Как меняется рынок недвижимости во время войны, насколько изменился спрос и цены, стоит ли выбирать сейчас жилье и инвестировать в него, как заключать договор во время военного положения и что будет с рынком недвижимости после? На эти и другие вопросы аудитории DOM.RIA ответила Оксана Яринич — эксперт по недвижимости, которая имеет 10-летний опыт адвокатской деятельности. Посмотреть запись разговора можно на YouTube канале DOM.RIA.
Что сейчас происходит на рынке недвижимости: спрос на жилье, повышение цен
Учитывая, что некоторые отделы продаж в Украине так и не начали работать, оценить спрос на всей территории государства сложно. Однако, по словам Оксаны Яринич, спрос на недвижимость больше наблюдается на западной Украине. Кроме беженцев в западную Украину переезжают владельцы бизнесов, поэтому наблюдается увеличение запросов на поиск коммерческой недвижимости и офисных помещений.
Не меньше беспокоит украинцев вопрос изменения цены на рассрочку недвижимости из-за документально подтвержденного роста стоимости строительных материалов, хотя в договоре этого не прописано. По словам Оксаны Яринич, если в договоре рассрочки не прописаны условия, включающие изменение цен на материалы, то застройщик не имеет права повышать цену самостоятельно. Важно перечитать все пункты договора, где определяется порядок действий в случае роста цен на материалы.
То же касается обязательств клиента платить взносы за рассрочку. В условиях договора должна предоставляться информация, при каких обстоятельствах и как именно клиент должен уведомить застройщика о том, что он не может выполнять свои обязательства во время действия пункта «Форс-мажорные обстоятельства». Владелец квартир может опираться на нормы гражданского законодательства и заключение Торгово-промышленной палаты Украины о том, что российская агрессия против Украины считается форс-мажорным обстоятельством.
Оксана Яринич отмечает, что клиенту необходимо перечитать условия договора и обсудить его с застройщиком, поскольку ситуация может перерасти в судебное дело: действительно ли клиент не имел возможности платить взносы или велись боевые действия в регионе. Однако большинство застройщиков сейчас высказывают следующую позицию: если клиент не имеет возможности платить — штрафные санкции и пени начисляться не будут; если есть возможность — клиенты могут делать взносы за рассрочку.
DOM.RIA ранее публиковали о «Рынок первичной недвижимости во время войны: что нужно знать»
Стоит ли сейчас выбирать и инвестировать в жилье?
Среди страхов украинцы также отмечают задержание сроков завершения строительства. По словам Оксаны Яринич, самый важный вопрос состоит в том, останется ли здание физически целым после завершения войны. Цены на недвижимость и строительные материалы уже растут, однако это не форс-мажорное обстоятельство для застройщика. Рост курса доллара, дефолт или повышение цен влияет на работу застройщика, но не освобождает его от выполнения своих обязанностей.
С юридической точки зрения, повышение цен на материалы должно быть указано в договоре: в случае увеличения цен на n-количество процентов рассрочка может увеличиваться. С практической стороны, клиенты могут решать этот вопрос с застройщиком в индивидуальном порядке. Однако Оксана Яринич советует клиентам в любом случае общаться с застройщиком и обсуждать условия договора.
Если застройщик освоил вложенные средства и купил материалы, рост цен на строительные материалы не должен повлиять на объект и инвесторов. Если застройщик продавал жилье на стадии котлована или первых этажей, смета на строительство изменится с ростом цен на материалы. В этом случае застройщик может выровнять смету за счет продажи квартир в будущем, иначе необходимо обсуждать вопрос повышения цен с застройщиком.
Оксана Яринич отметила, что инвестирование в первичное жилье или вторичную недвижимость с правом собственности не может быть безопасным вариантом. С экономической стороны готовый объект, который почти передали в эксплуатацию, более безопасен для инвестиций, ведь не требует большого количества средств для дальнейшего строительства.
Соответственно, если квартира от застройщика приобретена на этапе котлована до начала военного положения, вопрос сроков завершения работ более актуален. По словам Оксаны Яринич, с юридической стороны застройщик может увеличивать сроки сдачи объекта в эксплуатацию. В таком случае, застройщик должен направить клиентам рекомендательное письмо, в котором указано, что сроки завершения строительства могут сместиться на время действия военного положения. Однако с практической стороны некоторые застройщики могут задерживать сдачу в эксплуатацию до трех лет, независимо от действия военного положения или мирных времен.
Оксана Яринич отмечает, что при таких обстоятельствах в договоре должно быть указано следующее: если застройщик задерживает сроки сдачи дома, клиент вправе расторгнуть договор. Фактически это означает, что застройщик должен вернуть средства, за которые клиент купил квартиру. Обычно за определенное время стоимость увеличивается, поэтому клиентам расторгать договор невыгодно и они либо продолжают ждать, либо перепродают квартиры по актуальной цене.
Юридическая сторона заключения договоров во время военного положения
Одновременно, если инвестор в военное время приобретет недвижимость в сданном объекте — он сможет получить ключи от жилья. Для этого достаточно подписать с застройщиком акт приема/передачи квартиры: прийти, осмотреть квартиру, проверить наличие котла, стяжки и других предусмотренных договором условий, подписать акт и получить ключи от квартиры. В этом случае временное ограничение работы реестров не может являться препятствием для въезда в квартиру.
DOM.RIA ранее публиковали об «Аналитика изменения рынка первичной недвижимости во время военного положения (инфографика)»
Что будет с недвижимостью после войны?
Не менее важным вопросом для украинцев — гарантии государственных компенсаций незавершенных новостроек, которые были повреждены во время боевых действий. По словам Оксаны Яринич, разработанного механизма компенсаций пока нет. Речь идет о договорных отношениях между клиентом и застройщиком, государство в эти отношения не вступает и никаких гарантий предоставить не может.
Восстановительные работы будут возложены на застройщика, но в связи с тем, что действуют «Форс-мажорные обстоятельства», не зависящие от застройщика — риск того, что девелопер не достроит объект остается большим. Однако в этом случае лучше общаться с застройщиком и решать в индивидуальном порядке.
DOM.RIA ранее публиковали о «Стоит ли покупать и продавать недвижимость во время военного положения».