Расторжение договора с застройщиком без судебного разбирательства возможно при обоюдном согласии сторон на проведение процедуры. Если в рамках инвестирования заключался нотариально засвидетельствованный документ – например, предварительный договор купли-продажи, то и расторгается он с нотариальным подтверждением. Такие правила установлены ст. 214 Гражданского кодекса.
В случае, если инвестор расторгает договор в одностороннем порядке и желает вернуть вложенные деньги, а девелопер отказывает полностью или частично, ситуация решается через суд.
Когда можно расторгнуть договор с застройщиком
Причины расторжения отношений между застройщиком и инвестором обязательно прописываются в соответствующем пункте договора. Основной из них считается нарушение сторонами обязательств. Как правило, у инвестора появляются основания для расторжения соглашения, если:
- квартира не соответствует параметрам и характеристикам, прописанным в договоре, или ее состояние не совпадает с описанием;
- застройщик не соблюдает установленные сроки и не придерживается оговоренного порядка их продления в отношении сдачи объекта;
- компания внесла значимые изменения в проектную документацию.
Если же оснований для расторжения договора нет, так как застройщик выполняет свои обязательства, а вам просто захотелось отказаться от его объекта, скорее всего разорвать соглашение с возвратом средств откажутся. Но даже если компания даст согласие, это будет возможно только при условии удержания штрафов, санкций, неустоек – сумма к возврату значительно уменьшится – как минимум на 10-15%.
Порядок расторжения договора с застройщиком
Как расторгнуть договор с застройщиком и вернуть деньги, в первую очередь зависит от позиции строительной компании. Возможны три варианта:
Застройщик согласен расторгнуть соглашение и вернуть деньги
Это самый простой вариант. Он имеет место, если к расторжению договора с вашей стороны нет претензий, и изначально понятно, что инвестор действует в рамках своих прав в контексте соглашения. Например, ваши действия основаны на конкретном пункте договора, или возникшая ситуация четко регламентирована в законе, а пункты соглашения не преграждают применению такого порядка.
При обоюдном согласии вы обсуждаете условия расторжения договора, оформляете соответствующие бумаги, указав порядок, сроки возврата средств и сумму. При проведении процедуры по инициативе инвестора, застройщик удержит суммы, затраченные в связи с обязательствами вкладчика. Расторгается договор в такой же форме, как и заключался.
Застройщик согласен расторгнуть договор, но не согласен с суммой к возврату
Здесь есть два способа решения ситуации. В первом вы можете согласиться на условия строительной компании и без риска вернуть сумму, которую застройщик готов вам возместить. В этом случае также наступает момент обоюдного согласия.
Если инвестор хочет получить больше, чем готов вернуть застройщик, требует возместить моральный ущерб или материальные убытки, ситуация уже решается через суд. Изначально вам необходимо официально в письменной форме обратиться к застройщику с обращением по расторжению договора. Далее подаете иск.
Застройщик не желает расторгать договор и возвращать деньги
Это самый сложный случай, и решать ситуацию придется в суде. Для расторжения договора предстоит пройти такие этапы:
- Официально обратиться к застройщику Письменно уведомьте строительную компанию о желании разорвать соглашение. Направьте уведомление рекомендуемым или ценным письмом. А лучше, отнесите его лично, отдайте в приемную и попросите предоставить вам копию зарегистрированного входящего письма – ее можно будет приложить к документам для суда.
- Получить от застройщика официальный ответ Компания обязана ответить вам и указать причины, по которым не может удовлетворить желание расторгнуть договор.
- Обратиться в суд для урегулирования вопроса Порядок рассмотрения дела, бумаги, которые нужно будет предоставить, зависит от сложившейся ситуации, схемы инвестирования, наличия в ней посредника – Фонда финансирования строительства или Компании по управлению активами и др.
Если иск будет удовлетворен полностью или частично, застройщик должен вернуть деньги в установленный срок – в основном занимает от 3 до 6 месяцев. Затягивание этих сроков – еще один повод обратиться в суд, и требовать компенсацию за пользованием вашими средствами, моральный и материальный ущерб.
К возврату можно потребовать средства, потраченные на сопутствующие расходы, возникшие из-за нарушения обязательств застройщиком. Например, вместо того, чтобы уже жить в своей квартире, которая должна быть сдана, вам приходится арендовать жилье и ждать окончания строительства. У вас есть право попытаться отсудить компенсацию материального ущерба в связи с расходами на аренду недвижимости.
Как расторгнуть договор с застройщиком без штрафов
Расторжение договора с застройщиком по инициативе инвестора практически во всех случаях подразумевает выплату дольщиком штрафа. Строительные компании подстраховываются и прописывают соответствующий пункт в соглашении. Притом, он может быть продуман так, что штраф уплачивается даже в случае расторжения договора при нарушениях со стороны застройщика.
Сумма штрафа может достигать 20% от инвестированных средств. Иногда бывает, что он доходит даже до 50%. На практике самые большие штрафы за расторжение договора встречаются при купле-продаже дериватива.
Наличие такого пункта в договоре делает выход из схемы финансирования в отношении инвестора без штрафов почти невозможным. Поэтому данному моменту стоит уделить отдельное внимание – нужно потребовать у застройщика или исключить пункт, или прописать детально, как и в каких случаях расторжение договора подразумевает штраф. Так, разрывая соглашение из-за нарушения сроков сдачи дома или по другим причинам, связанным с невыполнением обязательств со стороны девелопера, инвестора не оштрафуют.
Найти квартиру в новостройке на DOM.RIA
Альтернативный способ разойтись с застройщиком и не потерять средства – перепродать квартиру в формате переуступки прав требования. В этом случае вы сможете даже приумножить вложения, так как чем меньше времени остается к сдаче объекта, тем выгоднее можно реализовать квадратные метры.