Як працює та змінюється ринок первинної нерухомості, на що треба звернути увагу в договорі під час дії воєнного стану та чи безпечно інвестувати в нерухомість під час війни розповіла Оксана Яринич – експертка з нерухомості з 10-річним досвідом адвокатської діяльності. Запис розмови дивіться на YouTube-каналі DOM.RIA.
Чи потрібно робити внески за квартири на етапі будівництва?
Умови дії сторін, які підписали договір купівлі-продажу нерухомості, прописані безпосередньо в договорі. Для цього необхідно уважно перечитати документ, особливо пункт «Обставини непереборної сили (форс-мажор).». Ця частина договору регулює відносини сторін під час критичних ситуацій, зокрема, війни на території України.
Окрім договору, форс-мажорні обставини регулюють норми цивільного законодавства та Торгово-промислова палата України. Саме ТПП України дала висновок про те, що російська агресія проти України вважається форс-мажорною обставиною, яка почала діяти з 24 лютого 2022 року. Таким чином пункт договору «Форс-мажорні обставини» вступив у дію.
Якщо забудовник продовжує вимагати сплату поточних платежів за придбану нерухомість – власник квартири має право не сплачувати платіж опираючись на висновок ТПП України про форс-мажорні обставини. Забудовники так само не повинні нараховувати пені та штрафні санкції за вчасну несплату платежу. Проте, якщо можливість внести черговий платіж є – необхідно з'ясувати у відділі продажу забудовника за яким курсом долару рахувати вартість платежу (курсу Національного Банку України, міжбанківського або комерційному).
За словами Оксани Яринич, багато клієнтів звертаються щодо питання укладання договору-переуступки. Якщо забудовник продовжує працювати під час воєнного стану та не заперечує укладати такий договір – то охочі продати житло, яке частково оплатили – можуть це зробити. Договір укладається між клієнтом, забудовником та особою, яка хоче купити квартиру. Для такого продажу перешкод немає, але в договорі необхідно вказувати реальну вартість квартири для того, щоб уникнути ризиків у майбутньому. Серед ризиків Оксана Яринич відмічає дію воєнного стану та можливе оскарження продавцем договору-переуступки тим, що «його змусили це зробити» або він знаходився «під впливом тяжкої обставини».
DOM.RIA раніше публікували про «Купівлю та продаж нерухомості під час воєнного стану»
Варто зазначити, що при затримці та невчасній здачі об'єкта в експлуатацію, забудовник має повноцінне право на дію форс-мажорних обставин та може не сплачувати за це компенсацію інвесторам.
Що відбуватиметься з будівництвом в українських містах?
Наразі забудовники та відділи продажів у Львові почали активно працювати офлайн. З моменту початку воєнного стану, працівники відділів продажу тримали зв'язок з клієнтами в онлайні, проте зараз почали працювати в офісах за скороченим графіком. Деякі новобудови у Львові відновили свою роботу з будівництва, активно консультують майбутніх інвесторів та проводять зустрічі. ЖК в Івано-Франківську також поновили будівельні роботи. Це ті житлові комплекси, які мають в наявності будівельні матеріали та робочу силу для повноцінного відновлення робіт.
В тих регіонах, в яких тривають активні бойові дії – немає можливості відновити будівельні роботи, проте відділи продажу продовжують працювати онлайн та консультувати клієнтів з різних питань.
Що чекає на ринок нерухомості в майбутньому?
За словами Оксани Яринич, якщо фізично на місто та новобудови, зокрема, не будуть падати ракети та не буде обстрілів – забудовники добудують свої комплекси. Звісно, здача будинків в експлуатацію може відбуватись із затримкою, через нестабільний курс долару та придбання будівельних матеріалів для робіт. Проте, Оксана Яринич зазначає, що недобросовісні забудовники можуть «прикриватися» ситуацією в Україні та навмисно затримувати завершення будівництва.
Час затримки будівництва буде залежати від кожного забудовника окремо. В цьому випадку важливим фактором є доцільне використання коштів та обсяги виконаних робіт.