Многие собственники занимаются продажей или сдачей в аренду недвижимости самостоятельно. И в какой-то момент недоумевают – почему их квартира не привлекает потенциальных клиентов? И одна из основных причин – неправильная стоимость.
Важность правильного определения стоимости жилья
Если квартира выставлена на продажу или для аренды, рекламируется, но при этом не вызывает должного интереса от потенциальных покупателей – это расстраивает. Одним из главных факторов успеха недвижимости среди других предложений считается правильно выставленная стартовая цена. Она влияет на количество звонков и сроки, за которые квартира будет реализована.
В случае завышенной стоимости обращений от потенциальных клиентов почти не будет. А при заниженной собственник просто потеряет часть своих денег. Разберемся, как определить стартовую цену квартиры.
Что такое стартовая цена?
Существует четыре типа цен на недвижимость:
- стартовая. Другие названия – заявленная стоимость или цена ожидания, которая указывается в объявлении о продаже или аренде;
- продажная. Или рыночная – фактическая сумма, которая уплачена покупателем за квартиру;
- средневзвешенная – средняя между продажной и стартовой. Часто используется риелторами;
- ликвидационная – наименьшая из возможных цена за объект, которая используется при срочной продаже.
Правильная стартовая цена привлечет максимальное количество желающих купить или арендовать квартиру, между которыми собственник сможет выбрать оптимальный вариант.
Способы определения стартовой цены на квартиру
Определить стартовую цену продажи или аренды жилья можно четырьмя способами:
Вызов независимого оценщика
Агентство выдает письменный отчет с ценой и обоснованием. Сроки оценки – от одного часа до недели, стоимость услуги зависит от срочности.
Риелтор или агентство недвижимости
У специалистов по недвижимости есть опыт, они владеют данными о статистике реальных продаж и заинтересованы в результате.
Сторонние ресурсы оценки
Можно использовать калькулятор оценки недвижимости на DOM.RIA, который проводит расчет стоимости, исходя из имеющихся данных об аналогичных объектах в вашем районе.
Собственными силами
Собственник самостоятельно выставляет цену, ориентируясь на собственные ожидания или на открытые данные с различных платформ.
Каждый из этих способов имеет свои преимущества и недостатки. И выбирать какой-то из них необходимо с учетом конкретной ситуации. Если у собственника есть время – вызов независимого оценщика, оценка с помощью онлайн-ресурсов и изучение аналогичных предложений. Если нет времени и желания заниматься продажей – агентство или риелтор.
Что влияет на стартовую цену?
Стартовая цена квартиры зависит от множества параметров. К таким относится:
Расположение объекта
Центральные и исторические районы всегда вне конкуренции. Стоимость жилья может снижаться из-за отдаленности от остановок общественного транспорта, станций метрополитена и главных автомагистралей.
Внешняя инфраструктура
Для квартир, от которых простой магазин находится в 20 минутах ходьбы, бессмысленно ставить высокую стартовую цену. Привлекательность квартиры может повышаться за счет близости известных вузов, гимназий и школ.
Техническое состояние
Кроме этого внешний вид многоэтажки и год постройки. Чем старше и хуже дом, тем меньше стартовая стоимость.
Планировка и площадь жилья
Чем больше квартира, тем дешевле цена кв. м. Кроме того нужно учитывать и комнатность – трехкомнатная в 70 квадратов почти всегда стоит дороже двухкомнатной в 70 кв. м.
Интерьер и состояние коммуникаций
Это качество ремонта и используемых материалов или время и сумма необходимой отделки, если жилье в неудовлетворительном состоянии.
Мебель и бытовая техника
Для одних покупателей шкаф и микроволновка станет плюсом, для других – ненужной обузой, которая включена в стоимость квартиры.
Этаж и вид из окна
Средние актуальны всегда, цена первого зависит от состояния подвала и возможности переоборудования помещений под бизнес, стоимость верхних этажей повышается при наличии панорамных окон и красивых видов. Тихая улочка, лес или парк будут стоить явно дороже, чем вид на оживленную автомагистраль/другой дом.
Готовность объекта
При отсутствии факторов, которые помешают второй стороне быстро заехать в квартиру, допустимо немного завышать стартовую цену.
Не последнее значение имеет сезонность сделки – летом и зимой обычно активность снижается. При непонимании текущего ценового тренда и состояния спроса можно выставить излишне завышенную стартовую цену. Если спрос падает, то лучше снизить на 2% относительно других цен и продать сейчас, чем через два месяца и дешевле уже на 10%.
Значительно снижают стартовую стоимость сжатые сроки, Поэтому если вы спешите, есть смысл снизить цену сразу.
Как определить стартовую цену на квартиру самостоятельно?
При должной внимательности вполне реально выставить правильную стартовую цену самостоятельно. Для начала можно воспользоваться услугами оценщика или калькулятора оценки недвижимости на DOM.RIA. А уже с учетом этих двух ориентировочных результатов приступить к определению стартовой цены на квартиру.
При этом важно:
- учесть, что цена, указанная в других объявлениях, – чаще всего ожидания других собственников. Продажная цена по аналогичным объектам может существенно отличаться. Объявления быстро становятся неактуальными, и при составлении стартовой цены учитывайте только предложения не старше одного месяца;
- поискать информацию о реальных сделках. Используйте форумы, опыт друзей и родственников, сами сходите на просмотр похожих объектов и поторгуйтесь. Помощь риелтора (особенно, если такой есть среди знакомых), который специализируется на вашем районе, здесь будет очень кстати;
- осознать, что потенциальный арендатор или покупатель по-разному видят квартиру. И преимущества жилья для одной стороны могут не иметь значения для другой. Так, модный в этом году цвет стен может оказаться несущественным, если на ней случайно сделана царапина;
- помнить о готовности торговаться. Если можете уступить достойному покупателю или арендатору, то закладывайте этот % в стартовую цену. Если нет, то не завышайте бессмысленно стоимость жилья.
Найдите на онлайн-ресурсах, специализирующихся на продаже или аренде жилья, не менее десяти похожих квартир. Так, можно воспользоваться разделом «Перевірені квартири» на DOM.RIA – жилье проверяется инспектором, поэтому можно быть уверенным в достоверности всех характеристик. Вычислите стоимость кв. м в каждом объекте и составьте сравнительную таблицу параметров стартовой цены, перечисленных выше, для каждой квартиры. Это поможет определить, что именно повлияло на стартовую цену конкретного объекта.
Отсутствие звонков от потенциальных покупателей или арендаторов в течение полумесяца свидетельствует о том, что стартовая цена завышена и ее нужно корректировать. А излишняя активность показывает о заниженной цене.
Учитывайте все факторы и потратьте достаточно времени на просчет стартовой цены, чтобы потом не нервничать из-за отсутствия звонков. А лучше обратитесь к риелтору, который специализируется на недвижимости в вашем районе, – при правильном выборе специалиста сделка пройдет очень быстро.