У 2020 оновилося законодавство щодо протидії відмиванню коштів, отриманих незаконним способом. У зв'язку з цим змінився порядок та норми підтвердження походження коштів під час операцій з нерухомістю, зокрема в разі її купівлі. Правила, що посилюють фінмоніторинг, регламентовані Законом 361-IX.
Розглянемо, в яких випадках тепер вимагають підтвердження доходів під час купівлі нерухомості, хто та як це перевіряє.
Навесні 2020 року гранична сума транзакції, за якої покупець має підтвердити законність походження коштів, збільшена зі 150 тис. грн до 400 тис. грн. Спочатку норми здавалися, навпаки, ослабленими. Тим паче, що є можливість сплатити купівлю квартири двома-трьома платежами до 400 тис. грн. І тоді до покупця квартири взагалі питань не має бути.
Але разом з цим введено ризик-орієнтований підхід. Він означає, що фінансові установи мають на свій розсуд і за власними критеріями аналізувати клієнта, щоб не допустити проведення підозрілих операцій. З тієї причини, що сума штрафу, яка накладається на банки за порушення правил фінансового моніторингу, досягає 135 млн грн, вони стали ретельніше перевіряти клієнтів, частіше цікавитися походженням коштів.
Виходить, що підтвердження доходу в разі купівлі квартири можуть вимагати у будь-якого клієнта, якщо він здійснює переказ на суму від 400 тис. грн. Імовірність того, що у вас попросять підтвердження, зростає, якщо:
- сума вноситься готівкою;
- банк не бачить ваш дохід, зарплату або вона мінімальна;
- сума транзакції значно відрізняється від сум, з якими ви зазвичай маєте справу.
Це не означає, що в будь-якому з цих випадків банк вас перевірить. Але ймовірність того, що він попросить підтвердити джерело доходу, досить висока.
Поцікавитися джерелом доходу може не лише банк, але й нотаріус. Це особливо актуально в разі купівлі вторинної нерухомості. Іноді, навіть якщо банк пропускає операцію без перевірки, підтвердження доходу під час купівлі квартири може вимагати нотаріус. І доки ви цього не зробите, він не здійснить операцію.
На тлі ситуації з посиленої перевіркою доходів покупців нерухомості спочатку це навіть трохи насторожувало. Купити квартиру в новобудові людині, у якої нема офіційного підтвердження походження коштів, стало здаватися неможливо. Оцінивши ситуацію, банк має сам прийняти рішення, проводити транзакцію, відмовити в ній або тимчасово зупинити, доки клієнт покаже, звідки взяв кошти.
Але після того, як стало зрозуміло, що тепер вагома частка покупців значною мірою втрачає інтерес до придбання квартир, НБУ трохи пом'якшив правила. Це стало можливим завдяки тому, що поняття ризик-орієнтованого підходу описано в законі досить узагальнено. В результаті банки стали не так прискіпливо ставиться до покупців.
Якщо розглядати ситуацію в загальному, то спочатку законодавство досить різко посилило правила фінансового моніторингу в контексті перевірки джерел доходу покупців нерухомості. Й з причини незручностей для покупців банки поступово стали таки лояльніше відноситися до клієнтів.
Але в кожному разі ситуація може виглядати індивідуально. Банк може попросити довідку про доходи у людини з досить високою заробітною платою, якщо засумнівається в чистоті отримання коштів. Але водночас – ця ж фінансова установа може пропустити таку ж транзакцію для покупця з меншою заробітною платою, якщо бачить, що за його рахунком регулярно проходили суми, прийнятні для накопичення на квартиру.
Сама процедура підтвердження джерела доходу в разі купівлі нерухомості не змінилася. Якщо банк вважає за потрібне перевірити ваш дохід, він видає спеціальну анкету для заповнення й просить прикласти до неї документи, що підтверджують походження коштів.
Серед таких документів може бути:
- довідка про доходи;
- декларація до податкової;
- документ про оформлення спадщини;
- копія договору купівлі-продажу нерухомості;
- копія договору про здачу майна в оренду тощо.
Тому дохід ви можете підтверджувати не лише довідкою про офіційну заробітну плату, а й будь-яким іншим документом, що свідчить про отримання вами коштів.
Зазвичай дохід під час купівлі квартири підтверджувати не потрібно, якщо дотримуватися таких правил:
Звертайтеся в банк-партнер будівельної компанії
Вносьте суму за квартиру, скориставшись послугами банку, що співпрацює з забудовником. Про нього вам розкажуть у відділі продажів. Така організація уклала з будівельною компанією спеціальну угоду й лояльніше ставиться до її клієнтів.
В цьому випадку, навіть вносячи гроші готівкою, що викликає найбільше запитань, довідку про доходи зазвичай не вимагають.
Переказуйте кошти за допомогою свого банку
Якщо ви давно є клієнтом банку, і він постійно бачить операції за вашим рахунком, це збільшує лояльність з його боку.
У разі, коли обіг коштів можна порівняти з сумою, яку ви перераховуєте за квартиру, питань виникати не повинно. Операція виглядає прозоро і не викликає підозр.
Оформіть купівлю на виплат
Домовтеся з продавцем, забудовником про те, що виплатите суму за квартиру декількома платежами протягом двох-трьох місяців так, щоб кожен платіж не перевищував 400 тис. грн. Такі суми не будуть потрапляти під обмеження закону.
Але врахуйте, що банки індивідуально встановлюють критерії для перевірки клієнта. Тому іноді, особливо якщо ви вносите велику суму готівкою, навіть в разі переказу 200-300 тис. грн вас можуть попросити показати, звідки ці кошти.
Відкрийте депозит
Ви можете спочатку покласти на банківський рахунок до 400 тис. грн й надалі поповнювати його платежами, що не перевищують порогову суму. Коли на рахунку збереться достатня сума грошей, їх можна буде використовувати для купівлі квартири.
За наявності цих альтернативних способів розрахунку в разі придбання нерухомості, нові правила здаються не такими страшними. Тому купити квартиру в новобудові або на вторинному ринку дійсно можливо кожному охочому без додаткових перевірок.
Знайти квартиру в новобудові на DOM.RIA
В цілому ж перевіряти ваше джерело доходу будуть в залежності не лише від правил банку, але й від індивідуальної ситуації.