Розірвання договору із забудовником без судового розгляду можливо за обопільної згоди сторін на здійснення процедури. Якщо в рамках інвестування укладався нотаріально засвідчений документ – наприклад, попередній договір купівлі-продажу, то й розривається він з нотаріальним підтвердженням. Такі правила встановлені ст. 214 Цивільного кодексу.
В разі, якщо інвестор розриває договір в односторонньому порядку й бажає повернути вкладені кошти, а девелопер відмовляє повністю або частково, ситуація вирішується в суді.
Коли можна розірвати договір із забудовником
Причини розірвання відносин між забудовником та інвестором обов'язково прописуються у відповідному пункті договору. Основною з них вважається порушення сторонами зобов'язань. Зазвичай в інвестора з'являються підстави для розірвання угоди, якщо:
- квартира не відповідає параметрам та характеристикам, що прописані в договорі, або її стан не збігається з описом;
- забудовник порушує терміни та не дотримується визначеного порядку їх продовження щодо здачі об'єкта;
- компанія внесла значні зміни в проєктну документацію.
Якщо ж підстав для розірвання договору немає, бо забудовник виконує свої зобов'язання, а вам просто захотілося відмовитися від його об'єкта, швидше за все розірвати угоду з поверненням коштів відмовляться. Але навіть якщо компанія дасть згоду, це буде можливо лише за умови утримання штрафів, санкцій – сума до повернення значно зменшиться – щонайменше на 10-15%.
Порядок розірвання договору із забудовником
Як розірвати договір із забудовником та повернути кошти, в першу чергу залежить від позиції будівельної компанії. Можливі три варіанти:
Забудовник згоден розірвати угоду й повернути кошти
Це найпростіший варіант. Він зустрічається, якщо до розірвання договору з вашої сторони немає претензій, та зрозуміло, що інвестор діє в рамках своїх прав в контексті угоди. Наприклад, ваші дії ґрунтуються на конкретному пункті договору, або виникла ситуація, що чітко регламентована в законі, а пункти угоди не перешкоджають застосуванню такого порядку.
За обопільної згоди ви обговорюєте умови розірвання договору, оформляєте відповідні папери, вказавши порядок, терміни повернення коштів та суму. В разі здійснення процедури з ініціативи інвестора, забудовник утримає суми, витрачені у зв'язку із зобов'язаннями вкладника. Розривається договір в такій же формі, що й укладався.
Забудовник згоден розірвати договір, але не згоден з сумою до повернення
Тут є два способи вирішення ситуації. У першому ви можете погодитися на умови будівельної компанії та без ризику повернути суму, яку забудовник готовий вам відшкодувати. У цьому випадку також настає момент обопільної згоди.
Якщо інвестор хоче отримати більше, ніж готовий повернути забудовник, вимагає відшкодувати моральну шкоду або матеріальні збитки, ситуація вже вирішується в суді. Спочатку вам необхідно офіційно в письмовій формі звернутися до забудовника зі зверненням щодо розірвання договору. Далі подаєте позов.
Забудовник не бажає розривати договір і повертати гроші
Це найскладніший випадок, й вирішувати ситуацію доведеться в суді. Для розірвання договору доведеться пройти такі етапи:
- Офіційно звернутися до забудовника Письмово повідомте будівельну компанію про бажання розірвати угоду. Направте повідомлення рекомендованим або цінним листом. А краще, віднесіть його особисто, віддайте в приймальню й попросіть надати вам копію зареєстрованого листа – його можна буде докласти до документів для суду.
- Отримати від забудовника офіційну відповідь Компанія зобов'язана відповісти вам та вказати причини, з яких не може задовольнити бажання розірвати договір.
- Звернутися до суду для врегулювання питання Порядок розгляду справи, папери, які потрібно буде надати, залежить від ситуації, що склалася, схеми інвестування, наявності в ній посередника – Фонду фінансування будівництва або Компанії з управління активами тощо.
Якщо позов буде задоволений повністю або частково, забудовник має повернути кошти в установлений термін – в основному на це виділено від 3 до 6 місяців. Затягування термінів – ще один привід звернутися до суду, і вимагати компенсацію за користування вашими грошима, моральний та матеріальний збиток.
Можна також вимагати кошти, витрачені на супутні витрати, що виникли з причини порушення зобов'язань забудовником. Наприклад, замість того, щоб вже жити в своїй квартирі, яка має бути здана, вам доводиться орендувати житло й чекати закінчення будівництва. У вас є право спробувати відсудити компенсацію матеріального збитку в зв'язку з витратами на оренду нерухомості.
Як розірвати договір із забудовником без штрафів
Розірвання договору із забудовником з ініціативи інвестора в переважній більшості випадків має на увазі виплату пайовиком штрафу. Будівельні компанії підстраховуються й прописують відповідний пункт в угоді. Він може бути продуманий так, що штраф сплачується навіть у разі розірвання договору у випадку порушень умов з боку забудовника.
Сума штрафу може досягати 20% від інвестованих коштів. Іноді буває, що він доходить навіть до 50%. На практиці найбільші штрафи за розірвання договору зустрічаються в разі купівлі-продажу деривативу.
Наявність такого пункту в договорі робить вихід зі схеми фінансування щодо інвестора без штрафів майже неможливим. Тому даному моменту варто приділити окрему увагу – потрібно вимагати у забудовника або виключити пункт, або прописати детально, як, в яких випадках розірвання договору супроводжується штрафом. Так, розриваючи угоду з причини порушення строків здачі будинку або за інших обставин, пов'язаних з невиконанням зобов'язань з боку девелопера, інвестора не оштрафують.
Знайти квартиру в новобудові на DOM.RIA
Альтернативний спосіб розійтися із забудовником та не втратити кошти – перепродати квартиру в форматі відступлення прав вимоги. В цьому випадку ви зможете навіть примножити вкладення, бо що менше часу залишається до здачі об'єкта, то вигідніше можна реалізувати квадратні метри.