Перші поверхи багатоквартирних будинків користуються особливим попитом з точки зору комерції. У новобудовах ці площі в основному роблять нежитловими з самого початку – пристосованими під магазини або офіси. В будинках старого житлового фонду на перших поверхах практично завжди будували квартири, тому, щоб використовувати ці приміщення для комерційних цілей, їх ще потрібно переоформити. Розглянемо, як з житлової нерухомості зробити магазин.
Переоформлення квартири під магазин: законодавство
Окремого закону, що регламентує переоформлення житлової нерухомості в нежитлову, поки немає, тому під час проведення процедури керуються статтями кількох законодавчих документів, у тому числі Житловим та Цивільним кодексами.
Відповідно до статей 319 та 320 Цивільного кодексу, ви можете розпоряджатися своїм майном на власний розсуд, в тому числі використовувати його для підприємницької діяльності. Пункт 1 ст. 320 ГК:
«Власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом».
Але у відповідності зі статтею 150 Кодексу про Адміністративні правопорушення квартира може використовуватися лише для проживання, тому попередньо її потрібно переоформити у нежитлове приміщення. Отже, для ведення підприємницької діяльності, її треба перевести у нежитловий фонд. Далі приміщення потрібно переобладнати у відповідності з вимогами до магазину. В такому разі комерційний об'єкт буде законним.
Порядок переоформлення квартири під магазин
Щоб використовувати квартиру в комерційних цілях, її потрібно переобладнати і переоформити відповідним чином, перевести у нежитловий фонд. Загальноприйнятий порядок переоформлення житла під торгове приміщення виглядає наступним чином:
Подача заяви в ЦНАП
Зверніться до органів місцевого самоврядування з заявою про наміри змінити функціональне призначення приміщення. До пакету документів додайте:
- копії паперів, що підтверджують право власності на квартиру;
- матеріали технічного обстеження нерухомості;
- технічний паспорт приміщення.
Додатково працівники ЦНАП можуть попросити надати довідку про відсутність зареєстрованих осіб та письмову згоду ОСББ чи ЖЕКу. Рішення винесуть за 7 робочих днів.
Підготовка до реконструкції
Визначившись з функціональним призначенням об'єкта, вам доведеться так чи інакше змінити конфігурацію приміщення. Для цього зробіть наступне:
- отримайте технічні умови і обмеження на зміну приміщення;
- зберіть дозволи сусідів та ОСББ на облаштування окремого входу і відведення земельної ділянки;
- замовте та узгодьте проектну документацію.
Реконструкція приміщення та введення в експлуатацію
Зверніться з підготовленими документами і декларацією про початок робіт в ДАБІ. Після того, як вони видадуть дозвіл на реконструкцію, можете переходити до робіт. Змінивши конфігурацію приміщення, введіть об'єкт в експлуатацію і отримайте на нього новий техпаспорт. Оформіть право власності на магазин.
Як об'єднати дві квартири в одну
Органи місцевої влади можуть встановлювати індивідуальні порядки і вимоги щодо переоформлення житлової нерухомості під магазин або офіс.
Вимоги до магазину або офісу в житловому будинку
Використання приміщення під магазин має увазі, щоб воно відповідало ряду вимог, характерних для комерційного об'єкта. Щоб змінити конфігурацію потрібним чином, квартиру переводять в нежитловий фонд.
В цьому разі приміщення повинно відповідати таким параметрам:
Квартира розташована не над житловим приміщенням
Відкривати магазин або офіс, можна на першому, другому та цокольному поверсі. Головне, щоб під об'єктом не було розташоване житлове приміщення. Третій поверх житлового будинку в рамках комерції можна використовувати під майстерні та студії.
Наявність окремого входу
Біля магазину повинна бути окрема вхідна група і евакуаційний вихід. Також обов'язково наявність пандуса. Вхід повинен бути ізольованим від житлової частини будинку.
Як зробити окремий вхід в квартиру
Під час облаштування торгових площ на другому і третьому поверхах житлових будинків можуть виникнути труднощі. Адже відвідувачі і персонал не повинні користуватися під'їздом, призначеним для мешканців.
Відсутність зареєстрованих осіб
У цьому приміщенні ніхто не повинен бути зареєстрований. Мало того, власник може перевести квартиру в нежитловий фонд, лише якщо у нього є ще й інша житлова площа.
Коли не можна переоформити квартиру під магазин
В окремих випадках навіть за дотримання всіх вимог до комерційних об'єктів нерухомості відкрити в приміщенні магазин не вийде. Під заборону потрапляють такі об'єкти:
- аварійні будинки;
- будівлі в період реконструкції або ті, що підлягають знесенню;
- нерухомість, що закладена або перебуває під арештом;
- пам'ятки архітектури.
Це загальноприйнятий перелік будівель і приміщень, які не вийде переоформити під торгові майданчики. Органи місцевого самоврядування кожного населеного пункту можуть доповнити список.
Якщо в магазині планується ще й облаштування виробничого відділу, наприклад, пекарні, відкрити його не вийде за законом. У статті 6 Житлового кодексу сказано:
«Жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного або тимчасового проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється».
Переваги магазину в житловому будинку
Переоформлення житлових приміщень під магазини, офіси, аптеки продовжує користуватися попитом за наступних переваг:
Оптимальний шлях розвитку бізнесу
Щоб відкрити торгівельну точку, вже не треба нічого будувати, шукати ділянку землі під об'єкт, проводити комунікації і отримувати на це дозвіл. Досить переобладнати готове приміщення під потреби бізнесу та вимоги законодавства.
Зручне розташування
Як правило, відкриваючи магазин або офіс у багатоквартирному будинку, вхід в нього роблять зі сторони вулиці з великим потоком людей. Крім того, об'єкт буде користуватися попитом серед мешканців будинку і сусідніх багатоповерхівок.
Недоліки відкриття магазину в житловому будинку
Перед відкриттям магазину в житловому будинку потрібно проаналізувати ситуацію індивідуально, бо тут можна зіткнутися з такими труднощами:
Додаткові проблеми
В ході переоформлення приміщення доведеться отримати згоду сусідів і членів ОСББ. Вони можуть не захотіти підписувати папери, якщо вважатимуть, що магазин створить для них додаткові незручності.
Як перевести нежитлове приміщення в житлове
Обмежені можливості
У рамках реконструкції об'єкту також можуть виникати труднощі, наприклад, з перенесення комунікацій, зміни планування приміщення. В окремих випадках розташування стояків в квартирі і несучих конструкцій не дають можливість в повній мірі реалізувати задуману конфігурацію магазину.
Високі комунальні платежі
Вартість комунальних послуг в магазині, відкритому в житловому будинку, буде набагато вище, ніж для квартири, переоформленої під нього. Особливо, якщо в приміщенні немає можливості встановити індивідуальні лічильники.
Розглянувши нюанси законодавства, бачимо, що без переоформлення повноцінно використовувати житлову площу під торговий майданчик або офіс не вийде. Тому спочатку краще попередньо дізнатися, чи можна в тому чи іншому приміщенні відкрити магазин, та чи будуть згодні на це сусіди і обслуговуюча компанія, зважити всі позитивні і негативні моменти.