Как арендовать земельный участок

Аренда земли для коммерческих либо сельхоз нужд – временное владение правами на нее на платной основе. Граждане Украины могут взять в использование территории как у физических лиц или компаний, так и у государства. Опираясь на положения, прописанные в Земельном кодексе (ЗК) и в других законах Украины о земле, проанализируем форму, порядок заключения и расторжения договора аренды земельного участка. Рассмотрим особенности аренды территорий у разных арендодателей, сравним цены.

Пример договора аренды земельного участка

Договор аренды – документ, регулирующий взаимоотношения между владельцем участка земли и арендатором. В Законе №191-19 затронута форма типового договора аренды земли, которая с учетом изменений стала гораздо проще. Согласно закону, в контракте остались три существенных момента, которые указываются обязательно. В их числе:

• название объекта (участок и его целевое назначение) с указанием кадастрового номера, размеров и расположения;
• сроки действия соглашения (количество лет);
• размер платы, форма расчета и порядок внесения платежей.

Если в контракте нет хотя бы одного из этих трех пунктов, он считается недействительным. Вся остальная информация указывается на усмотрение участников сделки. По согласию сторон в документе прописываются условия договора аренды земельного участка. Они могут устанавливать определенный порядок использования земли, которого должен придерживаться арендатор, чтобы участок не потерял свои свойства. Здесь также могут быть указаны требования к арендодателю, который не должен создавать помех для беспрепятственного использования земель. Бланк (образец) договора аренды земельного участка можно взять на правительственном сайте.

Когда договор вступает в силу

До 2013 года передачу прав на землю подтверждала государственная регистрация договора аренды земельного участка. Соглашение набирало силу по факту внесения данных о контракте в госреестр. Сейчас понятие «регистрация договора» из Закона «Об аренде земли» убрали, исключив оттуда 18 статью.

Госрегистрация прав заменила регистрацию сделки. В ст.17 Закона «Об аренде земли» сказано, что действие контракта начинается после внесения в государственный реестр данных о передаче прав на землю. Выполнить эту процедуру можно двумя способами:

1. Через нотариуса. Регистрация обойдется дороже, так как помимо административного взноса вам предстоит оплатить нотариальные услуги.
2. Через Центр предоставления административных услуг (ЦПАУ). Вы оплачиваете только админвзнос, но здесь вам придется потратить не один час на ожидание своей очереди.

Обращаясь к уполномоченному органу, вам предстоит заполнить на месте заявление на регистрацию прав. Кроме того, направляясь сюда, возьмите с собой такие бумаги:

• договор аренды земельного участка (образец представлен ранее);
• подтверждение личности (паспорт заявителя, код);
• подтверждение оплаты админвзноса (квитанции).

Если вы решили передать бумаги через представителя, ему необходимо иметь при себе доверенность, паспорт и код. Органы исполнительной власти рассмотрят бумаги и вынесут решение на протяжении пяти рабочих дней. Если вам нужно провести процедуру оперативнее, это можно сделать даже за пару часов, но админвзносы будут в разы выше (в зависимости от срочности размер платежа варьируется от 160 грн до 8000 грн).

Какой срок договора аренды земельного участка допускается

Вы имеете право взять в пользование участок на определенный период, рамки которого зависят от трех факторов:

• типа территории;
• целевого предназначения;
• формы владения.

Закон 161-14 регламентирует максимальный срок действия договора аренды – 50 лет. В нем же указаны минимальные сроки для контрактов, касающихся сельскохозяйственных угодий – 7 лет. С/х земли с гидротехнической мелиорацией, можно брать в распоряжение не меньше, чем на 10 лет.

В то же время Постановление №413, принятое КМУ в июне, накладывает ряд ограничений на передачу прав на сельскохозяйственные угодья, находящиеся в коммунальной и госсобственности. Согласно ему их аренда оформляется на семь или десять лет в зависимости от проведения мелиорации. В Постановлении также указано, что максимальный срок действия договора в отношении государственных с/х земель – 25 лет. Такие временные рамки допускаются при условии высаживания на арендованной территории многолетних насаждений.

Процесс оформления земли в аренду

До марта 2016 года в ст.134 ЗК был прописан достаточно большой перечень условий, при соблюдении которых определенные территории передавались в распоряжение физлицам и компаниям, обходя аукцион. В таком случае нужно разработать землеустроительную документацию и получить разрешение на использование земли. Этот порядок рассмотрен нами в предыдущих статьях.

Какая бывает земля по назначению

Но после вступления в силу Закона №1012-19 список земель, которые можно брать в пользование у государства без аукциона, стал гораздо меньше. И теперь даже если вы желаете построить загородный дом, основать ферму или вам нужен сенокос, под эти нужды придется арендовать землю в рамках аукциона. Но предварительно стоит убедиться, не попадает ли ваш случай под условия все той же статьи 134 ЗК. Кроме того, Постановление Кабмина №413 еще больше ужесточает ранее установленные рамки в отношении сельскохозяйственных земель. Согласно ему любые с/х территории, находящиеся в коммунальной или госсобственности, передаются в пользование только по результатам торгов. Ранее мы описали инструкцию по приобретению права на землю через аукцион.

Если объектом аренды владеет частное лицо, аукцион необязателен, но он может проводиться по инициативе арендодателя. В случае, когда сторонам удастся договориться о передаче прав без торгов, для осуществления сделки достаточно заключить контракт.

Процесс расторжения договора аренды земли

Прекращение (расторжение) договора аренды земельного участка осуществляется по согласию обеих сторон. Исключение составляют случаи, когда иной (односторонний) порядок оговорен непосредственно в контракте. Как показывает практика, этому моменту стороны не уделяют должного внимания. Рассмотрим, почему данный пункт не стоит игнорировать.

Если арендодатель или арендатор желает подстраховать себя на случай недобросовестного выполнения обязанностей и условий другой стороной, в пунктах соглашения прописывается, что каждый из них имеет право разорвать контракт в одностороннем порядке при конкретных условиях.

Поводом для разрыва договора может стать чрезмерное истощение грунтов, применение пестицидов и т.п. Но чтобы такие действия могли считаться основанием для прекращения действия соглашения, это должно быть указано.

На практике договора чаще всего разрывают по причине задержки арендной платы. В этом случае документ теряет силу на основании ст.141 ЗК. В ней же указано, что арендатор должен прекратить пользоваться землей, если эксплуатировал ее не по целевому назначению. Учтите, что разовая несвоевременная оплата за аренду земли не может стать основанием для разрыва договора. Нарушение должно иметь систематический характер, только тогда суд установит, что соглашение потеряло силу.

Чтобы упростить процедуру, сторона, желающая расторгнуть контракт, должна направить письменное оповещение второму участнику земельных взаимоотношений. С момента получения такого письма арендатор должен освободить землю в установленные сроки.

Кроме того, основанием для расторжения договора является нарушение земельного законодательств, например, загрязнение территорий химическими, радиоактивными веществами и др. Процедура проводится принудительно через суд.

Стоимость аренды земли

Продажа прав на использование земель в рамках аукционов часто осуществляется по гораздо высшей цене, чем при заключении договоров без проведения торгов. Этим объясняется актуальность аукционов для арендодателей. Сколько стоит аренда земли в Украине можно узнать из данных Госгеокадастра. По информации госоргана на начало 2017 года среднестатистическая цена аренды государственных угодий составляла около 2 250 грн/га.

Начальная стоимость аренды гектара государственных территорий формируется с учетом их нормативной денежной оценки. Она зависит от таких факторов:

• целевое назначение земли;
• группа грунтов;
• принадлежность к определенной территориальной единице и др.

Плата за использование государственной сельскохозяйственной земли не может быть ниже 8% ее нормативной денежной оценки. Именно эта сумма является стартовой при выставлении лота на продажу. Часто в борьбе за получение прав на землю участники аукциона повышают начальной стоимость в разы. Как сообщает Госгеокадастр, в Черниговской области права на участок площадью 73 га со стартовой ценой 97,8 тыс.грн. в конечном итоге были проданы за полмиллиона гривен.

Для заключения соглашения с физлицом или компанией необходимо провести экспертную денежную оценку аренды земельного участка. Процедуру осуществляют специализированные организации, БТИ. Согласно показателям Госгеокадастра аренда гектара земли у частника в среднем стоит чуть больше 1000 грн.

Как оформить права собственности на землю

Лицо, имеющее право собственности на участок, является его владельцем, и может не только пользоваться этой землей, но и свободно распоряжаться ею. Право собственности, в отличие от аренды, не ограничивается временными рамками. Рассмотрим, как оформить в собственность земельный участок, находящийся в аренде. Владельцами земли могут выступать физ- и юрлица, территориальные общины и государство. Граждане имеют право приватизировать ее в одном из трех случаев:

• реализуя право на разовую безоплатную приватизацию земель;
• имея на территории частный дом или другую собственную недвижимость;
• распоряжаясь территорией на основании договора аренды или акта на постоянное пользование.

Перевод земли в частную собственность – трудоемкий и длительный процесс. Рассмотрим основные этапы, которые предстоит пройти на пути приватизации участка.

Как оформить землю в собственность, если она в аренде

Владелец земли при желании ее продать обязан оповестить об этом арендатора, указав цену и условия сделки. Если арендатор захочет приобрести участок по аналогичным условиям и стоимости, он имеет на это право прежде всех остальных претендентов.

Если земля продается через аукцион, арендатор также имеет преимущество. Именно он сможет купить участок, если самое высокое предложение других участников устроит и его. Коммунальные и государственные территории не выставляются на продажу без согласия арендатора.

Земля в аренду от государства

Если арендатор захотел оформить в собственность арендованные коммунальные или государственные территории, ему нужно обратиться с запросом к исполнительному органу через ЦПАУ, предоставив такой пакет документов:

• заявление;
• идентификационный код и паспорт;
• акт согласования границ;
• договор аренды.

Уполномоченный орган на протяжении месяца выносит решение. Если представители власти одобряют запрос, заявителю предстоит провести землеустроительные работы и подать готовые бумаги на регистрацию права собственности. Будьте готовы потратить на эти задачи не один месяц.

Особенности аренды земли

Среди массы законодательных нюансов, касательно взаимоотношений в сфере земли, некоторые моменты особенно актуальны. Отметим следующие из них:

1. Участки, пребывающие под залогом, передаются в аренду по согласию залогодержателя. Закон «Об аренде земли».
2. Если договор аренды государственной земли разрывается в связи с тем, что участок передается для общественных нужд, государство возмещает убытки арендатору, которые повлекут эти действия. Ст.32 Закона «Об аренде земли».
3. Если лицо приобретает недвижимость на земле, арендованной другим субъектом, права на использование участка под недвижимостью также переходят владельцу дома. Статья 120 ЗК.

Особенности аренды сельскохозяйственных земель

В украинском земфонде числится 60 миллионов гектаров земель, основная часть из которых – это сельскохозяйственные угодья. Они занимают более 42 миллионов гектаров территории, что составляет около 2/3 всей площади страны. С целью защитить и сохранить такой ресурс, к использованию этих земель предъявлены особые требования:

• установлены минимальные временные рамки аренды (7 лет), которые не применяются к прочим типам территорий;
• права на госземли с/х назначения продаются исключительно через аукционы;
• установлена минимальная стоимость аренды с/х угодий коммунальной и госсобственности – 8% от нормативной стоимости;
• аренда – единственный вариант для иностранных компаний и физических лиц взять в использование украинскую с/х землю (они не могут стать ее владельцами даже в рамках унаследования).

Субаренда участков

Арендатор вправе передать земли в пользование третьему лицу. Согласно ст.8 Закона №161-14 заключить договор переуступки права аренды земельного участка (субаренды), можно при выполнении следующих условий:

• владелец соглашается на субаренду в письменной форме (если возможность субаренды не указана в первоначальном контракте);
• возможность заключения договора уступки аренды земельного участка прописана в контракте с владельцем;
• субарендатор обязуется сохранить целевое назначение объекта.

Если субаренда оформляется на основании согласия, у владельца есть месяц с момента официального оповещения на то, чтобы одобрить или отклонить запрос. Если по истечению этого периода он не дает ответ, арендатор вправе уступить права на землю третьему лицу, не имея официального согласия владельца.

Субаренда должна ограничиваться требованиями, прописанными в первоначальном контракте. Если последний документ теряет силу, субаренда также становится недействительной.

Меньше проволочек: получить права на землю в Киеве стало проще

Переуступка прав по договору аренды земельного участка особенно актуальна для арендаторов, которые по индивидуальным причинам не желают пользоваться землей, взятой в распоряжение на несколько лет.

Заключение

В связи с намерениями правительства провести земельную реформу, законы в этой сфере постоянно изменяются. Поэтому при желании арендовать землю, передать права на нее, оформить субаренду, рекомендуется предварительно проконсультироваться у юриста. Это особенно актуально в нестандартных ситуациях. Например, совсем недавно государственную сельскохозяйственную землю можно было свободно взять под приусадебный участок без проведения торгов. Сейчас же это возможно только в рамках аукциона, если случай не попадает под условия статьи 134 Земельного кодекса.