Багато хто знає, що у договорі оренди мають бути прописані ідентифікаційні дані сторін, адреса орендованої квартири та інше. Найчастіше саме під «іншим» ховаються важливі пункти, які дозволять більшість спірних ситуацій.
Некоректно сформульований пункт угоди може викликати неоднозначне трактування однієї із сторін або змусить орендаря відмовитися від проживання в квартирі. Розглянемо докладно кожний пункт, який повинен бути у договорі оренди житла.
Ідентифікаційні дані
У договорі оренди зазначаються паспортні дані обох сторін – орендаря і власника житла. Це обов'язковий пункт для будь-якої угоди з нерухомістю.
Терміни оренди
Найчастіше вказується умовний період (6-12 місяців), який обговорений і затверджений сторонами угоди. В договорі можна прописати, що оренда по закінченні періоду продовжується на зазначених умовах, якщо орендар і власник не домовилися про інше. Якщо термін не вказується, то згідно з Цивільним кодексом України договір вважається укладеним на невизначений строк.
Терміни розірвання договору
Найчастіше, на повідомлення про наміри розірвати договір відводиться не більше одного місяця. Це дозволить і орендарю підшукати прийнятний варіант, і власнику – знайти нового мешканця. Деякі орендодавці намагаються для підстраховки на випадок раптової втрати орендаря збільшити цей термін до двох-трьох місяців. Вибрати термін розірвання необхідно до укладення договору, щоб ніхто із сторін не маніпулював непрописаними умовами на свою користь.
Сума та порядок оплати
Власник та орендар повинні чітко прописати нюанси фінансових взаєморозрахунків. Фіксується розмір орендної ставки та передоплата (страховий депозит) за останній або кілька місяців. Письмово варто закріпити терміни оплати і порядок внесення: готівкою, переведення на банківську картку або інше.
Штрафні санкції за затримку орендної плати викличуть швидше недовіру і спори з боку орендаря. Краще в договорі вказати умовно «до 10 числа наступного місяця, в іншому випадку розірвання договору або % від місячної ставки» і далі залагоджувати питання в усному режимі.
Зміна вартості орендної ставки
Цей пункт відноситься до найбільш обговорюваних при укладенні договору оренди. Власник хоче підвищувати вартість орендної ставки залежно від ситуації на ринку (зростання інфляції та інших факторів), а орендарю потрібні гарантії, що ціна не буде зростати тільки від бажання орендодавця. Різкий стрибок ціни на квартиру – і орендар буде змушений шукати інші варіанти.
Як уникнути підвищення орендної плати
Тому під час обговорення цього пункту врахуйте думку обох сторін. В угоді фіксуються умови і розміри підвищення орендної ставки, а також термін, протягом якого вона залишається незмінною. Це дозволить власнику скорегувати ціну об'єкта в залежності від своїх фінансових витрат і очікувань, а орендарю – підготуватися до чергового підвищення вартості оренди або знайти інший варіант.
Оплата комунальних послуг
Це один з обов'язкових пунктів договору. В угоді необхідно прописати:
- розмір (тільки за лічильники, в повному обсязі, всі, крім консьєржа, та інше);
- порядок оплати квитанцій (оплатою займається орендар або власник).
Як платити за комунальні послуги у орендованій квартирі
Всі нюанси оплати послуг ЖКГ обговорюються заздалегідь, це стане гарантією адекватної співпраці обох сторін. Орендар має право вимагати пред'явлення платіжок за комунальні послуги, і власнику не варто приховувати ці дані. Нерідко комунальні платежі спочатку включені у вартість оренди, і квартиронаймачеві не доведеться піклуватися про цей аспект відносин.
Опис майна та відшкодування шкоди
Підписання договору оренди має супроводжуватися складанням опису майна, що орендується, або актом прийому-передачі квартири. У цьому доповненні до угоди зазначаються найменування наявних меблів, техніки та інших деталей інтер'єру, їх кількість, оціночна вартість, а найголовніше – стан (нові, вживані, наявність дефектів та інше).
Застава при оренді квартири: види та підводні камені
Опис або акт послужить доказом у спорах щодо стану, в якому майно надавалося в оренду. І орендар не буде безпідставно звинувачений у тому, що бойлер погано працює, і в орендодавця будуть підстави для стягнення компенсації за шкоду.
Умови відвідування власником житла
Більшість орендарів негативно ставляться до випадкових візитів господарів квартири, без попередження або тим більше в відсутність квартиронаймачів. Тому варто обговорити і письмово зафіксувати такі моменти. Оптимально звести кількість відвідувань орендованої квартири до одного в місяць – так орендарі не будуть дратуватися зайвою недовірою з боку господаря житла, а власник буде спокійний за своє майно.
Домашні улюбленці
Більшість власників не хочуть, щоб у орендарів були домашні тварини. Але сторони можуть обговорити ці моменти, вказавши деталі в договорі оренди. Наприклад, власник житла може погодитися на повне відшкодування шкоди, завданої майну домашнім вихованцем.
Орендарі з тваринами – пустити не можна відмовити
Заміна та придбання нової техніки
Заміна перегорілих лампочок, ремонт електрочайника або бачка унітазу, що протікає – часта причина для суперечок між власником житла і квартиронаймачем. Варто приділити в договорі оренди цьому питанню окремий пункт. Варіанти вирішення проблеми – купівля 50/50, за рахунок однієї із сторін, в рахунок орендної плати та інше.
Кількість проживаючих і гості
Кількісний склад сім'ї орендарів – важливий параметр для орендодавця. Він вказується в орендному оголошення і його бажано зафіксувати в договорі. Як правило, гості на тривалий час проживання дозволяються в кількості наявних вільних спальних місць.
Але іноді господарі житла виступають категорично проти сторонніх, тільки родичі або близькі друзі. Умови і порядок краще обговорити заздалегідь, щоб візит старого знайомого не перетворився на з'ясування відносин власника квартири і орендаря.
Щоб зробити співпрацю найбільш комфортних для обох сторін, їм необхідно уважно читати договір оренди перед підписанням. В угоді повинні бути враховані всі нюанси і компроміси, які не суперечать здоровому глузду та інтересам як орендаря, так і власника квартири.
А чи потрібен взагалі договір?
Згідно з даними Міністерства регіонального розвитку, будівництва і ЖКГ, в Україні близько 90% орендного житла перебуває в тіні і жодним чином не регулюється. Зараз Мінрегіон розробляє відповідний законопроект, який це змінить і визначить чіткий механізм взаємодії орендарів і орендодавців.
Як офіційно здати квартиру в оренду
Ну а поки що одним з дієвих способів захисту своїх прав при зніманні житла все ще вважається підписання договору оренди. Головне – ретельно перевірити всі пункти на відповідність вашій ситуації.