теплосети на Татарке и Троещине В Киеве модернизировали теплосети на Татарке и Троещине
Следующий материал
В Украине больше денег направят на «теплые кредиты» В Украине больше денег направят на «теплые кредиты»
×
?
Оцените страницу

Будем рады узнать ваши пожелания. Это поможет нам сделать страницу лучше.

спасибо за ваш отзыв!

Перевірені квартири