Багато хто з власників займається продажем або здаванням в оренду нерухомості самостійно. І в якийсь момент вони дивуються – чому їхня квартира не приваблює потенційних клієнтів? І одна з основних причин – неправильна вартість.
Важливість правильного визначення вартості житла
Якщо квартира виставлена на продаж або для оренди, рекламується, але при цьому не викликає належного інтересу від потенційних покупців – це засмучує. Одним з головних факторів успіху нерухомості серед інших пропозицій вважається правильно виставлена стартова ціна. Вона впливає на кількість дзвінків і терміни, за які квартира буде реалізована.
У разі завищеної вартості звернень від потенційних клієнтів майже не буде. А при заниженій власник просто втратить частину своїх грошей. Розберемося, як визначити стартову ціну квартири.
Що таке стартова ціна?
Існує чотири типи цін на нерухомість:
- стартова. Інші назви – заявлена вартість або ціна очікування, яка зазначається в оголошенні про продаж чи оренду;
- продажна. Або ринкова – фактична сума, сплачена покупцем за квартиру;
- середньозважена – середня між продажною і стартовою. Часто використовується рієлторами;
- ліквідаційна – найменша з можливих ціна за об'єкт, яка використовується при терміновому продажі.
Правильна стартова ціна приверне максимальна кількість охочих придбати або орендувати квартиру, між якими власник зможе вибрати оптимальний варіант.
Способи визначення стартової ціни на квартиру
Визначити стартову ціну продажу або оренди житла можна чотирма способами:
Виклик незалежного оцінювача
Агентство видає письмовий звіт з ціною і обґрунтуванням. Терміни оцінки – від однієї години до тижня, вартість послуги залежить від терміновості.
Агентство нерухомості або рієлтор
У фахівців по нерухомості є досвід, вони володіють даними про статистику реальних продажів і зацікавлені в результаті.
Сторонні ресурси оцінки
Можна використовувати калькулятор оцінки нерухомості на DOM.RIA, який проводить розрахунок вартості, виходячи з наявних даних про аналогічні об'єкти у вашому районі.
Власними силами
Власник самостійно виставляє ціну, орієнтуючись на власні очікування або на відкриті дані з різних платформ.
Кожен з цих способів має свої переваги і недоліки. І вибирати якийсь із них необхідно з урахуванням конкретної ситуації. Якщо у власника є час – виклик незалежного оцінювача, оцінка за допомогою онлайн-ресурсів та вивчення аналогічних пропозицій. Якщо немає часу і бажання займатися продажем – агентство або рієлтор.
Що впливає на стартову ціну?
Стартова ціна квартири залежить від безлічі параметрів. До таких належить:
Розташування об'єкта
Центральні та історичні райони завжди поза конкуренцією. Вартість житла може знижуватися через віддаленість від зупинок громадського транспорту, станцій метрополітену і головних автомагістралей.
Зовнішня інфраструктура
Для квартир, від яких простий магазин знаходиться в 20 хвилинах пішки, безглуздо ставити високу стартову ціну. Привабливість квартири може підвищуватися внаслідок близькості відомих вишів, гімназій і шкіл.
Технічний стан
Крім цього важливий зовнішній вигляд багатоповерхівки і рік побудови. Чим старіше і гірше будинок, тим менше стартова вартість.
Планування і площа житла
Чим більше квартира, тим дешевше ціна кв. м. Крім того потрібно враховувати і кімнатність – трикімнатна в 70 квадратів майже завжди коштує дорожче двокімнатної у 70 кв. м.
Інтер'єр та стан комунікацій
Це якість ремонту і використовуваних матеріалів або час і сума необхідного оздоблення, якщо житло в незадовільному стані.
Меблі та побутова техніка
Для одних покупців шафа і мікрохвильовка стане плюсом, для інших – непотрібним тягарем, яка включена у вартість квартири.
Поверх і вид з вікна
Середні поверхи актуальні завжди, ціна першого залежить від стану підвалу і можливості переобладнання приміщень під бізнес, вартість верхніх поверхів підвищується при наявності панорамних вікон і красивих видів. Тиха вуличка, ліс або парк явно будуть коштувати дорожче, ніж вид на жваву автомагістраль/інший будинок.
Готовність об'єкту
За відсутності факторів, які завадять другій стороні швидко заїхати в квартиру, припустимо трохи завищувати стартову ціну.
Не останнє значення має сезонність угоди – влітку і взимку зазвичай активність знижується. При нерозумінні поточного цінового тренду та стану попиту можна виставити надмірно завищену стартову ціну. Якщо попит падає, то краще знизити на 2% щодо інших цін і продати зараз, ніж через два місяці і дешевше вже на 10%.
Значно знижують стартову вартість стислі терміни, Тому якщо ви поспішаєте, є сенс знизити ціну відразу.
Як визначити стартову ціну на квартиру самостійно?
За належної уважності цілком реально виставити правильну стартову ціну самостійно. Для початку можна скористатися послугами оцінювача або калькулятора оцінки нерухомості на DOM.RIA. А вже з урахуванням цих двох орієнтовних результатів приступити до визначення стартової ціни на квартиру.
При цьому важливо:
- врахувати, що ціна, зазначена в інших оголошеннях, – найчастіше очікування інших власників. Продажна ціна за аналогічні об'єкти може істотно відрізнятися. Оголошення швидко стають неактуальними, і при складанні стартової ціни враховуйте тільки пропозиції не старіше одного місяця;
- пошукати інформацію про реальні угоди. Використовуйте форуми, досвід друзів і родичів, самі сходіть на перегляд схожих об'єктів і поторгуйтесь. Допомога рієлтора (особливо, якщо такий є серед знайомих), який спеціалізується на вашому районі, тут буде дуже до речі;
- усвідомити, що потенційний орендар або покупець по-різному бачать квартиру. І переваги житла для однієї сторони можуть не мати значення для іншої. Так, модний в цьому році колір стін може виявитися несуттєвим, якщо на них випадково зроблена подряпина;
- пам'ятати про готовність торгуватися. Якщо можете поступитися гідному покупця або орендарю, то закладайте цей % в стартову ціну. Якщо ні, то не завищуйте безглуздо вартість житла.
Знайдіть на онлайн-ресурсах, що спеціалізуються на продажу або оренді житла, не менше десяти схожих квартир. Так, можна скористатися розділом «Перевірені квартири» на DOM.RIA – житло перевіряється інспектором, тому можна бути впевненим у правдивості всіх характеристик. Обчисліть вартість кв. м в кожному об'єкті і складіть порівняльну таблицю параметрів стартової ціни, перерахованих вище, для кожної квартири. Це допоможе визначити, що саме вплинуло на стартову ціну конкретного об'єкта.
Відсутність дзвінків від потенційних покупців або орендарів протягом півмісяця свідчить про те, що стартова ціна завищена і її потрібно коригувати. А зайва активність свідчить про заниженою ціною.
Враховуйте всі фактори і витратити достатньо часу на прорахунок стартової ціни, щоб потім не нервувати через відсутність дзвінків. А краще зверніться до рієлтора, який спеціалізується на нерухомості в вашому районі, – при правильному виборі фахівця угода пройде дуже швидко.
Прокоментуйте першим