Перед покупкой и подписанием акта приема-передачи квартиры в новострое важно убедиться в надлежащем состоянии объекта. Если недвижимость приобретается на ранних стадиях строительства, фактически рассмотреть покупаемую квартиру не получится, но даже в таком случае есть способы минимизировать риски покупки некачественного жилья: проверить репутацию застройщика, проектную документацию, сертификаты, лицензии и др.
Что проверить перед покупкой квартиры в новостройке
Если дом уже построен, важно лично осмотреть объект. Рассмотрим пять шагов, которые помогут правильно определить качество квартиры в новостройке.
Сверить реализованный объект с проектной документацией
В проекте отражено, каким будет дом при идеальной реализации поставленных задач. Поэтому важно убедиться, что он построен в строгом соответствии с проектной документацией.
Сверяясь с бумагами, обратите внимание, соответствуют ли используемые на стройплощадке материалы тем, что заложены в документации. Применял ли подрядчик при строительстве решения, описанные в проекте. Сверьте, соответствует ли спецификации следующее оборудование и компоненты квартиры:
- материалы отделки;
- окна и двери;
- радиаторы отопления;
- сантехника;
- розетки, выключатели, проводка и др.
Пройдитесь по таблицам, убедившись, что квартира в новостройке полностью укомплектована в соответствии с предусмотренными позициями. Если какого-то оборудования, указанного в документах, нет по факту, требуйте его установить до подписания акта приема-передачи.
Посмотреть сертификаты на материалы новостройки
Проверить надежность большинства использованных при строительстве материалов при предварительном осмотре практически невозможно. Это вы сможете увидеть спустя несколько месяцев или даже лет эксплуатации дома. Определить токсичность, пожароопасность, уровень радиоактивности и прочие свойства материалов без специального анализа также не получится.
Чтобы минимизировать риски и купить квартиру в новом доме, построенном из качественных материалов, попросите застройщика предоставить сертификаты на используемую продукцию. Из этих документов вы убедитесь, что стройматериалы надежны и безопасны за счет соответствия действующим нормам.
Какой материал новостройки лучше?
Строительные и отделочные материалы без сертификатов качества могут быть не только токсичными, но и иметь повышенный радиоактивный фон. Это в первую очередь касается бетона, песка и щебня. В жилищном строительстве должны использоваться материалы 1 класса радиоактивности.
При осмотре своего будущего жилья можно воспользоваться портативным дозиметром. Показатели в пределах нормы не превышают 0,25 мкЗв/ч.
Вместе с проверкой сертификатов попросите застройщика показать лицензии подрядных организаций. Если ему нечего от вас скрывать, он без проблем даст посмотреть эти бумаги, чтобы вы убедились, что дом строится из качественных материалов командой подготовленных специалистов.
Протестировать коммуникации
В Украине бывали случаи, когда застройщики сдавали в эксплуатацию дома без подключения к инженерным системам. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, подписывайте акт приема-передачи, убедившись, что все коммуникации работают.
Испытайте в действии лифты
Если в доме есть пассажирские и грузовые лифты, то на момент сдачи объекта они все должны работать. Иногда при вводе дома в эксплуатацию работают лифты только одного типа – грузовые или пассажирские. В таком случае жильцы сталкиваются с неудобствами, так как на этапе заселения объекта это оборудование эксплуатируется с повышенной интенсивностью.
Проверьте электрическую сеть
Если в квартире установлены выключатели, розетки, осветительные приборы – протестируйте их. Если же вместо всего этого со стен и потолка просто торчат провода, воспользуйтесь индикатором напряжения или вольтметром. При проверке обойдите все выключатели и розетки, вдруг какой-то из элементов не подключен к сети в распределительной коробке.
Проверьте систему водоснабжения
Осмотреть, какие трубы установил заказчик в системе водоснабжения можно только частично, но по качеству воды удастся определить, не использовал ли он б/у комплектующие, непригодные для эксплуатации. Вода должна быть идеально чистой и не иметь неприятного запаха.
При подозрениях на загрязненность можете подать образец на анализ в лабораторию. Через 2-3 дня узнаете, пригодна ли вода для употребления, и не протекает ли она по грязным, изношенным трубам. На практике были случаи, когда застройщика через суд обязывали заменить непригодные трубы на новые. Также осмотрите, нет ли у стояков луж, проверьте работу запорных кранов.
Убедитесь в работоспособности вентиляции
Поднесите к отверстию для вытяжки зажженную спичку. Ее пламя должно тянуться внутрь или даже погаснуть. Можно также приложить к отверстию лист бумаги. За счет тяги он должен прилипнуть. Если этого не происходит – вентиляционный канал не работает как надо.
Осмотрите систему отопления
Испытать систему в действии в неотопительный период может быть невозможно. Проверить отсутствие течи у радиаторов отопления можно будет при функционирующей системе. Но в любом случае на этапе приема квартиры обратите внимание на качество и состояние батарей, надежность и ровность их крепления на кронштейнах, наличие регуляторов температуры.
Дальше проверьте все остальное оборудование, установленное в квартире: газовую колонку, плиту, домофон, сантехнику и др.
Проверить окна и двери
Убедившись, что в квартире установлены окна и двери нужной марки и модели, проверьте комплектацию конструкций. Осматривая окна, обратите внимание на качество профиля (рекомендуемая ширина – не менее 60 мм), количество камер стеклопакета (увидеть их можно, поднеся зажженную спичку к стеклу), фурнитуру, наличие открывающихся створок и возможные режимы их использования.
Проверьте ровные ли подоконники при помощи уровня. Осмотрите качество стыков и откосов. Проверьте фурнитуру каждого окна и двери, а также плотность прилегания створок к раме. Для этого можно закрыть окно, вставив между рамой и створкой лист бумаги. В качественной конструкции вытянуть бумагу будет непросто, возможно, она даже порвется. По периметру окна и под подоконником не должно быть сквозняков.
Попробуйте закрыть и открыть дверь снаружи и изнутри квартиры. Замок не должен заедать, закрываться только на один оборот или иметь прочие дефекты. Если квартира уже укомплектована межкомнатными дверьми, протестируйте замки и на них. Проверьте уровнем, ровно ли установлено дверное полотно и коробка. Допустимое отклонение по вертикали – 3 мм. Попробуйте руками, качественно ли зафиксированы наличники. За ними не должно быть щелей, и они не должны шататься.
Проверить отделку квартиры в новостройке
Даже если у застройщика идеальная репутация, не исключено, что подрядные компании выполнили поставленные задачи ненадлежащим образом. Поэтому перед приемом новостройки с отделкой, проверьте ее на отсутствие дефектов.
Проведите замеры и осмотр штукатурки
Насколько ровно нанесена штукатурка проще всего увидеть по углам. Строго вертикальный, прямой стык без неровностей – показатель качественно проделанной работы. При визуальном осмотре поверхностей и углов используйте правило, уровень или отвес. По строительным нормам и правилам допустимые отклонения по вертикали и горизонтали на 1 м составляют не более 3 мм, а на всю высоту стены допускается отклонение в 15 мм. На 4 кв.м площади стены допускается 3 неровности, глубиной до 5 мм. Эти рекомендации актуальны для простой штукатурки. Улучшенная и высококачественная поверхность оценивается с учетом более жестких норм.
Постучав по штукатурке, можно проверить ее прочность. При этом должен исходить глухой звук. Если вы слышите, что под поверхностью есть пустоты, такая штукатурка некачественная, и местами она не держится на стене.
Что важно знать при приеме квартиры в новострое?
Проведите рукой по поверхности. Хорошая штукатурка практически не будет осыпаться. Если подрядчик использовал некачественный раствор, нанес его с нарушением технологии, или стены недостаточно просушены – из штукатурки будет сыпаться песок. Такая поверхность отличается плохой адгезией. Решить проблему поможет дополнительная просушка, грунтовка стен. Если не хотите выполнять это за свой счет, обязательно укажите застройщику на дефект.
Измерьте ровность и прочность полов
При проверке пола снова понадобится уровень или правило. По нормам отклонение по горизонтали не должно превышать 0,2% размеров помещения, но не больше 5 см. Перепад под ламинат, паркет или линолеум может быть не больше 2 мм на 2 м длины.
Постучите по стяжке в нескольких местах. Под ней не должно быть пустот. Определить их наличие удастся по звуку. Если стяжка отошла от основания, это повлечет ее дальнейшее разрушение. Осмотрите, нет ли на поверхности трещин.
Новостройка «под ключ» – проверьте чистовую отделку
Принимая квартиру в новостройке «под ключ», учтите основные показатели качества трех популярных типов чистовой отделки:
Обои
Проверьте, не остались ли заклеенные под обоями розетки и выключатели, сверившись с документацией. По нормам, стыки между полосами должны быть невидимыми с трехметрового расстояния. Максимальная ширина отступов не должна превышать 0,5 мм. Осмотрите обои на отсутствие пузырей, отслоений, подтеков и прочих дефектов. Если обои поклеены с неточной подгонкой рисунка, вы также имеете право предъявить претензии.
Черновая или чистовая отделка квартиры: что выбрать?
Лакокрасочные покрытия
По нормам толщина слоя краски должна быть не меньше 25 мкм, при этом из-под нее не могут просвечиваться подлежащие материалы. Обратите внимание на однородность покрытия, отсутствие на нем брызг, пятен, потеков и других дефектов.
Керамическая плитка
Отклонение по вертикали на 1 метр длины не должно превышать 1,5 мм. Такое же отклонение допускается для швов как по вертикали, так и горизонтали. Чтобы оценить неровности по плоскости, стоит использовать двухметровое правило. Максимальное отклонение на 2 м составляет 2мм. Все швы должны быть одинаковой ширины. По нормам сколы в швах не могут превышать 0,5 мм.
Независимо от того, принимаете вы квартиру с черновой отделкой, без отделки или «под ключ», в ней не должен оставаться строительный мусор. Подрядчик обязан убрать его за собой.
Правила выбора квартиры в новостройке
Если вы инвестируете в строящийся объект недвижимости, контролируйте качество новостроя на разных этапах строительства. Регулярные проверки инициативными группами, которые вы можете создавать вместе с будущими соседями, увеличат шансы выявить халатность или недобросовестность застройщика и подрядных компаний. Вы вправе требовать исправить дефекты и нарушения до подписания акта приема-передачи.