Як об'єднати дві квартири в одну

Ефективний прийом зробити звичайне житло в багатоповерхівці просторим і відкритим – об'єднати дві суміжні квартири. Такий варіант розширення житлової площі нерідко застосовується для створення дворівневого житлового простору, пентхаусів. В цьому випадку об'єднуються квартири, що знаходяться одна над одною. Перепланування такого масштабу визначається як реконструкція. Розберемося, як провести його правильно.

Що таке об'єднання квартир

Об'єднання квартир в багатоквартирному будинку в одну – досить рідкісний вид перепланування. Однак така ідея часом приходить в голову власникам житла, які придбали квартири на суміжних поверхах або квартири, розташовані поруч одна з одною. Об'єднання квартир в багатоквартирному будинку в одну житлову площу проводиться кількома способами. Найчастіше зустрічається об'єднання квартир, розташованих поруч, по горизонталі або ж по вертикалі, якщо квартири розташовані одна над іншою.

Об'єднання квартир – це тип перепланування, в рамках якого не просто проводяться будівельні роботи і змінюється внутрішня конфігурація об'єктів нерухомості, але і присвоюється їм загальна поштова адреса. Власнику потрібно не тільки отримати новий техпаспорт на житло, але і ввести його в експлуатацію як об'єкт будівництва, зайнятися переоформленням права власності, об'єднанням особових рахунків та іншими питаннями.

Переваги та недоліки об'єднання квартир

Цей варіант перепланування актуальний в наступних випадках:

• в квартирі буде проживати велика сім'я, для якої звичайне житло з 1-2 спальнями та 1 санвузлом затісне;
• власник прагне обзавестися просторою, функціональною нерухомістю з декількома спальнями, вітальнею, домашнім кабінетом, гардеробною тощо, але не має можливості або бажання купувати заміський будинок;
• хочеться створити унікальний, просторий інтер'єр в трендовому стилі в стінах типової забудови;
• з'являється можливість поліпшення житлових умов шляхом придбання сусідньої квартири.

Разом з цим квартировласники, які вирішили об'єднати житлову площу, можуть зіткнутися з незручностями в наступних випадках:

• в сім'ї є діти, які незабаром планують жити окремо, а забезпечити їх іншою житловою площею ви не в змозі;
• невпевненість в матеріальному становищі, в разі погіршення якого ви не зможете оплачувати комунальні платежі за просторе житло, а за наявності двох окремих квартир, у вас буде можливість здавати в оренду одну з них;
• відсутність грошей і часу на оформлення та проведення робіт з реконструкції.

Якщо у великому місті підібрати простору квартиру в 150-200 кв.м не проблема, то в невеликих районних або навіть обласних центрах знайти підходящий варіант досить важко. Тому в таких випадках придбання двох суміжних квартир і їх об'єднання може стати єдиним можливим способом обзавестися просторою житловою площею.

Чи можна об'єднувати квартири без дозволу

Навіть за досить м’яких норм законодавства щодо перепланування житла, які не зобов’язують оформляти дозвільні документи на більшість робіт, проводити реконструкцію без них не можна. Влітку 2017 року за будівництво без дозволу введені нові штрафи.

За незаконне будівництво ввели нові штрафи

Втручання в несучі конструкції або інженерні комунікації в багатоквартирному будинку без відповідних дозволів обійдеться порушникові в 17 000-25 000 грн (ст.96 Адміністративного кодексу). Крім того, експлуатація реконструйованого об'єкта без введення виллється в аналогічну суму. Успадкувати, зареєструвати право власності або укласти будь-яку угоду щодо незаконно зміненої нерухомості не вийде.

А якщо протиправні дії спричинять негативні наслідки типу погіршення стану або руйнування будинку, тут вже буде мати місце кримінальна відповідальність (ст.275 Кримінального кодексу). Тому об'єднувати квартири без дозволу – невиправданий ризик.

Як узаконити будівельні роботи в квартирі

Якщо вже так сталося, що ви втрутилися в конструкцію будинку без дозволу, все це можна спробувати узаконити, але попередньо сплативши солідні штрафи за адміністративні правопорушення. Для вирішення питання зверніться в ЦНАП з відповідною заявою, правовстановлюючими документами і новим технічним паспортом. Його можна замовити в державному або приватному БТІ. Вам також знадобиться дозвіл балансоутримувача.

Як узаконити перепланування в квартирі

Якщо виявиться, що будівельні роботи неприпустимі, спричинили порушення безпеки і негативно вплинули на технічний стан будинку, вас змусять повернути квартири до початкового вигляду.

Способи об'єднання квартир

Існує два шляхи об'єднання житлового простору: вертикальний (квартири розташовані на різних поверхах); горизонтальний (квартири знаходяться на одному поверсі). Розглянемо особливості кожного з них:

Об'єднання квартир по вертикалі

Цей підхід допоможе вам реалізувати креативні та цікаві ідеї облаштування простору, наприклад, створити друге світло, за рахунок якого квартира буде виглядати велично і розшириться візуально.

Якщо нерухомість компактна, такий спосіб об'єднання простору може бути не дуже зручним і раціональним, адже тут вам доведеться задіяти площу під сходи на другий поверх, а створити вільний, відкритий житловий простір буде складно.

Дворівнева квартира відрізняється функціональністю. Верхній поверх можна задіяти під спальні, дитячі, ігрові кімнати, розташувати там робочий кабінет. Внизу оптимально розмістити вітальню, кухню з їдальнею. Можливо також вистачить місця для гостьової кімнати.

Сходи можна використовувати не лише як конструкцію для об'єднання поверхів, а й зробити на них акцент, як на естетичному елементі інтер'єру. Якщо квартира знаходиться на верхньому поверсі будинку, можете зробити вихід на дах, облаштувавши там терасу і перетворивши житло на пентхаус.

Об'єднання квартир по горизонталі

Об’єднання квартир на одному поверсі має свої переваги:

• можна створити максимально відкритий житловий простір (за умови, що дозволяє розташування і стан несучих стін);
• через відсутність сходів нерухомість залишається зручною для літніх мешканців і людей з обмеженими можливостями;
• відпадає необхідність зачіпати міжповерхові перекриття, що спрощує будівельні роботи.

Горизонтальне перепланування оптимально підходить для об'єднання двох невеликих або середніх квартир.

Рекомендації з об'єднання квартир

Цей спосіб перепланування дозволить вам створити стильне і просторе сучасне житло навіть в хрущовці. Але щоб результат максимально виправдав очікування, варто дотримуватися таких правил.

Не прибирайте те, що може виявитися потрібним в майбутньому

За можливістю не демонтуйте повністю непотрібні на даний момент комунікації. Поставте заглушки і закрийте їх гіпсокартонними конструкціями. За рахунок цього ви зможете легко і просто повернути все в попередній вигляд, або зробити чергове перепланування.

Не поспішайте закладати другий вхід

Другі двері послужать запасним виходом або через них буде зручно заносити будматеріали та меблі в віддалену частину квартири, особливо, якщо ремонт проводиться поетапно.

Залиште два санвузли – це зручно і гігієнічно

Другий санвузол в просторій квартирі не буде зайвим, особливо якщо тут проживає велика родина, або вас регулярно відвідують друзі чи родичі. Одну ванну кімнату можна зробити гостьовою, а іншою будуть користуватися виключно мешканці.

Як покращити своє житло? Варіанти і методи перепланування

Крім того, санвузол біля входу стане зручним для використання, коли ви зайдете з вулиці. Тут не обов'язково ставити ванну, можна обмежитися душем. У цьому приміщенні робіть акцент на практичності. А ось в основній ванній кімнаті, розташованій в глибині квартири, в першу чергу варто подбати про комфорт.

Отримайте від перепланування максимальний ефект

Якщо між квартирами встановлена стіна, яку демонтувати повністю не можна, але хотілося б, ситуацію врятують підпірні конструкції типу колон або стовпів. Так ви зможете не лише максимально розширити простір, але і додати в нього елемент оригінальності. Такі конструкції за якісної стилізації стають окрасою будь-якого інтер'єру.

Позбавляйтеся від тісного простору шляхом переобладнання кухні й вітальні в студію, об'єднання компактної ванної та туалету в загальний санвузол. Можна також прибрати вузький, невеликий коридор, розширивши за його рахунок житловий простір або кухню. Досягайте зручності, розподіляючи житлову площу таким чином, щоб в одній частині квартири знаходилися кімнати для відпочинку, спальні, дитяча, кабінет, а в іншій – приміщення для прийому гостей, проведення часу в колі сім’ї, приготування їжі.

Створіть правильне освітлення

Якщо в невеликих кімнатах окремо вам вистачало підвісних люстр, то після об'єднання їх в один простір таке освітлення може виявитися не зовсім ефективним. Тому продумайте, скільки вам потрібно світла в конкретному приміщенні, порадьтеся з дизайнером. Можливо, окрім люстри потрібно буде передбачити точкові світильники, бра, торшери тощо. Питання необхідно вирішити до проведення оздоблювальних робіт.

Експериментуйте з меблюванням

Якщо в невеликій квартирі практично завжди меблі доводиться ставити під стінами, то об'єднавши простір, у вас з'являються нові можливості, якими варто скористатися.

Інтер’єр спальні в світлих тонах

Відійдіть від консервативних, традиційних прийомів облаштування житла. Так ви зможете зробити його не лише оригінальним, але і раціонально зонувати простір. Якщо самі не можете вирішити цю задачу, зверніться за допомогою до дизайнера.

Об'єднання квартир на етапі будівництва

Купуючи нерухомість на первинному ринку, з’являється можливість зменшити турботи щодо процедури об'єднання житлової площі. Крім того тут, на відміну від вторинного ринку, продаж двох квартир, розташованих поруч або одна над одною, актуальний практично для будь-якого будинку. Якщо ви інвестуєте в споруджуваний об'єкт, поцікавтеся у забудовника можливістю створення необхідного планування в ваших майбутніх квартирах.

Якому плануванню в новобудові віддати перевагу

В такому випадку ви отримаєте нерухомість з бажаною конфігурацією вже на стадії здачі будинку в експлуатацію. Додаткові дії з її переобладнання та переоформлення проводити не доведеться. Крім того, ви будете впевнені в безпеці та відповідності квартири будівельним нормам.

Етапи об'єднання квартир в побудованому будинку

Якщо ж маєте справу з вторинним ринком або ваш забудовник не практикує індивідуальний підхід до планування житла інвесторів, об'єднувати квартири доведеться самостійно.

Створення проекту

З самого початку необхідно дізнатися, чи є можливість виконати роботи. Експертизу і розробку проекту можна замовити в будь-якій профільній ліцензованій компанії, але зверніть увагу на її досвід і репутацію.

Оформлення дозволу

При проведенні будівельних робіт в будинку з незначними наслідками для законності таких дій досить повідомити про це Держархбудінспекцію (ДАБІ), подавши декларацію. На об'єктах середнього класу наслідків, до яких належать квартири в багатоповерхівках, проводити будівельні роботи з їх об'єднання можна отримавши дозвіл. Для цього зверніться до дозвільного органу через Центр надання адміністративних послуг (ЦНАП) з такими паперами:

• заява і згода співвласників житла;
• проект і технічні висновки на втручання в несучі конструкції;
• копії правовстановлюючих документів;
• копії документів, що підтверджують особу заявника;
• згода балансоутримувача будинку;
• копії документів про виконавця робіт і технагляд.

Перелік документів на проведення будівельних робіт в багатоповерховому будинку встановлений статтею 37 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» та Постановою №466 від 13.04.11.

Початок і проведення робіт

Держорган зобов'язаний дати згоду або відмовити в переплануванні протягом 10 днів після подачі документів. Якщо він цього не зробив, офіційно зверніться до Держархбудінспекції з проханням вжити заходів щодо вашого запиту. Відсутність дозволу або відмови протягом наступних 10 днів означає, що ви можете приступати до робіт без наданого документа.

Об'єднуючи житлову площу, варто відмовитися від спірних, суперечливих будівельним нормам рішень і дотримуватися наступних рекомендацій:

• робити отвори в несучих стінах в суворій відповідності з проектною документацією;
• не переносити ванні кімнати і кухні над житлові приміщення;
• не зачіпати загальнобудинкове майно без відповідного дозволу і згоди інших квартировласників в будинку.

З чого потрібно починати ремонт квартири в новобудові

За наявності таких порушень ввести нерухомість в експлуатацію без проблем не вийде. Якщо ви бажаєте при об'єднанні квартир повністю прибрати між ними стіну, то вона повинна бути не несучою. У багатоповерхових будинках це зустрічається досить рідко.

Введення об'єкта в експлуатацію

Перед завершальним етапом оформлення нового об'єкта нерухомості потрібно провести його технічну інвентаризацію і створити новий техпаспорт. Замовити ці роботи можна в приватному або державному БТІ.

Згідно з новими правилами введення в експлуатацію об'єктів будівництва (ст.39 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності»), при об'єднанні квартир підставою для проведення процедури буде декларація про закінчення робіт.

Переоформлення об'єднаних квартир

Правила оформлення права власності на створений об'єкт нерухомості шляхом об'єднання квартир регламентовані пунктом 54 Постанови №1127. Саме після реєстрації права власності реконструкцію можна вважати закінченою. Для цього зверніться до реєстраційної служби через ЦНАП, надавши наступне:

• документи, що підтверджують право власності;
• техпаспорт;
• документ про введення об'єкта в експлуатацію.

Якщо ви не єдиний власник квартири, необхідно також надати згоди всіх співвласників. Після реєстрації права власності ви отримаєте виписку з держреєстру.

Як переоформити квартиру

Оформивши на квартиру нове право власності, переоформіть особові рахунки й укладіть нові договори з обслуговуючими організаціями, надавши кожній з них відповідний пакет документів.