Щоб заощадити на іпотеці, потрібно не лише вибрати вигідну програму кредитування, але й оптимізувати погашення заборгованості. Попередньо варто розрахувати витрати з урахуванням різних тактик виплати кредиту – так ви визначитеся з найвигіднішим варіантом. Розглянемо 5 інструментів, які допоможуть знизити суму переплат в разі купівлі квартири в іпотеку:
1. Погашення тіла кредиту нарівні з відсотками
Іпотеку можна виплачувати за класичною або ануїтетною схемою. Іноді банк дає можливість клієнту вибрати її самому, а іноді конкретна схема вже прив'язана до певної програми.
Класика – це виплата щомісячної фіксованої суми тіла кредиту та відсотків на залишок – підсумкова сума щомісячного платежу поступово зменшується. У цьому випадку переплата за кредитом буде нижче, але потрібно бути готовим до порівняно великих платежів на перших етапах погашення іпотеки.
Ануїтет – це виплата кредиту однаковими платежами протягом усього терміну, але на початку ви в основному сплачуєте відсотки, а тіло – в кінці. За таких обставин спочатку ви практично не погашаєте борг, тому сума переплати в цьому випадку буде більше. Але такий варіант буде вигідним для вас, якщо ви хочете виплачувати іпотеку рівними сумами протягом всього терміну.
2. Оптимальний початковий внесок
Початковий внесок – це аванс, який ви вносите за нерухомість на етапі оформлення кредиту. В основному він не може бути нижче 20-30% від вартості квартири. Чим більше первинний внесок, тим меншу суму вам доведеться брати в борг у банку. Відповідно, відсоткові витрати також будуть нижче.
Візьмемо для прикладу оформлення кредиту на квартиру вартістю 600 тис. грн під 18% річних на термін 15 років.
Якщо зробити початковий внесок у розмірі 25% (150 тис. грн) – тіло кредиту складе 450 тис. грн. В цьому випадку сума відсотків без урахування разових комісій, страховок та інших витрат:
- за класичною схемою розраховуємо за формулою:
сума × ставка (кількість місяців кредитування + 1)/(24*100%)
450 000 × 0,18 (180 + 1)/(24*100%) = 610 875 (грн);
- за ануїтетною схемою розрахуємо, виходячи з розміру місячного платежу:
(сума кредиту × ставка/12)/(1 - 1/(1 + ставка/12)12×кількість років
(450 000 × 0,18/12)/(1 - 1/(1+0,18/12)12×15 = 7 246,89 (грн щомісяця)
За весь термін сума до сплати складе: 7 246,89 грн × 180 міс. = 1 304 440 (грн)
Звідси порахуємо переплату за відсотками: 1 304 440 - 450 000 = 854 440 (грн).
Якщо ж початковий внесок 50% – тіло кредиту відповідно становитиме 300 тис. грн. Так за відсотками потрібно буде заплатити:
- за класичною схемою:
300 000 × 0,18 (180 + 1)/(24*100%) = 407 250 (грн);
- за ануїтетною:
(300 000 × 0,18/12)/(1 - 1/(1+0,18/12)12×15 = 4 831,26 (грн щомісяця)
За весь термін сума до сплати складе: 4 831,26 грн × 180 міс. = 869 626 (грн)
Звідси порахуємо переплату за відсотками: 869 626 – 300 000 = 569 626 (грн).
Як бачимо, сума переплати досить сильно залежить від початкового внеску й схеми погашення боргу. Розрахувати відсоткові витрати для вашого конкретного випадку можна за допомогою онлайн-калькулятора банку, в якому ви збираєтеся оформити кредит.
3. Дострокове погашення кредиту
Одним з найефективніших способів економії з виплати іпотеки є дострокове погашення кредиту. Врахуйте наступні моменти:
- наявність лімітів платежів – іноді банки встановлюють обмеження на закриття кредитів, наперед регламентують мінімальну суму дострокового погашення;
- комісії та штрафи – банк може встановити певні умови, норми й правила для клієнтів, охочих розрахуватися достроково – обов'язково прописуються в договорі.
В разі дострокової виплати іпотеки можна внести всю суму, що залишилася, або ж погасити борг наперед частково.
Повна дострокова виплата кредиту
На різних етапах погашення іпотеки умови дострокової повної виплати можуть відрізнятися. Зазвичай, найжорсткіші обмеження в цьому плані діють в перші роки. Це пов'язано з тим, що банку особливо невигідно, щоб клієнт закрив іпотеку на початкових періодах.
Повністю закривати іпотечний борг у достроковому порядку рекомендується хоча б після закінчення третини строку кредитування. У такому разі санкції з боку банку повинні бути не такими суворими.
Після повного дострокового погашення іпотеки також можна повернути частину страхового внеску. Страховка оформляється на рік, і клієнт отримає назад суму за місяці, що залишилися після повного закриття кредиту. Із суми віднімається 25% за обслуговування договору.
Часткова дострокова виплата кредиту
Виплачуючи за кредитом кожен місяць на кілька тисяч гривень більше, ніж передбачено графіком, ви зможете не лише скоротити термін погашення іпотеки, але й значно заощадите, знизивши переплату за відсотками. Виплачена наперед сума може зараховуватись у рахунок:
- наступних платежів – знижуєте навантаження на найближчі місяці, але загальний строк виплати кредиту та розмір переплати залишаються незмінними;
- останніх платежів – внесена наперед сума зараховується з кінця графіка погашення іпотеки, зменшуючи термін і розмір переплати за відсотками;
- всього графіка виплати – після кожного внесення суми наперед банк перераховує графік погашення кредиту, строк в такому разі не зменшується, а ось щомісячні платежі та переплата стають менше.
У більшості випадків регулярне внесення навіть мінімальної суми для дострокового погашення кредиту значно знижує переплату за відсотками.
4. Оформлення іпотеки в банку, клієнтом якого ви є
Іноді банки дають можливість своїм зарплатним клієнтам оформити кредит на спеціальних умовах. Це пов'язано з тим, що установа безпосередньо бачить дохід особи, може простежити за стабільністю заробітку. Ризики банку в таких умовах нижче, а значить він готовий піти на поступки – дещо знизити розмір відсоткової ставки, мінімізувати разові комісії, страховки.
Індивідуальну знижку можна отримати, оформляючи іпотеку у банку, що є партнером організації, в якій ви працюєте. В цілому, чим більше банк буде впевнений у стабільності вашого доходу, тим вигідніші умови він запропонує.
5. Рефінансування іпотеки
Рефінансування являє собою оформлення нового кредиту для погашення старого, на вигідніших умовах. Його можна оформити як у цьому ж, так і в іншому банку. Це актуально у випадку, коли на ринку з'являються альтернативні та вигідніші програми кредитування, ніж ваша.
Робити рефінансування є сенс, якщо різниця між новими та чинними відсотковими ставками буде не менше 2%. Це пов'язано з тим, що процедура супроводжується додатковими витратами на нову оцінку житла, переоформлення паперів, страховку тощо. З урахуванням цього рефінансування за різниці відсоткової ставки менше ніж 2% може бути недоцільним.
Іноді, разом зі зниженням відсоткової ставки ви можете збільшити суму позики – додатково взяти гроші на ремонт. Виплачувати її ви будете в рамках іпотеки за новими відсотковими ставками.
Важливо! Щоб точно розрахувати вигоду використання того чи іншого методу погашення іпотеки, враховуйте кредитні комісії, разові та страхові платежі. Для різних програм кредитування й банків вони відрізняються.
Об'єктивну картину з економії на іпотеці ви зможете побачити лише в тому випадку, якщо в рамках оптимізації погашення боргу будете брати до уваги всі умови кредитного договору. Також врахуйте додаткові витрати, які вас чекають у кожному розглянутому випадку.