Придбання нерухомості в споруджуваному будинку завжди супроводжується ризиками. В одних випадках вони мінімальні, а в інших – великі. До останніх якраз і відноситься покупка квартири в новобудові за допомогою договору купівлі-продажу майнових прав. На підставі такого договору інвестор набуває тільки майнові права на отримання квартири або нежитлового приміщення в майбутньому, оскільки самого об'єкта нерухомості поки не існує. І право власності на нього на підставі такого договору зареєструвати неможливо.
Інвестор крім права стати власником нерухомості в майбутньому отримує сам договір, документи про оплату та додаток з технічними параметрами об'єкта, що купується.
Найчастіше забудовники виявляються сумлінними і передають готову квартиру законному інвестору разом з усіма паперами, які необхідні для реєстрації права власності.
Але трапляється, що інвестору так чи інакше потрібно захистити свої майнові права на об'єкт. Адже за підсумком інвестор ризикує втратити свої гроші і залишитися без бажаної квартири в новобудові. Розглянемо, як мінімізувати ризики і захистити свої права.
Покупка квартири тільки за законним схемами
Багато юристів дотримуються думки, що договір купівлі-продажу майнових прав не суперечить закону. Адже на їх думку в угоді саме майнові права на квартиру виступають об'єктом, а не нерухомість в новобудові. Просто житло продається з різноманітних нечітких формулювань у законодавчій базі. При цьому не порушуються заборони, а значить і не порушується права жодної зі сторін договору.
Щоб уберегти себе від таких умовностей, найголовніший захист майнових прав – покупка нерухомості на первинному ринку тільки за законним схемами. Всі вони описані в Законі України «Про інвестиційну діяльність» (стаття 4):
- купівля цільових облігацій;
- фонд фінансування будівництва;
- інститут спільного інвестування;
- фонд операцій з нерухомістю.
Тому договорів купівлі-продажу майнових прав слід за можливості уникати. Так виходить, що за змістом договору майнові права так і не виникли, а значить інвестор і не може оскаржувати нерухоме майно як свою власність.
Майнові права: як їх захистити?
Щоб уникнути попадання в таку ситуацію, слід уважно ставитися до вибору забудовника. Необхідно обов'язково перевірити його надійність до укладення угоди.
Насамперед, зверніть увагу на наявність та актуальність дозвільної документації: затверджений проєкт житлового будинку і його експертиза, дозвільний акт на проведення будівельних робіт та інше. Добросовісний забудовник не буде нічого приховувати і завжди люб'язно надасть потрібну інформацію (в тому числі і копії для кращого ознайомлення).
Не забудьте заглянути на тематичні форуми (за конкретного забудовника або житлового комплексу) та інші спеціалізовані ресурси (наприклад, містобудівний кадастр). Не забудьте перевірити репутацію засновників і керівництва девелопера. Навіть при непрямому зв'язку зі скандалами у житловій сфері ще раз подумайте про доцільність інвестування в даний об'єкт.
Якщо ви переконалися в сумлінності забудовника, переходите до купівлі нерухомості. Але і такий розвиток подій через відсутність єдиного реєстру споруджуваного житлового фонду і правил його реєстрації не врятує покупця від подвійних продажів і застав. Водночас відсутність в нашій судовій системі прецедентного права уможливлює ситуацію, що рішення різних інстанцій на основі однієї законодавчої бази будуть відрізнятися.
Варто відзначити, що держава поступово робить успішні кроки в цьому напрямку. Так, згідно змінам до ЗУ, що набрали чинності «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» майнові права на нерухомість, що знаходиться в стадії будівництва, визнаються об'єктом цивільного права. Це дозволило вести їх облік в органах державної реєстрації. Завдяки таким змінам, інвестор стає володарем майнового права і гарантує собі надалі (після прийняття будинку в експлуатацію та оформлення супутніх документів) право власності на цю квартиру.
Крім того, в Україні до кінця 2020 року планують ввести загальний реєстр всієї первинної нерухомості. І після цього забудовники зможуть виставляти на продаж тільки зареєстровані в ньому квартири.
Що робити, якщо почалися проблеми?
Недобросовісний девелопер може не здати будинок в експлуатацію або не передати об'єкт законному інвестору разом з необхідними документами. Такі девелопери можуть:
- не передавати квартиру інвестору через наявність «зайвих» метрів;
- не передавати об'єкт, оскільки його не існує;
- передати права на багатоповерхівку іншому девелоперу без попередження інвестора;
- продати об'єкт одночасно декільком інвесторам.
У першому випадку не варто відразу панікувати. Найчастіше площа приміщень новобудови повністю не збігається з показниками проєктної документації. І такі нюанси обов'язково вносяться до угоди. Тільки у випадку з недобросовісними забудовниками в договорі купівлі-продажу майнових прав не прописується максимальна різниця в площі, за яку інвестор повинен буде доплатити. Тому заздалегідь вивчайте такі нюанси. Також щоб убезпечитися від некоректних розмірів приміщень, можна скористатися послугами приватного інвентаризатора і проконсультуватися у юриста.
При відмові передавати об'єкт інвестору, оскільки його не існує, отримати нерухомість у власність не вийде. Але тут можливі два варіанти:
- тимчасові труднощі у забудовника. Після їх вирішення об'єкт буде закінчений і треба трохи почекати;
- зупинка будівництва на ранніх етапах. Якщо від забудовника нічого хорошого чекати не доводиться, то слід звертатися до суду з вимогою про стягнення вже сплаченої інвестором суми. Позов про розірвання інвестиційного договору допоможе скласти профільний юрист. Головне – не пропустити строк позовної давності. Якщо стягнути нічого не можна, то подається позов про визнання майнових прав на квартиру.
Звертатися в суд потрібно і в разі, якщо права на будинок передані іншому забудовнику (або послідовно кількома), а той не збирається виконувати свої зобов'язання перед інвестором. Потрібно довести факт передачі прав від одного девелопера до іншого, що досить складно, і наявності майнових прав на квартиру, що порівняно простіше. Якщо обидва пункту довести, то в перспективі можна одержати об'єкт у власність, якщо немає – то розраховувати на стягнення хоча б частини грошей.
Майнові права при продажу нерухомості декільком інвесторам одночасно також доведеться захищати через суд. Якщо ви виявилися першим покупцем у цьому ланцюжку перепродажів, то маєте більше шансів на визнання майнових прав та визнання недійсними договорів з іншими інвесторами. Якщо ні, то єдиний вихід – спробувати через суд повернути гроші. І тут вже головне не отримати позитивне судове рішення, а виконати його.